Расчет справедливой рыночной цены объекта коммерческой недвижимости показывает на сколько адекватна заявленная цена и при необходимости помогает аргументировать свою позицию на переговорах с продавцом.
Для торговой недвижимости основным критерием, определяющим стоимость объекта является его расположение. Он перекрывает по значимости все остальные факторы.
Место позволяет спрогнозировать посещаемость торговой точки и потенциальную выручку по каждой сфере бизнеса. По выручке определяются ставки аренды, которые готов платить бизнес. А по ставкам аренды, исходя из параметров окупаемости и доходности рассчитывается справедливая рыночная цена объекта. Подробно механика анализа месторасположения была описана с статье Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.
Чтобы определить справедливую рыночную цену объекта для сферы услуг, офисной, складской или производственной недвижимости используется следующая методика:
1. Определите перечень важных характеристик для конкретного назначения объекта (сферы бизнеса)
Каждый вид бизнеса предъявляет к помещению свои требования. Для стоматологии или медицинской клиники важно отсутствие жилых помещений сверху для возможности размещения рентгена, для пекарни – повышенная нагрузка на электрические сети, для кафе и ресторана – отдельная канализация и так далее.
Выделите от 15 до 25 характеристик, важных для конкретного назначения помещения. Значение по каждой характеристике и ее вес добавляет или уменьшает стоимость объекта недвижимости.
Разделите характеристики на важные, средней важности и наименее важные. Количество важных параметров не должно превышать 25 % от общего количества и должно быть равно количеству наименее важных.
2. Сравните оцениваемый объект с аналогами последовательно по каждой характеристике
Для этого используйте бальную шкалу. Чем больше длина шкалы, тем точнее оценка. Для важных характеристик стоимость балла умножьте на 2. Для наименее важных разделите на 2.
Если характеристика объекта сравнения качественно превосходит характеристику оцениваемого объекта, оценка ставится со знаком минус. А если характеристика объекта сравнения хуже, то оценка ставится со знаком плюс.
3. Оцените объект по разнице в характеристиках и определите справедливую рыночную цену
После получения сравнительных оценок, необходимо для каждого объекта сравнения сложить все значения по каждой характеристике и умножить на стоимость одного балла корректировки. Стоимость одного балла определяется делением средней цены объектов сравнения на количество критериев и разделенной на количество объектов сравнения.
Среднее значение скорректированной стоимости объектов сравнения и будет справедливой рыночной ценой сравниваемого объекта.
Для наглядности разберем данную методику на примере
Ко мне обратились клиенты, которым нужно было подобрать помещение под детский развивающий центр. Для переезда из арендованного помещения в собственное. Критерии выбора: центральный район, новостройка со сдачей не позднее чем через 9 месяцев, чтобы успеть открыться к следующему учебному году, либо готовый дом, площадь от 80 до 100 квадратных метров, помещение должно иметь 3 отдельных кабинета.
Рассмотрев все объекты на рынке, выбрали помещение площадью 88 кв.м. в жилом комплексе Эколайф дом 2:
Дом сдан, расположен внутри микрорайона, расстояние до остановок общественного транспорта – 300 метров. Помещение с торца дома, имеет витражное остекление и светопрозрачную входную группу, пандус, высота 3,3 метра. Помещение правильной геометрической формы с двумя несущими пилонами, имеет отдельный от общедомового вентиляционный канал. В доме своя газовая котельная, которая позволяет экономить на платежах за тепло и гвс до 50 %. В помещении сделан качественный ремонт, установлена система кондиционирования.
Заявленная стоимость — 8 400 000 рублей.
Задача: определить справедливую рыночную цену помещения для принятия решения о покупке и проведения переговоров с собственником о цене и условиях продажи.
Объект сравнения 1 — Помещение, площадью 70 кв.м.в соседнем доме того же жилого комплекса.
Помещение находится с торца дома, продается в предчистовой отделке, в остальном имеет аналогичные характеристики с сравниваемым объектом.
Стоимость — 7 050 000 рублей.
Объект сравнения 2 – Помещение, площадью 73 кв.м.. Расположено в стилобате жилого комплекса Весна, который находится в 100 метрах от комплекса Эколайф.
Сдача дома через 3 месяца. Фасад помещения выходит на улицу Карла Маркса, автомобильный трафик по которой составляет 841 автомобиль в час. Расстояние до остановок общественного транспорта – 530 метров. Помещение правильной прямоугольной формы, без несущих колонн, продается в предчистовой отделке. Имеет витражное остекление и светопрозрачную входную группу, вход с уровня земли. Высота потолков 4 метра. Имеет отдельную от общедомовой систему вентиляции. В доме своя газовая котельная, которая позволяет экономить на платежах за тепло и гвс до 50 %.
Стоимость: 6 990 000 рублей.
Объект сравнения 3 — Помещение, площадью 97,58 кв.м. в жилом комплексе Под солнцем.
Сдача дома через 9 месяцев. Дом находится в глубине микрорайона, расстояние до остановок общественного транспорта – 350 метров. Помещение имеет витражное остекление, вход с уровня земли. Высота — 4 метра. Помещение имеет нефункциональное углубление, в остальном правильной формы с одной несущей колонной. Передается в предчистовой отделке, имеет отдельную от общедомовой систему вентиляции.
Стоимость — 8 294 300 рублей.
Сравнительная таблица (5-ти бальная шкала оценки)
| Объект | Объект сравнения 1 | Объект сравнения 2 | Объект сравнения 3 | ||||
| Стоимость объекта, руб./кв.м. | 95 454 | 100 714 | 95 753 | 85000 | |||
| баллы | баллы | Корр + / — | баллы | Корр + / — | баллы | Корр + / — | |
| Локация: | |||||||
| Транспортная доступность (x 2) | 4 (8) | 4 (8) | 0 | 4 (8) | 0 | 3 (6) | 2 |
| Пешеходный трафик (x 2) | 1 (2) | 1 (2) | 0 | 2 (4) | -2 | 2 (4) | -2 |
| Автомобильный трафик (x 2) | 1 (2) | 1 (2) | 0 | 3 (6) | -4 | 2 (4) | -2 |
| Прилегающая территория | 5 | 5 | 0 | 5 | 0 | 5 | 0 |
| Парковка | 4 | 4 | 0 | 3 | 1 | 3 | 1 |
| Характеристики помещения: | |||||||
| Дом (новостройка, «ленинградка», «хрущевка» и т.п.) | 5 | 5 | 0 | 5 | 0 | 5 | 0 |
| Фасад (витражи или окна, общий вид) | 5 | 5 | 0 | 5 | 0 | 5 | 0 |
| Входная группа (ступени или вход с уровня земли, наличие пандуса) | 4 | 4 | 0 | 5 | -1 | 5 | -1 |
| Высота помещения | 4 | 4 | 0 | 5 | -1 | 5 | -1 |
| Планировка (форма, количество и расположение несущих колонн) | 5 | 5 | 0 | 5 | 0 | 4 | 1 |
| Уровень чистовой отделки | 5 | 2 | 3 | 2 | 3 | 2 | 3 |
| Вентиляция (отдельный вентиляционный канал или общедомовой, наличие кондиционеров) (x 0,5) | 5 | 5 | 0 | 5 | 0 | 5 | 0 |
| Система пожарной безопасности и прочие инженерные системы (x 0,5) | 5 | 5 | 0 | 5 | 0 | 5 | 0 |
| Видимость вывески | 4 | 4 | 0 | 5 | 0 | 5 | 0 |
| Коммунальные расходы (x 0,5) | 5 | 5 | 0 | 5 | 0 | 4 | 1 |
| Общая корректировка стоимости, баллы | 3 | -4 | 1 | ||||
| Общая корректировка стоимости*, руб. | + 4692 | — 6256 | + 3128 | ||||
| Скорректированная стоимость**, руб. | 105 406 | 89 497 | 88 128 |
* — Общая корректировка стоимости = количество баллов x стоимость балла.
Стоимость балла = Средняя стоимость объектов сравнения / количество критериев / количество объектов.
Стоимость балла = 93 822 / 15 / 4 = 1564 рубля
** — Скорректированная стоимость объектов сравнения имеет расчетное значение. Она не является справедливой рыночной ценой сравниваемых объектов.
Справедливая рыночная цена объекта сравнения = (105 406 + 89 497 + 86 564) / 3 = 94 344 рубля.
Мы видим, что продавец установил адекватную цену за свой объект недвижимости, скорее всего заложив небольшую дельту для торга. Владея информацией об имеющихся на рынке сопоставимых объектах по локации и характеристикам, вы сможете аргументированно вести переговоры по цене, делая акцент на недостатках рассматриваемого помещения и преимуществах объектов сравнения.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
