Оценка инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости

Оценка инвестиционной привлекательности покупки коммерческого помещения в новостройке

Проведем комплексную оценку инвестиционной привлекательности покупки коммерческого помещения в новостройке с расчётом финансовых показателей на конкретном примере.

Объект недвижимости – нежилое помещение в строящемся жилом комплексе Елки дом 3, г. Ижевск. Компания застройщик UDS.

Площадь – 67,1 кв.м.

Стоимость объекта – 9 394 000 руб. (140 000 руб. / кв.м.)

Характеристики помещения: фасад на сторону дороги, предчистовая отделка, высота потолков 3,5 метра, витражное остекление, отдельная от общедомовой система вентиляции, выделенная мощность электроэнергии 10 кВт.

Срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2024. Передача ключей до июня 2025 года.

жк елки помещение 3

 

жк елки помещение 3 план

Цель покупки – долгосрочная инвестиция с целью сдачи объекта в аренду и получение «пассивного» дохода

Рассчитаем финансовые показатели по трем вариантам покупки:

  1. Единовременная оплата за счет собственных средств;
  2. Покупка в бизнес-ипотеку;
  3. Покупка в рассрочку от застройщика без участия банка.

Прежде чем рассчитать финансовые показатели проведем SWOT анализ, чтобы оценить внешние факторы, сильные и слабые стороны объекта. А также маркетинговый анализ, чтобы спрогнозировать ставку аренды по помещению.

 

SWOT Анализ

 

Сильные стороны

—      Расположение помещения на 1 линии ул. Молодежной – высокий автомобильный и пешеходный трафик;

—      Наличие рядом остановок общественного транспорта;

—      Удачная планировка – правильной формы без ограничивающих несущих стен и колонн;

—      Витражное остекление и высокие потолки 3,5 метра;

—      Отдельная от общедомовой система вентиляции и современные инженерные системы.

Слабые стороны

—      Высокая стоимость квадратного метра;

—      Долгий срок сдачи – до передачи ключей 27 месяцев;

—      Помещение в предчистовой отделке – потребуются дополнительные вложения в чистовую отделку;

—      Небольшая выделенная мощность электроэнергии – потребуется время и дополнительные затраты на ее увеличение.

Возможности

—      Высокая востребованность помещений, площадью 50-70 кв.м. со стороны арендаторов;

—      Высокая ликвидность помещений небольшой площади в случае продажи объекта;

—      Перспектива застройки микрорайона – рост числа жителей в зоне охвата;

—      Стоимость квадратного метра жилья в строящихся домах ближайшего окружения максимальная в районе – платежеспособная целевая аудитория.

Угрозы

—      Макро и микроэкономическая ситуация. Прогноз снижения покупательской способности населения;

—      Рост предложения помещений с вводом в эксплуатацию новых жилых домов в непосредственной близости.

 

 

Маркетинговый анализ

 

Определим потенциальную ставку аренды методом сравнительного анализа.

В качестве объектов сравнения выбираем объекты сопоставимые по количеству жителей в зоне охвата, пешеходному и автомобильному трафику.

объекты сравнения на карте Ижевска

объекты сравнения

Адрес Площадь, кв.м. Ставка аренды в экспозиции, руб. Ставка аренды с учетом торга (дисконт 5%), руб.
ул. 10 лет Октября, 62 103 1000 950
ул. Архитектора П.П. Берша, 22 73,2 1100 1045
ул. Архитектора П.П. Берша, 15 102,5 1000 950
ул. Ильфата Закирова, 16 50 1220 1159
ул. Сабурова, 45 58 1000 950
ул. Николая Шишкина, 2/1 85,5 1200 1140

 

Определим справедливую рыночную ставку аренды нашего объекта, проведя сравнительную оценку по отдельным характеристикам. Подробно методология описана в статье Сравнение объектов коммерческой недвижимости и определение справедливой рыночной цены.

Сравнительная таблица (5-ти бальная шкала оценки)

  Объект 10 лет Октября, 62 Архитектора П.П. Берша, 22 Архитектора П.П. Берша, 15 Ильфата Закирова, 16 Сабурова, 45 Николая Шишкина, 2/1
Ставка аренды, руб./кв.м.   950 1045 950 1159 950 1140
 
  Баллы баллы Корр + / — баллы Корр + / — баллы Корр + / — баллы Корр + / — баллы Корр + / — баллы Корр + / —
Локация:
Количество жителей в зоне охвата     (x 2)  

4(8)

 

4(8)

 

0

 

4(8)

 

0

 

5(10)

 

-2

 

5(10)

 

-2

 

4(8)

 

0

 

4(8)

 

0

 

Пешеходный трафик (x 2)

 

4(8)

 

2(4)

 

4

 

3(6)

 

2

 

3(6)

 

2

 

5(10)

 

-2

 

4(8)

 

0

 

2(4)

 

4

Транспортная доступность     (x 2)  

5(10)

 

2(4)

 

6

 

3(6)

 

4

 

3 (6)

 

4

 

4(8)

 

2

 

4(8)

 

2

 

1(2)

 

8

 

Автомобильный трафик

 

5

 

4

 

1

 

4

 

1

 

4

 

1

 

5

 

0

 

4

 

1

 

3

 

2

 

Прилегающая территория

 

5

 

3

 

2

 

4

 

1

 

4

 

1

 

2

 

3

 

2

 

3

 

4

 

1

 

Парковка

 

3

 

5

 

-2

 

4

 

-1

 

4

 

-1

 

3

 

0

 

2

 

1

 

5

 

-2

Характеристики помещения:
Дом (новостройка, «ленинградка», «хрущевка» и т.п.)  

 

5

 

 

5

 

 

0

 

 

5

 

 

0

 

 

5

 

 

0

 

 

4

 

 

1

 

 

2

 

 

3

 

 

5

 

 

0

Фасад (витражи или окна, общий вид)  

5

 

5

 

0

 

5

 

0

 

5

 

0

 

3

 

2

 

1

 

4

 

5

 

0

Входная группа (ступени или вход с уровня земли, наличие пандуса)  

 

5

 

 

5

 

 

0

 

 

5

 

 

0

 

 

5

 

 

0

 

 

4

 

 

1

 

 

1

 

 

4

 

 

5

 

 

0

 

Высота помещения

 

5

 

5

 

0

 

5

 

0

 

5

 

0

 

4

 

1

 

2

 

3

 

5

 

0

Планировка (форма, количество и расположение несущих колонн)  

 

5

 

 

5

 

 

0

 

 

5

 

 

0

 

 

4

 

 

1

 

 

3

 

 

2

 

 

4

 

 

1

 

 

5

 

 

0

 

Уровень чистовой отделки (0,5)

 

3(1,5)

 

3(1,5)

 

0

 

3(1,5)

 

0

 

3(1,5)

 

0

 

4(2)

 

-0,5

 

4(2)

 

-0,5

 

3(1,5)

 

0

Вентиляция (отдельный вентиляционный канал или общедомовой, наличие кондиционеров)  

 

 

4

 

 

 

4

 

 

 

0

 

 

 

4

 

 

 

0

 

 

 

4

 

 

 

0

 

 

 

5

 

 

 

-1

 

 

 

3

 

 

 

1

 

 

 

4

 

 

 

0

 

Система пожарной безопасности и прочие инженерные системы (x 0,5)  

 

5(2,5)

 

 

5(2,5)

 

 

0

 

 

5(2,5)

 

 

0

 

 

5(2,5)

 

 

0

 

 

4(2)

 

 

0,5

 

 

2(1)

 

 

1,5

 

 

5(2,5)

 

 

0

 

Видимость вывески

 

5

 

4

 

1

 

5

 

0

 

5

 

0

 

5

 

0

 

5

 

0

 

5

 

0

 

Коммунальные расходы (x 0,5)

 

3(1,5)

 

3(1,5)

 

0

 

3(1,5)

 

0

 

3(1,5)

 

0

 

3(1,5)

 

0

 

3(1,5)

 

0

 

3(1,5)

 

0

 
Общая корректировка стоимости, баллы      

12

   

7

   

6

   

7

   

24

   

13

Общая корректировка стоимости*, руб.    

+ 129,00

 

+ 75,25

 

+ 64,50

 

+ 75,25

 

+ 258,00

 

+ 139,75

Скорректированная стоимость**, руб.    

1 079,00

 

1 120,25

 

1 014,50

 

1 234,25

 

1 208,00

 

1 279,75

 

*     — Общая корректировка стоимости = количество баллов x стоимость балла.

Стоимость балла = Средняя стоимость объектов сравнения / количество критериев / количество объектов.

Стоимость балла = 1 032 / 16 / 6   = 10,75  рубля

**   — Скорректированная стоимость объектов сравнения имеет расчетное значение. Она не является справедливой рыночной ценой сравниваемых объектов.

 

Справедливая рыночная ставка аренды по нашему объекту = (1079 + 1120,25 + 1014,5 + 1234,25 + 1208 + 1279,75) / 6 = 1 156 рублей.

 

Расчет финансовых показателей

 

После определения справедливой рыночной ставки аренды рассчитаем финансовые показатели по трем сценариям:

  1. Покупка за 100% единовременную оплату;
  2. Покупка в бизнес-ипотеку;
  3. Покупка в рассрочку от застройщика без участия банка.

При расчетах принимаем условия:

  • Помещение передается арендатору в последний месяц крайнего срока передачи ключей – 01.07.2025;
  • Коммунальные и эксплуатационные платежи оплачивает арендатор;
  • Индексация арендной платы 3% в год;
  • Чистовую отделку делает арендатор в счет арендных каникул 3 месяца;
  • Ставка налога на прибыль = 6 %;
  • Ставка налога на имущество = 2 % от кадастровой стоимости;
  • Кадастровая стоимость = 50 % от рыночной стоимости объекта;
  • Процент простоя помещения (время на замену арендатора) = 5 %;
  • Горизонт инвестирования (срок владения объектом до продажи) = 15 лет;
  • Комиссия посредникам при продаже = 2 %;
  • Рост стоимости объекта = 3 % в год;
  • Без учета дисконтирования.

 

Финансовые показатели при покупке за 100% единовременную оплату

 

  • Доходность по чистой приведенной стоимости = 11,98 %
  • Срок окупаемости инвестиций = 12,62 лет
  • Внутренняя норма доходности (IRR) = 9,17 %
  • Доходность инвестиций за весь срок владения объектом (ROI) = 143,09 %
  • Чистая приведенная стоимость не рассчитывается, т.к. ставка дисконтирования = 0

 

Так как калькулятор расчета финансовых показателей по умолчанию настроен на условия покупки готового объекта, я вручную указал суммы доходов и расходов на время строительства жилого комплекса.

Финансовая модель вариант 1

Купить и скачать калькулятор расчета финансовых показателей за 250 рублей.

 

Финансовые показатели при покупке в бизнес-ипотеку

 

Условия покупки:

  • Стоимость объекта, как при единовременной оплате;
  • Соотношение 50% — собственные средства; 50 % — кредитные средства;
  • Процентная ставка – 12,5 %;
  • Срок кредита – 10 лет.

Финансовые показатели:

  • Доходность по чистой приведенной стоимости = 9,46 %
  • Срок окупаемости инвестиций = 14,14 лет
  • Внутренняя норма доходности (IRR) = 8,43 %
  • Доходность инвестиций за весь срок владения объектом (ROI) = 86,78 %
  • Чистая приведенная стоимость не рассчитывается, т.к. ставка дисконтирования = 0

Стоит отметить, что при покупке объекта в бизнес-ипотеку уже на второй год после сдачи объекта в аренду, доходы будут перекрывать операционные расходы:

Финансовая модель вариант 2

Купить и скачать калькулятор расчета финансовых показателей за 250 рублей.

 

Финансовые показатели при покупке в рассрочку от застройщика без участия банка

 

Условия покупки:

  • Стоимость объекта при рассрочке = 9 675 820 рублей (+3% к стоимости помещения);
  • Первоначальный взнос = 35%;
  • Ежемесячные платежи = 50 000 рублей;
  • Срок = 18 месяцев.

Финансовые показатели:

  • Доходность по чистой приведенной стоимости = 11,71 %
  • Срок окупаемости инвестиций = 12,92 лет
  • Внутренняя норма доходности (IRR) = 9,39 %
  • Доходность инвестиций за весь срок владения объектом (ROI) = 140,15 %
  • Чистая приведенная стоимость не рассчитывается, т.к. ставка дисконтирования = 0

Финансовая модель вариант 3

Купить и скачать калькулятор расчета финансовых показателей за 250 рублей.

 

Выводы

Набольшую доходность показывает вариант покупки за единовременную оплату. При этом чтобы получить высокую доходность нужно обладать большим капиталом на начальном этапе.

Кредитное плечо позволяет приобрести объект, не обладая всей суммой. И если отложить часть денежных средств, которые позволят переждать первые три года отрицательного денежного потока, можно выйти в положительный баланс с четверного года и получить приемлемую норму доходности и ликвидный объект в портфеле.

При долгосрочной инвестициии рассрочка не дает того эффекта, как при краткосрочных спекулятивных инвестициях сроком до 3 лет. Финансовые показатели ниже, чем при единовременной оплате. При этом есть возможность зайти в сделку, не обладая всей суммой стоимости помещения, а в ряде случаев приобрести не один, а два объекта, чтобы не упустить интересные предложения на рынке.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Reset password

Enter your email address and we will send you a link to change your password.

Get started with your account

to save your favourite homes and more

Sign up with email

Get started with your account

to save your favourite homes and more

By clicking the «SIGN UP» button you agree to the Terms of Use and Privacy Policy
Powered by Estatik
Прокрутить вверх