Строящиеся объекты реализуются по договорам долевого участия, договорам уступки или инвестиционным договорам. Готовые объекты – по договорам купли-продажи. Рассмотрим особенности каждого из них и на что следует обратить внимание при их оформлении.
Договор долевого участия
Договоры долевого участия регламентируются 214 Федеральным Законом. Это самый безопасный договор на покупку строящейся недвижимости с минимальными рисками для покупателя.
До 01 июля 2019 года страховыми компаниями и компенсационными фондами были защищены только дольщики жилой недвижимости. После перехода застройщиков на проектное финансирование гарантом сохранности денежных средств, в том числе и дольщиков коммерческой недвижимости стали банки, на эскроу-счетах которых размещаются денежные средства на время строительства объекта недвижимости.
Не смотря на то, что структура договора долевого участия и основные положения определяются в соответствии с законом, необходимо обратить внимание на следующие условия договора, которые определяет застройщик:
- Срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи помещения дольщику.
Обычно застройщики делают акцент на сроке ввода дома в эксплуатацию. Но для вас важен крайний срок, когда застройщик фактически должен передать вам ключи от помещения. Данный срок может составлять от 3 до 6 месяцев после срока ввода дома в эксплуатацию.
- Величина допустимого отклонения в фактической площади помещения и площади по договору.
Процент отклонения, при превышении которого либо застройщик производит компенсацию, если фактическая площадь оказалась меньше, либо дольщик производит доплату, если фактическая площадь оказалась больше площади по договору.
- Площадь помещения и применяемые коэффициенты при расчете стоимости лоджий, балконов, террас.
Проверьте, чтобы площадь, указанная в тексте договора соответствовала площади на плане помещения в приложении к договору.
- Сумма и порядок оплаты за помещение.
Законом предусмотрено что все платежи по договору долевого участи производятся только после его государственной регистрации. Если объект приобретается в рассрочку, договоритесь с застройщиком на комфортную для вас дату ежемесячных платежей.
- Внимательно изучите приложения к договору.
Приложения содержат информацию об используемых в строительстве объекта материалах, назначении помещения (важно чтобы было указано – нежилое помещение), а также в каком виде должен передаваться объект (наличие стяжки пола, наличие выводов воды и канализации, отделка стен и прочее).
Многие пункты договора долевого участия ссылаются на проектную документацию. Найти проектную декларацию на любой строящийся объект и всю дополнительную документацию по интересующему вас объекту вы можете на официальном сайте министерства строительства http://наш.дом.рф. На данном ресурсе есть удобный поиск объекта по наименованию застройщика, наименованию жилого комплекса, а также поиск объекта на карте.
Договор уступки
Когда вы приобретаете объект недвижимости не на прямую от застройщика, а от физического лица или организации, которая ранее заключила с застройщиком договор долевого участия – оформляется договор уступки права требования к договору долевого участия.
При заключении договора уступки вы должны убедится, что все его положения соответствуют договору долевого участия, а именно: наименование и строительный адрес помещения, его площадь, план, сроки передачи.
Изучите все условия договора долевого участия, на который ссылается договор уступки по вопросам описанным выше. Запросите у продавца платежное поручение, чеки или квитанции об оплате, подтверждающие то, что он полностью рассчитался с застройщиком за помещение. А также справку от застройщика о том, что расчеты произведены полностью.
Инвестиционный договор
Использование инвестиционных договоров возможно только при покупке коммерческой недвижимости и апартаментов. Покупка квартир возможна только по договорам долевого участия.
При этом сделка по договору инвестирования наиболее рискованна. В данном случае покупатель становится партнером застройщика и разделяет с ним коммерческие риски строительства.
Инвестиционный договор не требует государственной регистрации и может заключаться сторонами в произвольной форме, что позволяет застройщику прописать максимально выгодные для себя условия продажи недвижимости и максимально переложить риски на покупателя.
Основные отличия инвестиционного договора от договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:
- Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
- ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
- Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
- По ДДУ получателем и собственником недвижимости может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем недвижимости может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
- Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
Таким образом, я крайне не рекомендую покупку коммерческой недвижимости по такого вида договорам.
Договор купли – продажи
Договор купли – продажи самый распространенный договор на покупку недвижимости. По нему приобретаются все объекты завершенного строительства.
Так как договор носит разовый характер, по своему составу он лаконичен. Рассмотрим основные разделы договора купли — продажи и на что нужно обратить особое внимание:
Преамбула договора
Первый раздел, в котором обозначаются стороны договора. Если стороной договора является физическое лицо — указываются его паспортные данные, адрес регистрации. Если сторона – юридическое лицо, указывается, в лице кого и на основании какого документа действует.
Обязательно проверьте полномочия лица выступающего со стороны продавца. Если представитель действует на основании доверенности, проверьте все полномочия, указанные в ней и срок действия самой доверенности.
Раздел 1 — Предмет договора должен содержать:
- Полные характеристики помещения (сверьте указанные в договоре данные с выпиской из ЕГРН: назначение помещения, адрес, кадастровый номер);
- Ссылку на документ, на основании которого возникло право собственности;
- Информацию о наличии обременения или его отсутствии.
Раздел 2 – Цена договора и порядок расчетов
- Указывается общая стоимость помещения. Включает цена в себя НДС или нет;
- Порядок расчетов может предусматривать единовременную оплату или рассрочку. Указывается каким образом будет происходить оплата — наличным или безналичным путем, указываются реквизиты для оплаты;
- Какая сторона будет нести расходы, связанные с государственной регистрацией договора.
Раздел 3 – Передача имущества
- В данном разделе обозначаются порядок и сроки передачи, которая осуществляется по акту приема — передачи;
- Акт приема — передачи оформляется приложением к договору. В нем фиксируется, что Покупатель не имеет претензий к приобретаемому помещению.
- После подписания акта – риски гибели и повреждения помещения, а также расходы по его эксплуатации переходят на Покупателя. Поэтому, перед подписанием акта убедитесь, что у продавца нет задолженностей по оплате коммунальных платежей, и прочих задолженностей перед управляющей компанией.
Раздел 4 – Ответственность сторон
В этом разделе устанавливаются штрафы (пени) за просрочку оплаты со стороны покупателя и задержку в передаче помещения со стороны продавца. Как правило пени определяются в размере 0,1 % за каждый день просрочки.
Раздел 5 – Разрешение споров
Как правило раздел состоит из двух пунктов: первый о том, что стороны стремятся урегулировать разногласия путем переговоров и второго пункта о том, что в случае невозможности разрешения спора путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в суд.
Раздел 6 – Прочие условия
В нем стороны договариваются об условиях расторжения договора, сроке его действия, порядке внесения изменений и дополнений в договор. Как правило раздел пополнятся пунктом – «Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации».
Шаблоны договоров купли-продажи, договоров аренды, шаблоны расписок и прочие необходимые шаблоны документов для работы с недвижимостью вы можете найти в моем блоге в разделе «Книги».
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
