коммерческая недвижимость москвы и регионов

Коммерческая недвижимость Москвы и регионов. Куда инвестировать?

На прошлой неделе у меня была встреча с инвестором из Санкт Петербурга, который рассказал о своем видении перспектив рынка коммерческой недвижимости. Я разделяю его мнение и хочу поделиться им с вами.

Для начала обозначим, как должна формироваться цена на объекты коммерческой недвижимости.

В классической модели цена объекта формируется от конечных потребителей – арендаторов:

  1. Бизнес считает потенциал торговой точки. Определяет возможную прибыль. Рассчитывает какую долю в расходах должна составлять арендная плата для обеспечения необходимой нормы доходности.
  2. На основе этих расчетов появляется ставка арендной платы, справедливая для конкретного помещения и локации.
  3. На основе рыночной ставки аренды, налогообложения, эксплуатационных и прочих расходов на помещение определяется справедливая стоимость объекта коммерческой недвижимости. С учетом заданных норм окупаемости и доходности. C 2012 года они составляли: 12 % — доходности и 8 лет окупаемости.

Так должно быть. Но сейчас на фоне ажиотажного спроса на недвижимость, который связан со снижением ключевой банковской ставки и низкими процентами по депозитам, нестабильностью в экономике и изменениями в налогообложении, ценообразование перестроилось.

Застройщики и продавцы недвижимости на фоне растущего спроса поднимают цены, которые устанавливают исторические максимумы.

Инвесторы, купившие недвижимость, рассчитывают получить принятую за норму ранее 12% доходность устанавливают максимальные ставки аренды.

Это приводит к тому, что бизнес, не способный подержать заданные ставки, либо закрывается, либо работает «в ноль». Особенно это ощутимо в столицах: в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость квадратного метра может в три – четыре раза превышать стоимость коммерческой недвижимости в регионах.

При этом покупательская способность в столицах не на столько выше. К примеру, средняя заработная плата в Ижевске (Удмуртская Республика) составляет 40 000 – 50 000 рублей. А в Москве 60 000 – 80 000.  А разница в 20 000 – 30 000 рублей между столицами и регионами нивелируется более дорогой арендой жилья и транспортным расходам. И получается, что свободные средства на потребительские расходы примерно сопоставимы.

Из этого делаем вывод, что в ближайшей перспективе стоимость аренды, а соответственно и стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге будет снижаться. В то время ставки и стоимость квадратного метра в регионах еще имеют потенциал роста.

А что вы думаете? Делитесь вашим мнением в комментариях.

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки? Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. В ней вы найдете исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости.

как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

подробнее

Купить и скачать за 650 ₽

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Reset password

Enter your email address and we will send you a link to change your password.

Get started with your account

to save your favourite homes and more

Sign up with email

Get started with your account

to save your favourite homes and more

By clicking the «SIGN UP» button you agree to the Terms of Use and Privacy Policy
Powered by Estatik
Пролистать наверх