договоры на покупку недвижимости

Договоры на покупку недвижимости. Какие бывают и на что обратить внимание при оформлении

Строящиеся объекты реализуются по договорам долевого участия, договорам уступки или инвестиционным договорам. Готовые объекты – по договорам купли-продажи. Рассмотрим особенности каждого из них и на что следует обратить внимание при их оформлении.

Договор долевого участия

Договоры долевого участия регламентируются 214 Федеральным Законом. Это самый безопасный договор на покупку строящейся недвижимости с минимальными рисками для покупателя.

До 01 июля 2019 года страховыми компаниями и компенсационными фондами были защищены только дольщики жилой недвижимости. После перехода застройщиков на проектное финансирование гарантом сохранности денежных средств, в том числе и дольщиков коммерческой недвижимости стали банки, на эскроу-счетах которых размещаются денежные средства на время строительства объекта недвижимости.

Не смотря на то, что структура договора долевого участия и основные положения определяются в соответствии с законом, необходимо обратить внимание на следующие условия договора, которые определяет застройщик:    

  • Срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи помещения дольщику.

Обычно застройщики делают акцент на сроке ввода дома в эксплуатацию. Но для вас важен крайний срок, когда застройщик фактически должен передать вам ключи от помещения. Данный срок может составлять от 3 до 6 месяцев после срока ввода дома в эксплуатацию.

  • Величина допустимого отклонения в фактической площади помещения и площади по договору.

Процент отклонения, при превышении которого либо застройщик производит компенсацию, если фактическая площадь оказалась меньше, либо дольщик производит доплату, если фактическая площадь оказалась больше площади по договору.

  • Площадь помещения и применяемые коэффициенты при расчете стоимости лоджий, балконов, террас.

Проверьте, чтобы площадь, указанная в тексте договора соответствовала площади на плане помещения в приложении к договору.

  • Сумма и порядок оплаты за помещение.

Законом предусмотрено что все платежи по договору долевого участи производятся только после его государственной регистрации. Если объект приобретается в рассрочку, договоритесь с застройщиком на комфортную для вас дату ежемесячных платежей.

  • Внимательно изучите приложения к договору.

Приложения содержат информацию об используемых в строительстве объекта материалах, назначении помещения (важно чтобы было указано – нежилое помещение), а также в каком виде должен передаваться объект (наличие стяжки пола, наличие выводов воды и канализации, отделка стен и прочее).

Многие пункты договора долевого участия ссылаются на проектную документацию. Найти проектную декларацию на любой строящийся объект и всю дополнительную документацию по интересующему вас объекту вы можете на официальном сайте министерства строительства http://наш.дом.рф. На данном ресурсе есть удобный поиск объекта по наименованию застройщика, наименованию жилого комплекса, а также поиск объекта на карте.

Договор уступки

Когда вы приобретаете объект недвижимости не на прямую от застройщика, а от физического лица или организации, которая ранее заключила с застройщиком договор долевого участия – оформляется договор уступки права требования к договору долевого участия.

При заключении договора уступки вы должны убедится, что все его положения соответствуют договору долевого участия, а именно: наименование и строительный адрес помещения, его площадь, план, сроки передачи.

Изучите все условия договора долевого участия, на который ссылается договор уступки по вопросам описанным выше. Запросите у продавца платежное поручение, чеки или квитанции об оплате, подтверждающие то, что он полностью рассчитался с застройщиком за помещение. А также справку от застройщика о том, что расчеты произведены полностью.

Инвестиционный договор

Использование инвестиционных договоров возможно только при покупке коммерческой недвижимости и апартаментов. Покупка квартир возможна только по договорам долевого участия.

При этом сделка по договору инвестирования наиболее рискованна. В данном случае покупатель становится партнером застройщика и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

Инвестиционный договор не требует государственной регистрации и может заключаться сторонами в произвольной форме, что позволяет застройщику прописать максимально выгодные для себя условия продажи недвижимости и максимально переложить риски на покупателя. 

Основные отличия инвестиционного договора от договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником недвижимости может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем недвижимости может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.

Таким образом, я крайне не рекомендую покупку коммерческой недвижимости по такого вида договорам.

Договор купли – продажи

Договор купли – продажи самый распространенный договор на покупку недвижимости. По нему приобретаются все объекты завершенного строительства.

Так как договор носит разовый характер, по своему составу он лаконичен. Рассмотрим основные разделы договора купли — продажи и на что нужно обратить особое внимание:

Преамбула договора

Первый раздел, в котором обозначаются стороны договора. Если стороной договора является физическое лицо — указываются его паспортные данные, адрес регистрации. Если сторона – юридическое лицо, указывается, в лице кого и на основании какого документа действует.

Обязательно проверьте полномочия лица выступающего со стороны продавца. Если представитель действует на основании доверенности, проверьте все полномочия, указанные в ней и срок действия самой доверенности.

Раздел 1 — Предмет договора должен содержать:

  • Полные характеристики помещения (сверьте указанные в договоре данные с выпиской из ЕГРН: назначение помещения, адрес, кадастровый номер);
  • Ссылку на документ, на основании которого возникло право собственности;
  • Информацию о наличии обременения или его отсутствии.

Раздел 2 – Цена договора и порядок расчетов

  • Указывается общая стоимость помещения. Включает цена в себя НДС или нет;
  • Порядок расчетов может предусматривать единовременную оплату или рассрочку. Указывается каким образом будет происходить оплата — наличным или безналичным путем, указываются реквизиты для оплаты;
  • Какая сторона будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией договора.

Раздел 3 – Передача имущества

  • В данном разделе обозначаются порядок и сроки передачи, которая осуществляется по акту приема — передачи;
  • Акт приема — передачи оформляется приложением к договору. В нем фиксируется, что Покупатель не имеет претензий к приобретаемому помещению.
  • После подписания акта – риски гибели и повреждения помещения, а также расходы по его эксплуатации переходят на Покупателя. Поэтому, перед подписанием акта убедитесь, что у продавца нет задолженностей по оплате коммунальных платежей, и прочих задолженностей перед управляющей компанией. 

Раздел 4 – Ответственность сторон

В этом разделе устанавливаются штрафы (пени) за просрочку оплаты со стороны покупателя и задержку в передаче помещения со стороны продавца. Как правило пени определяются в размере 0,1 % за каждый день просрочки.

Раздел 5 – Разрешение споров

Как правило раздел состоит из двух пунктов: первый о том, что стороны стремятся урегулировать разногласия путем переговоров и второго пункта о том, что в случае невозможности разрешения спора путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в суд.

Раздел 6 – Прочие условия

В нем стороны договариваются об условиях расторжения договора, сроке его действия, порядке внесения изменений и дополнений в договор. Как правило раздел пополнятся пунктом – «Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации».

Шаблоны договоров купли-продажи, договоров аренды, шаблоны расписок и прочие необходимые шаблоны документов для работы с недвижимостью вы можете найти в моем блоге в разделе «Книги».

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
кнопка подробнее

Купить и скачать за 650 ₽

 

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Reset password

Enter your email address and we will send you a link to change your password.

Get started with your account

to save your favourite homes and more

Sign up with email

Get started with your account

to save your favourite homes and more

By clicking the «SIGN UP» button you agree to the Terms of Use and Privacy Policy
Powered by Estatik
Пролистать наверх