На прошлой неделе у меня была встреча с инвестором из Санкт Петербурга, который рассказал о своем видении перспектив рынка коммерческой недвижимости. Я разделяю его мнение и хочу поделиться им с вами.
Для начала обозначим, как должна формироваться цена на объекты коммерческой недвижимости.
В классической модели цена объекта формируется от конечных потребителей – арендаторов:
- Бизнес считает потенциал торговой точки. Определяет возможную прибыль. Рассчитывает какую долю в расходах должна составлять арендная плата для обеспечения необходимой нормы доходности.
- На основе этих расчетов появляется ставка арендной платы, справедливая для конкретного помещения и локации.
- На основе рыночной ставки аренды, налогообложения, эксплуатационных и прочих расходов на помещение определяется справедливая стоимость объекта коммерческой недвижимости. С учетом заданных норм окупаемости и доходности. C 2012 года они составляли: 12 % — доходности и 8 лет окупаемости.
Так должно быть. Но сейчас на фоне ажиотажного спроса на недвижимость, который связан со снижением ключевой банковской ставки и низкими процентами по депозитам, нестабильностью в экономике и изменениями в налогообложении, ценообразование перестроилось.
Застройщики и продавцы недвижимости на фоне растущего спроса поднимают цены, которые устанавливают исторические максимумы.
Инвесторы, купившие недвижимость, рассчитывают получить принятую за норму ранее 12% доходность устанавливают максимальные ставки аренды.
Это приводит к тому, что бизнес, не способный подержать заданные ставки, либо закрывается, либо работает «в ноль». Особенно это ощутимо в столицах: в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость квадратного метра может в три – четыре раза превышать стоимость коммерческой недвижимости в регионах.
При этом покупательская способность в столицах не на столько выше. К примеру, средняя заработная плата в Ижевске (Удмуртская Республика) составляет 40 000 – 50 000 рублей. А в Москве 60 000 – 80 000. А разница в 20 000 – 30 000 рублей между столицами и регионами нивелируется более дорогой арендой жилья и транспортным расходам. И получается, что свободные средства на потребительские расходы примерно сопоставимы.
Из этого делаем вывод, что в ближайшей перспективе стоимость аренды, а соответственно и стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге будет снижаться. В то время ставки и стоимость квадратного метра в регионах еще имеют потенциал роста.
А что вы думаете? Делитесь вашим мнением в комментариях.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки? Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. В ней вы найдете исчерпывающую информацию, о том, что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости.
