цоколь

Цоколь и подвал – стоит ли покупать? Какие есть риски и ограничения

В сентябре – октябре 2020 мне передали для продажи два подвальных и одно цокольное помещение. Вопросы, которые важны для покупателей и арендаторов этих помещений, и которые мы обсуждаем на встречах и на показах имеют свою специфику, связанную особенностями подвальных и цокольных помещений.

В этой статье разберем основные из них:
• В чем отличие цоколя от подвала;
• Какие преимущества и недостатки таких помещений;
• Под какие виды деятельности не подойдет подвальное и цокольное помещение;
• На что нужно обратить внимание при покупке.

В чем отличие подвала от цоколя

В соответствии с пунктами 4.15 и 4.17 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2022 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр):

Этаж подвальный — этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
Этаж цокольный — этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли не более чем на половину высоты помещения.

При этом, характеристика помещения определяется по всему этажу. И перепад в высотах земельного участка, на котором расположен дом, определяет фактическое наименование этажа. Если большая часть расположена под землей, а отдельно взятое помещение выше, этажность будет определена по большей площади.

Даже если продавец заявляет, что продает цокольное помещение, в нем достаточно большие окна, и по характеристикам само помещение подходит под цоколь – проверьте документы. В выписке из ЕГРН будет указан фактический этаж объекта (цоколь это или подвал):

Преимущества подвальных и цокольных помещений:

• Стоимость;
• Низкие коммунальные платежи;
Часто через подвальное помещение проходят транзитом общедомовые трубы отопления, что позволяет не устанавливать индивидуальные радиаторы и экономить существенные суммы на отоплении.
• Низкая кадастровая стоимость, и соответственно низкие налоги.
Это преимущество сейчас особенно актуально, т.к. налог на имущество, который рассчитывают, как процент от кадастровой стоимости, постоянно увеличивают. В ближайшее время от должен составить 2% от кадастровой стоимости.

Что нельзя размещать в подвальных и цокольных помещениях:

В соответствии с п 4.11 Свода правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

• Помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ;
• Помещения для пребывания детей;
• Кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50;
• Сауны;
• Лечебно-профилактические учреждения.

На что обратить внимание при покупке цокольного или подвального помещения:

1. Проверяйте документы:

Обычно подвал многоквартирного жилого дома является общедомовым имуществом. В подвалах размещаются общедомовые узлы учета, подсобные помещения. За исключением случаев, когда подвал или его часть была переведена в частную собственность. Также застройщик может выделить часть подвала из общедомового имущества в отдельное нежилое помещение.
Поэтому важно проверить выписку из ЕГРН.

Проверьте назначение помещения. Должно быть указано – нежилое помещение.
Также проверьте:
• Основание права собственности;
• Правообладателя;
• Ограничения и обременения по объекту недвижимости.

Полный список документов, которые нужно проверить перед покупкой можно найти в статье Какие документы на недвижимость нужно проверить перед покупкой

2. Изучите инженерные коммуникации:

Общедомовые коммуникации.

Посмотрите какие общедомовые коммуникации проходят через помещение (трубы отопления, водоснабжения, канализации). Нужен ли к ним доступ управляющей компании и как часто. Например, при наличии спускных кранов на системе отопления потребует обеспечения доступа управляющей компании осенью при запуске системы отопления. А также при различных ремонтных, аварийных и эксплуатационных работах.

Система канализации.

Когда помещение находится ниже уровня городской канализации естественный слив канализационных отходов невозможен. Для функционирования канализации в помещении устанавливаются сололифты. Они откачивают отходы с помощью насосов. Как любая механическая система сололифты могут выходить из строя. Узнайте какое оборудование установлено в помещении – какой марки, какие у него технические характеристики, какой уровень перепада городской канализации и помещения, какая длина канализационной трубы от помещения до общей канализации.

Система вентиляции.

Подвальные помещения либо не имеют окон, либо они небольшие, и не обеспечивают достаточный приток воздуха. Поэтому система вентиляции в подвальном помещении должна быть особенно хорошо продумана. Хорошо, если в помещение заведен отдельный вентиляционный канал. Посмотрите есть ли принудительная вытяжка. Какая у нее мощность и справится ли она с объемом помещения.

Электроэнергия.

Проверьте, кабель какой мощности заведен в помещение. Соответствуют ли установленные автоматы этой мощности. На какое количество кВт заключен договор с энергоснабжающей организацией.
Информацию о том, какая мощность нужна различным видам бизнеса вы можете найти в статье Требования к помещениям у аптек, кафе, продуктов и других сфер бизнеса.

При покупке подвального или цокольного помещения учитывайте информацию из этой статьи. И помните, что для коммерческой недвижимости определяющий фактор успеха – расположение объекта. Помещение с хорошим и правильным пешеходным трафиком будет ликвидно и востребовано, даже если оно находится в цоколе или подвале жилого дома.

Если вы выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки — прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость. В ней вы найдете исчерпывающую информацию, о том что важно знать при выборе и покупке объекта коммерческой недвижимости.

как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

подробнее

Купить и скачать за 650 ₽

14 комментариев к “Цоколь и подвал – стоит ли покупать? Какие есть риски и ограничения”

    1. Владимир, добрый день! Если помещение выведено из состава общедомового имущества, то жители не имеют прав на помещение.

  1. Надежда

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Под народными гаражами есть цокольный этаж, хочу его выкупить. Надо ли согласие всех собственников квартир?

    1. Надежда, добрый день! Нужно смотреть документы на помещение. Если оно не является местом общего пользования вы можете его приобрести, согласие других собственников не требуется.

  2. Добрый вечер. У меня есть в собственности коммерческое Помещение на первом этаже ( 70кв. М. ) и подвал аналогично в собственности (200кв.м) хочется обьединить их лестничным маршем . Возможно ли это сделать законно и нужно ли согласование с жителями многоквартирного дома?

    1. Олег, добрый день. Если изменения не затрагивают общего имущества (фасад дома, прилегающая территория), то согласие жителей получать не нужно. Вам нужно сделать проект и согласовать его с архитектурой. Главное чтобы устройство лестничного марша не затрагивало несущие пилоны и перекрытия дома

  3. Андрей

    Дмитрий, свод правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2016 утратил силу, в настоящее время действует Свод правил «Здания жилые многоквартирные» СП 54.13330.2022 (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 13.05.2022 N 361/пр) , п. 4.17.

  4. Дмитрий

    Подскажите пожалуйста, есть не жилое помещение собственник 1, куча документации в подарок досталось и фигурирует по документам как подвал и как цокольный этаж.
    Сделал запрос в три гос конторки.
    1) управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской обл – что-то покурили и поставили Этаж №1 (что в принципе не возможно, это фактически подвал или цоколь)
    2) Федеральное БТИ в техническом паспорте написали подвальный этаж
    3) Местное БТИ справку ФГИС ЕГРН прислали Цокольный этаж №-

    Так-то мне вообще смешно вести речь о каких-то общих баз данных, когда всё противоречит полностью.
    Вопрос как уменьшить кадастровую стоимость и соответственно налог, оформив помещение Подвал или Цоколь. (само помещение планируется под торговый магазин, сейчас там требуется очень капитальный ремонт)

    1. Дмитрий, добрый день! Такие ошибки бывают. Нужно обратиться к любому кадастровому инженеру, но лучше к той организации которая изначально делала документы по этому объекту недвижимости. Кадастровый инженер готовит документы в кадастровую палату по вашему региону для исправления ошибки. Это оформляется через техническую ошибку (если виноват кадастровый инженер) или реестровую ошибку (если ее допустила кадастровая палата). Обычно такие ошибки исправляются в течение 10 рабочих дней, после чего вы можете заказывать актуальную выписку.

  5. Наталья

    Хочу купить квартиру в статусе нежилое помещение в цокольном этаже многоэтажного дома стоит ли рисковатьд

    1. Наталья, добрый день! Квартира не может быть в статусе нежилое помещение. Это либо квартира — жилое помещение, либо нежилое помещение. Назначение указывается в выписке ЕГРН на объект недвижимости. Также в выписке будет указан этаж (часто то что визуально кажется цоколем по выписке может проходить подвальным этажом). Перед сделкой внимательно изучите все документы по объекту.

    1. Ира, добрый день! Оказание бытовых услуг в подвальном помещении не запрещено. Поэтому подвальные помещения часто используются под ремонтные и швейные мастерские и прочее.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Reset password

Enter your email address and we will send you a link to change your password.

Get started with your account

to save your favourite homes and more

Sign up with email

Get started with your account

to save your favourite homes and more

By clicking the «SIGN UP» button you agree to the Terms of Use and Privacy Policy
Powered by Estatik
Прокрутить вверх