Стандарты и требования к офисным помещениям формируют компании – пользователи недвижимости. Крупным компаниям и корпорациям, таким как Microsoft, IBM, Boeing и прочим нужны стандарты, позволяющие принимать решения о покупке или аренде помещений в условиях сложных и долгих согласований внутри организационных структур компаний.
На основе этих требований формируется классификация офисной недвижимости. Стоит отметить, что единой классификации, признанной во всем мире, на данный момент не существует.
Это связано с большими различиями в градостроительных нормах и законодательстве, архитектуре, плотности застройки различных стран и городов.
Последняя классификация применительно к российскому рынку недвижимости которой пользуются компании «большой четверки», работающие в сфере коммерческой недвижимости: Knight Frank, Colliers International, Maris, JLL была актуализирована в 2018 году.
Она разделяет офисную недвижимость на три класса: А, В и С в зависимости от набора характеристик.
Еще одна классификация была разработана аналитиками Московского исследовательского форума (Moscow research forum — MRF) в 2013 году. В настоящее время этой классификацией пользуется большинство профессиональных участников рынка коммерческой недвижимости. Она содержит более подробное описание и разделение по характеристикам.
Скачать классификацию офисных помещений от MRF в формате PDF можно по ссылке:
Проясним отдельные характеристики офисных помещений в составе бизнес-центров, которые оценивают арендаторы
Наилучшее расположение – подразумевает расположение объекта в центре деловой активности (не обязательно в центре города).
Отличная транспортная доступность – это возможность добраться с разных дорог на автомобиле, а также различным общественным транспортом.
Эффективная (свободная) планировка – это помещения правильной формы с минимальным количеством несущих колонн. Глубина этажа не более 12 метров от окна до внутренней стены.
Высота офисных помещений в центрах класса А — не менее 2,8 метров в чистовой отделке.
Количество сервисов и услуг для арендаторов – наличие кафе, ресторана, магазина, химчистки, терминалов банков и прочее. Для БЦ класса А минимум шесть сервисов и услуг. Для класса B – кафе или ресторан + минимум одна услуга.
Современные инженерные системы и коммуникации – это приточно-вытяжная вентиляция с контролем микроклимата, системы контроля доступа, ожидание лифта не более 30 секунд.
Электроснабжение. Первая категория надежности — 2 независимых ввода, источник бесперебойного питания, дизельгенератор. Вторая категория надежности – 1 ввод с источником бесперебойного питания.
Фальшпол — вид поднятого пола для прокладки электрики, сетей связи с выходом под каждое рабочее место.
Обеспеченность парковочными местами. Для БЦ класса А — 1 место на 80–150 кв.м., в том числе на открытом паркинге. При этом паркинг может быть платным.
Один владелец здания и одна управляющая компания (для БЦ класса А). Это необходимо для сохранения концепции объекта, качественного управления и эксплуатации. При этом управляющая компания должна иметь опыт управления и эксплуатации БЦ не менее трех лет.
Заполните таблицу с характеристиками по вашему офисному помещению. Это поможет понять каким бизнесам и компаниям будет интересно арендовать объект недвижимости. А также в дальнейшем использовать преимущества объекта в рекламе.
Характеристика | Значение |
Расположение |
□ Центр города
□ Деловой центр города □ Спальный район □ Отдаленный спальный район |
Транспортная доступность |
□ Хорошая
□ Средняя □ Плохая |
Планировка |
□ Помещение правильной прямоугольной формы, глубиной не более 12 метров.
□ Помещение правильной формы, но планировка ограничена несущими колоннами □ Помещение неправильной формы |
Высота помещения |
□ Более 3,1 метров в чистовой отделке
□ От 2,7 до 3,1 метров □ До 2,7 метров |
Количество сервисов и услуг для арендаторов | □ Более 6 сервисов и услуг (кафе, ресторан, магазин, химчистка, терминалы банков и прочее)
□ Кафе или ресторан + 2-3 сервиса или услуги □ Минимум или отсутствие сервисов и услуг |
Инженерные системы и коммуникации |
□ Инженерные системы и коммуникации, по стандартам класса А
□ Инженерные системы и коммуникации, по стандартам класса В □ Инженерные системы и коммуникации, по стандартам ниже класса В (по классификации MRF) |
Фальшпол |
□ Да
□ Нет |
Обеспеченность парковочными местами |
□ Более 1 места на 80 кв.м.
□ 1 место на 80 – 150 кв.м. □ Менее 1 места на 150 кв.м. Теплый паркинг (□ есть / □ нет) □ Платная / □ Свободная |
Управление зданием |
□ Профессиональная управляющая компания, один собственник в здании.
□ Наличие управляющей компании, один или несколько собственников □ Организованное управление зданием, один или несколько собственников |
О том какие характеристики важны арендаторам торговых и складских помещений читайте в статьях:
22 характеристики торгового помещения, которые оценивают арендаторы
Характеристики складских помещений, которые оценивают арендаторы
Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости в моем Телеграм канале.
В моей книге Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость по шагам разобраны все этапы процесса выбора и покупки объекта коммерческой недвижимости от теории до конкретных практических действий.
А в книге Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость дан четкий пошаговый план действий для быстрого подбора надежного арендатора.