В этой статье рассмотрим характеристики , которые важны арендаторам отдельно стоящих торговых объектов коммерческой недвижимости и торговых помещений в составе многоквартирных жилых домов.
Это поможет понять сильные и слабые стороны объекта недвижимости, определить возможных арендаторов и быстро сдать объект коммерческой недвижимости в аренду, делая акцент на характеристиках, важных целевому арендатору.
Первые восемь характеристик относятся к расположению объекта недвижимости
1. Удаленность от центра города. Для бизнеса, который ориентирован на пешеходный и автомобильный трафик, и форматов бизнеса районного значения (аптеки, пекарни, детские развивающие центры, парикмахерские и прочие) близость к центральной части города не имеет принципиального значения. А для офисов, сферы услуг и торговых форматов городского значения близость к центру играет важную роль.
При прочих равных условиях, чем ближе объект недвижимости к центу города, тем он ликвиднее и ставка аренды по нему выше.
2. Количество жителей в зоне охвата. Чем больше людей проживет в непосредственной близости от объекта, тем лучше. Количество жителей считается в радиусах от 300 до 600 метров, с учетом ограничения улицами и движения людей.
Хороший показатель для радиуса 300 метров — от 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,5 человек на квартиру:
Определить радиус и зону охвата можно бесплатным сервисом 2ГИС https://info.2gis.ru/moscow/products/2gis
Сервис работает в России, Украине, Казахстане и в 8 зарубежных странах.
Пример зоны охвата в радиусе 300 метров:
Перекресток и пешеходный переход рядом с помещением позволяют увеличить зону охвата за счет аудитории другой стороны проезжей части.
3. Платежеспособность населения. 6000 жителей в престижном центральном районе с высокими ценами на жилую недвижимость нельзя сравнивать с 6000 жителей в микрорайоне на окраине города.
В первом случае платежеспособность населения больше, соответственно, сумма денежных средств, которая будет потрачена на покупку товаров и услуг больше. Следовательно, больше прибыль арендатора и больше ставка аренды, которую может платить арендатор.
4. Расстояние до остановок общественного транспорта. Чем ближе объект к остановкам общественного транспорта – тем лучше.
5. Количество конкурентов. Чем меньше предложения коммерческой недвижимости в окружении, тем выше спрос со стороны арендаторов и ставка аренды по объекту.
6. Пешеходный трафик основной критерий оценки объекта недвижимости для большинства торговых форматов. Трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.
Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час.
7. Автомобильный трафик. Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.
8. Парковка. Преимущество высокого автомобильного трафика сводится на нет, если у объекта недвижимости недостаточное количество парковочных мест или правилами дорожного движения запрещена парковка рядом с помещением.
Также имеет значение стоимость, если парковка платная.
Следующие 14 характеристик относятся к самому помещению
9. Расположение помещения в жилом доме, торговом или офисном здании важный критерий, влияющий на востребованность и цену аренды помещения. Расположен вход с улицы или со двора. Свободный или ограничен забором и шлагбаумом.
При получении лицензий на определенные виды деятельности есть требования к расположению входной группы. Например, если вход в коммерческое помещение находится со рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет невозможна. Если над помещением находится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.
Лучшее расположение – в пристрое дома или стилобате. В этом случае ограничения минимальны и больше возможностей для дополнительных работ, например, для усиления вентиляции.
10. Видимость вывески и входа для пешеходов и автомобилей. Помещение может находится на первой линии, рядом с остановками общественного транспорта, но отсутствие видимости, например, из-за кустов, деревьев, рекламных конструкций или прочих сооружений сильно снижает поток посетителей.
11. Остекление фасада. Большинству сфер бизнеса важна «прозрачность». Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления.
По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.
12. Вход в помещение. Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и ставку аренды по помещению. Лучше, когда вход в помещение с уровня земли. Где невозможен вход с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.
13. Высота помещения. Высокие потолки позволяют эффективно использовать площадь помещения, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 5 метров появляется возможность организации антресоли и второго света.
Коме того, лицензирование определенных видов деятельности, например медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования.
14. Благоустройство прилегающей территории также может быть различным. Перерытый тротуар, ямы, мусорные баки рядом, отсутствие озеленения негативно сказываются на привлекательности помещения для арендаторов.
15. Наличие запасного выхода для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.
16. Электроснабжение. Какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями и на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении.
Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.
17. Вода и канализация. Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещений, в том числе офисных с общей входной группой. Даже если есть общий санузел на этаже. Это значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.
18. Вентиляция и кондиционирование. Если коммерческое помещение в составе жилого дома, то хорошо, когда есть отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная вентиляция важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней повышенные требования по кратности воздухообмена и другим характеристикам.
На систему вентиляции и кондиционирования обращают внимание все сферы бизнеса.
19. Прочие инженерные сети. Дополнительным преимуществом будет наличие в помещении интернета и телефонии, пожарной и охранной сигнализации, видеонаблюдения и систем автоматического пожаротушения.
20. Планировка. Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:
- Плавильную прямоугольную форму;
- Минимальное количество несущих колонн;
- Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
- Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.
Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.
21. Чистовая отделка помещения. Хорошая чистовая отделка – плюс в пользу вашего объекта недвижимости, при условии, что она отвечает требованиям арендатора и его фирменному стилю. Ингода арендатору проще найти помещение без отделки и сделать ремонт под себя, чем переделывать существующую отделку.
Поэтому, если вы купили коммерческое помещение без отделки и планируете сдавать его в аренду, сначала найдите арендатора, и потом уже под него делайте чистовую отделку. Или договоритесь, что арендатор сделает отделку своими силами и за свой счет или частично в счет арендных каникул.
22. Вывески и навигация. Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид. Этот вопрос особенно актуален для помещений формата street retail. Нет ли конфликтов с жителями дома, по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.
Теперь, когда у вас есть понимание, чем руководствуются арендаторы при выборе коммерческого помещения, заполните таблицу с характеристиками по вашему объекту.
Это поможет понять каким бизнесам и компаниям будет интересно арендовать ваш объект недвижимости. А также в дальнейшем использовать преимущества объекта в рекламе.
| Характеристика | Значение |
|
Удаленность от центра города |
__________ км. |
|
Количество жителей в зоне охвата |
__________ чел. |
|
Платежеспособность населения |
□ высокая
□ средняя □ низкая |
| Расстояние до остановок общественного транспорта |
__________ метров. |
|
Количество конкурентов |
□ мало
□ не много □ много |
|
Пешеходный трафик |
__________ чел./час |
|
Автомобильный трафик |
__________ авто/час |
|
Парковка |
□ свободная/ □ ограничения;
□ бесплатная/ □ платная; □ открытая/ □ крытая. __________ машиномест. |
|
Расположение помещения |
□ с улицы / □ со двора;
□ свободный / □ ограничен; ограничения по алкоголю (□ есть / □ нет); ограничения по другим видам деятельности (□ есть /□ нет) каким______________ ________________________ |
|
Видимость вывески и входа |
□ хорошая
□ средняя □ плохая |
|
Остекление фасада |
□ витражное остекление / □ стандартные окна;
светопрозрачный тамбур (□ да / □ нет) |
|
Вход в помещение |
□ с уровня земли
□ ступеньки; пандус (□ есть / □ нет) |
|
Высота помещения |
__________ метров;
второй свет (□ есть / □ нет) |
|
Благоустройство прилегающей территории |
□ хорошее
□ среднее □ плохое |
|
Наличие запасного выхода, дополнительной входной группы и дебаркадера |
Запасной выход (□ есть / □ нет);
дополнительная входная группа (□ есть /□ нет); дебаркадер (□ есть /□ нет) |
|
Максимальная нагрузка на электрические сети |
□ 220В / □ 380В
____________ кВт |
|
Вода и канализация |
Вывод воды (□ есть / □ нет);
Вывод канализации (□ есть / □ нет). |
|
Вентиляция и кондиционирования |
Вентиляция (□ естественная / □ приточно-вытяжная);
Отдельный вентиляционный канал (□ есть / □ нет), его диаметр ________; Система кондиционирования (□ нет / □ моноблочная / □ сплит-система). |
|
Прочие инженерные сети |
□ Интернет и телефония
□ Пожарная сигнализация □ Охранная сигнализация □ Система видеонаблюдения □ Система автоматического пожаротушения |
|
Планировка |
□ Свободная/открытая/open space
□ Коридорно-кабинетная □ Смешанная □ Возможна перепланировка под арендатора Количество окон ____, куда выходят (□ во двор / □ на улицу) |
|
Отделка помещения |
□ Черновая
□ Предчистовая □ Чистовая требуется ремонт □ Чистовая средний уровень отделки □ Чистовая хороший уровень отделки □ Чистовая высокий уровень отделки |
|
Вывески и навигация |
Есть ли ограничения по размещению вывески (□ есть / □ нет) |
О том какие характеристики важны арендаторам складских и офисных помещений читайте в статьях:
Характеристики складских помещений, которые оценивают арендаторы
Характеристики офисных помещений, которые оценивают арендаторы