Часто от инвесторов я слышу такие утверждения: заплачу юристу, он подготовит договор; зачем тратить время на рутину и вникать в детали; каждый должен заниматься своим делом.
Согласен, что готовить документы должен специалист с юридическим образованием и опытом. Но вы как заказчик и сторона по договору должны четко понимать содержание и смысл каждого пункта договора. Потому что за ошибки рискуете вы своими деньгами, а не деньгами юриста, который составил договор.
Часто юристы берут типовую форму договора, из систем Консультант-Плюс или Гарант. Такие формы лаконичны и отражают базовые условия договора. Но большинство рисков кроется в деталях, которые известны только профессиональным участникам рынка коммерческой недвижимости.
Также большой ошибкой является рассуждение – чем искать юриста и тратить время на формальности, запрошу форму договора у арендатора. Вести переговоры, опираясь на договор, который предоставила другая сторона, намного труднее чем согласовывать замечания и дополнения в вашу форму договора.
В работе я использую две основные формы договоров аренды:
1. Форма договора, когда помещение передается в предчистовой отделке, и арендатор делает ремонт своими силами полностью или частично в счет арендных каникул.
Эту форму и приложения к договору в формате word вы можете скачать по ссылке:
2. Более распространённый вариант — форма договора, когда помещение передается с отделкой. В этой статье я разместил эту форму. Я использую ее, когда представляю интересы арендодателя, как стороны по договору аренды. Эта форма не объемная по содержанию, но в тоже время содержит все необходимые пункты, защищающие арендодателя, и снижает его риски.
***
ДОГОВОР АРЕНДЫ
НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
№ ____________
г. Ижевск _____________г.
ООО (ИП)_______________ в лице ____________________, действующего на основании _____________, именуемое(ый) в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и
ООО (ИП)_______________ в лице ____________________, действующего на основании _____________, именуемое(ый) в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор аренды о нижеследующем:
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
«Площади общего пользования» – любые площади в многоквартирном доме (многофункциональном комплексе) и на Прилегающей территории, предоставляемые в пользование (без передачи в аренду) и предназначенные для совместного использования с другими арендаторами, собственниками помещений в многоквартирном доме, для прохода посетителей на арендуемые площади всех арендаторов, а также служебно-административные и технические помещения или участки прилегающей территории, за исключением переданных в аренду Помещений или участков прилегающей территории.
«Арендуемое Помещение» или «Помещение» — нежилое помещение в многоквартирном доме (многофункциональном комплексе), передаваемое Арендатору во временное владение и пользование по настоящему Договору и предназначенное для ведения в нем Арендатором коммерческой деятельности. Границы Помещения обозначены на Поэтажном плане, в Приложении №1 к настоящему Договору.
«Арендодатель» — собственник объекта недвижимости, заключивший с Арендатором Договор аренды.
«Арендатор» — лицо, заключившее с Арендодателем Договор аренды и обладающее правами и обязанностями, предусмотренными указанным Договорами и действующим законодательством РФ и принимающий Помещение во временное пользование и владение.
«Разрешенное использование» — согласованное с Арендодателем использование арендуемого Помещения.
«Коммерческая деятельность Арендатора» — деятельность Арендатора в Помещении в соответствии с Разрешенным использованием.
«Договор Аренды» — Договор аренды выражается в форме письменного документа, содержащего соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, связанных с владением и пользованием Помещением, совершенный Арендатором и Арендодателем, а также все приложения, изменения и дополнения к нему.
«Срок аренды» — срок временного владения и пользования Помещением по настоящему Договору аренды, который исчисляется с даты передачи Помещения Арендатору по акту приема-передачи.
«Улучшения Помещения» — все изменения Помещения относительно его состояния на момент передачи Арендатору по Акту приема-передачи, которые произвел Арендатор за счет собственных сил и средств и в соответствии с согласованным с Арендодателем Проектом.
«Неотделимые улучшения» — все изменения арендуемого Помещения, его конструктивных элементов, производимые Арендатором за счет собственных средств как в ходе выполнения чистовой отделки Помещения, так и в течение Срока аренды, которые невозможно отделить без ущерба для Помещения. В контексте настоящего Договора к неотделимым улучшениям относятся следующие улучшения арендуемого Помещения:
- Стены, перегородки, витражи и витражные конструкции (в том числе двери в комплекте, включая дверную фурнитуру, дверные доводчики, ответные планки, замки, рольставни и т.п.), подвесной потолок (включая светильники, являющиеся его конструктивной частью);
- Инженерные системы Помещения (включая все составные элементы систем) и относящееся к ним инженерное оборудование, как расположенные в Помещении, так и вне его границ.
«Обустройство Помещения» — любые работы, осуществляемые Арендатором или его Подрядчиками в арендуемом Помещении в течение Срока аренды, направленные на изменение его состояния относительно состояния на момент передачи Помещения по акту приема-передачи, относящиеся к любой стадии строительного процесса и включающие в себя: проектирование, согласование, монтаж инженерных систем, общестроительные работы, отделку, декорацию, монтаж любого оборудования и сдачу в эксплуатацию.
Если контекст не предполагает иное, все вышеуказанные термины, используемые в единственном числе, могут означать множественное число, и наоборот.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. В соответствии с настоящим Договором Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор принять во временное владение и пользование за плату Помещение под №_____ общей площадью __________ кв.м., находящееся на ___ этаже, в многоквартирном доме (многофункциональном комплексе), расположенном по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. ________________ Кадастровый номер: ________________________.
Границы сдаваемого в аренду Помещения выделяются на Поэтажном плане, являющимся Приложением №1 к настоящему Договору.
1.2. Помещение будет использовано Арендатором в целях организации ___________________________, а также для административных целей, связанных с ведением коммерческой деятельности в Помещении (далее- Разрешенное использование).
1.3. Право собственности на Помещение принадлежит Арендодателю, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости от «___»_______20__г., № ____________
1.4. Арендодатель передает Арендатору Помещение по Акту приема-передачи в срок до _______ Помещение передается Арендатору с чистовой отделкой:
Пол: керамогранит 60*60;
Стены: покраска;
Потолок: подвесной грильято;
Устанавливается электрика, кондиционер.
1.5. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Помещение не состоит под арестом или запретом, не находится в фактическом владении или пользовании третьих лиц, а также не имеется какие-либо правопритязаний третьих лиц, препятствующих заключению настоящего Договора.
2. СРОК АРЕНДЫ
2.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и будет действовать в течение 11 (Одиннадцати) месяцев.
В случае, если Арендатор продолжает пользоваться Помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом условия настоящего Договора при продлении не подлежат изменению Сторонами в одностороннем порядке, за исключением условий настоящего Договора, регламентирующих изменение размера Арендной платы.
2.2. Передача Помещения осуществляется по акту приема—передачи. Арендодатель обязуется передать Арендатору, а Арендатор обязуется принять Помещение по акту приема-передачи Помещения в день подписания настоящего Договора. / в срок до ____________. Арендатор обязан подписать уполномоченным лицом, скрепить печатью (при наличии) и вернуть Арендодателю акт приема-передачи Помещения в течение 5 (Пяти) календарных дней с даты его получения от Арендодателя (убрать если не федеральная сеть). Форма акта приема-передачи является Приложением №2 к настоящему Договору.
2.3. После истечения Срока аренды или в случае досрочного расторжения настоящего Договора Помещение подлежит передаче Арендодателю по акту приема-передачи в срок, не превышающий 10 (Десяти) календарных дней со дня, следующего за последним днем Срока аренды или датой досрочного расторжения настоящего Договора.
2.4. По истечении Срока аренды Арендатор имеет преимущественное право на заключение настоящего Договора на новый срок.
3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ИНЫЕ ПЛАТЕЖИ
3.1. Арендная плата за временное владение и пользование Помещением уплачивается Арендатором с даты подписания Сторонами акта приема-передачи Помещения и в течение всего Срока Аренды.
3.2. Размер ежемесячной арендной платы составляет ____________________ (_________) рублей 00 копеек в месяц, из расчета _____ рублей за 1 кв.м. помещения в месяц. Арендная плата не включает в себя услуги за содержание и коммунальные платежи (плата за электроэнергию, холодное и горячее водоснабжение, отопление, услуги связи, интернет и прочие).
3.3. Плату за услуги по содержанию и коммунальные платежи Арендатор обязуется осуществлять самостоятельно на основании платежных требований, выставляемых Управляющей компанией и иных обслуживающих организаций в течение 10 (десяти) дней с момента получения соответствующих счетов и квитанций, но в любом случае не допуская просрочки оплаты данных требований.
3.4. Размер Арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке Арендодателем в первый раз по истечении 11 (Одиннадцати) месяцев Срока аренды, исчисляемых с даты подписания Сторонами акта приема-передачи, а в дальнейшем не чаще одного раза в 11 (Одиннадцать) месяцев, путем письменного уведомления Арендатора за 30 (Тридцать) дней до даты изменения.
Стороны пришли к соглашению, что изменение размеров Арендной платы, произведенное Арендодателем в рамках, установленных настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения.
3.5. Арендная плата за каждый месяц Срока аренды вносится ежемесячно авансом, не позднее 10 (Десятого) числа оплачиваемого месяца.
3.6. Обеспечительный взнос – денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему Договору, в том числе в случае причинения Арендатором ущерба Помещению и/или иному имуществу Арендодателя.
3.6.1. Размер Обеспечительного взноса на момент заключения настоящего Договора будет составлять однократную величину Арендной платы, действующей в первый месяц Срока аренды, что составляет ________________.
3.6.2. Размер Обеспечительного взноса изменяется одновременно с изменением размеров Арендной платы. Стороны пришли к соглашению, что изменение размера Обеспечительного взноса, установленное настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения. При этом Арендатор обязуется произвести доплату Обеспечительного взноса в течение 10 (Десяти) рабочих дней с даты изменения размеров Арендной платы.
3.6.3. Обеспечительный взнос вносится Арендатором в день подписания настоящего Договора.
3.6.4. Арендатор не имеет права без письменного согласия Арендодателя осуществлять какие-либо вычеты или зачеты встречных требований из Обеспечительного платежа в счет платежей Арендодателю по Договору аренды.
3.6.5. В случае нарушения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, повреждения Помещения и/или иного имущества Арендодателя, Арендодатель имеет право зачесть из Обеспечительного взноса соответствующие суммы неустойки, возмещения убытков и иные суммы, которые Арендатор должен уплатить Арендодателю для восстановления нарушенных прав Арендодателя.
3.6.6. О фактах и суммах произведенного в соответствии с настоящим Договором зачета, Арендодатель уведомляет Арендатора в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня проведения зачета. Арендатор обязан в течение 10 (десяти) банковских дней со дня уведомления Арендодателем о произведенном зачете осуществить платеж на банковский счет Арендодателя, равный сумме произведенного зачета, для восполнения Обеспечительного взноса до полного размера, указанного в пункте 3.6.1. настоящего Договора.
3.6.7. В случае просрочки внесения Арендатором платежа для восполнения Обеспечительного взноса устанавливается следующая очередность погашения задолженности независимо от назначения платежа, указанного Арендатором в платежных документах:
1) погашается задолженность по оплате суммы, необходимой для восполнения Обеспечительного взноса до полного размера;
2) возмещается любые убытки и/или расходы, понесенные Арендодателем в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором;
3) погашается задолженность по оплате начисленных Арендодателем штрафных санкций за неисполнения или ненадлежащее исполнение Арендатором своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором;
4) погашается задолженность по оплате других платежей в соответствии с настоящим Договором.
3.6.8. Обеспечительный взнос будет находиться у Арендодателя до конца Срока аренды без начисления процентов. По окончании Срока аренды или в случае, если настоящий Договор будет расторгнут по вине Арендодателя, Арендодатель обязуется перечислить на счет Арендатора полученную от Арендатора сумму Обеспечительного взноса в той части, которая на момент такого расторжения не принадлежит Арендодателю. В случае, если настоящий Договор будет расторгнут по вине Арендатора, Арендодатель вправе в безусловном порядке зачесть денежные средства из Обеспечительного взноса в счет уплаты неустойки за нарушение обязательств по настоящему Договору.
3.7. Если иное прямо не указано в настоящем Договоре, все суммы платежей, которые подлежат уплате Арендатором Арендодателю в соответствии с настоящим Договором, указаны в настоящем Договоре без НДС. Если в соответствии с законодательством РФ суммы платежей облагаются НДС, то сумма НДС (по действующей ставке) будет указана в соответствующем счете дополнительно к сумме платежей и подлежит уплате Арендатором в том же порядке, что и суммы платежей.
3.8. Обязательства по оплате платежей по настоящему Договору считаются исполненными Арендатором надлежащим образом при своевременном поступлении денежных средств на банковский счет Арендодателя. Оплата производится по правилам, установленным для осуществления безналичных расчётов в Российской Федерации.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ
4.1. Арендодатель обязан:
4.1.1. В сроки, установленные настоящим Договором, предоставить Арендатору на весь Срок аренды Помещение по акту приема-передачи Помещения.
4.1.2. Производить за свой счет капитальный ремонт и реконструкцию Помещения. В периоды выполнения таких работ Арендодатель обеспечивает Арендатору приемлемый или альтернативный доступ в Помещение и делает все возможное, чтобы эти работы не оказывали существенного влияния на коммерческую деятельность Арендатора в Помещении.
4.1.3. Исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Договором.
4.2. Арендодатель вправе:
4.2.1. В случае просрочки оплаты Арендатором Арендной Платы или иных платежей по настоящему Договору более чем на 5 (Пять) рабочих дней, а также в случае невыполнения требований Арендодателя или Управляющей компании (иной организации, осуществляющей управление многоквартирным домом) по устранению выявленных нарушений приостановить действие настоящего Договора до момента устранения нарушений. Приостановка действия настоящего договора будет выражена во временном недопущении Арендатора в Помещение для ведения коммерческой деятельности. О факте приостановки действия настоящего Договора Арендодатель письменно уведомляет Арендатора. В случае приостановки оказания услуг или действия настоящего договора Арендодатель не несет перед Арендатором ответственности за любые убытки, возникшие вследствие такой приостановки.
4.2.2. Устанавливать требования в виде Правил или отдельных распоряжений, носящих как общий, так и индивидуальный характер, по пользованию арендуемым Помещением, ведению коммерческой и текущей хозяйственной деятельности, пользованию Площадями общего пользования и Прилегающей территорией. При этом такие требования своевременно доводятся до Арендатора в письменной форме.
4.3.3. Изменять размер Арендной платы в порядке, предусмотренном в п.3.4. настоящего Договора.
4.2.4. В случае изменения финансово-экономической ситуации в стране (резкого колебания курсов валют, объявление дефолта, деноминации и прочее), любая из Сторон вправе направить другой стороне предложение об изменения размера и/или порядка уплаты Арендной платы. Другая Сторона обязана дать письменный ответ на предложение в течение 15 (Пятнадцати) календарных дней с даты его получения. Стороны обязуются провести переговоры по вопросу изменения размера и/или порядка уплаты Арендной платы, с учетом принципов разумности и справедливости. В случае достижения соглашения Стороны подписывают дополнительное соглашение к настоящему Договору.
4.2.5. Предварительно уведомив Арендатора за 1 (Один) календарный день, входить в Помещение с целью контроля состояния Помещения или производства необходимых работ, фиксирования показаний приборов учета энергии, подсоединения и использования всех коммуникаций и оборудования, находящихся внутри Помещения или составляющих его часть, для ремонта, обновления, перестройки, обслуживания всех соседних Помещений и Площадей общего пользования, а также для выполнения иных обязательств Арендодателя по настоящему Договору. Арендодатель вправе входить в Помещение в любое время в случае чрезвычайных обстоятельств (включая, среди прочего, пожар, затопление и т.д.), немедленно сообщив об этом Арендатору, с тем, чтобы предотвратить или ликвидировать такие чрезвычайные ситуации или их последствия.
4.2.6. Осуществлять контроль за исправным состоянием, безопасной эксплуатацией, соблюдением правил техники безопасности и пожарной безопасности в Помещении.
4.2.7. Осуществлять иные права, предусмотренные настоящим Договором.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА
5.1. Арендатор обязан:
5.1.1. В сроки, установленные настоящим Договором, принять Помещение по акту приема — передачи.
5.1.2. Самостоятельно и за свой счет получить необходимые разрешения для ведения коммерческой деятельности в Помещении, в том числе согласования СЭС и территориального управления ГО и ЧС.
5.1.3. В течение Срока аренды непрерывно осуществлять коммерческую деятельность в Помещении.
5.1.4. В сроки, установленные настоящим Договором, и в полном объеме уплачивать Арендную плату и иные платежи по настоящему Договору.
5.1.5. Самостоятельно и за свой счёт осуществлять вынос мусора из Помещения, вывоз, утилизацию и размещение мусора и отходов, включая опасные производственные отходы; производить расчёт и уплату платежей за негативное воздействие на окружающую среду.
5.1.6. Поддерживать Помещение и торговое оборудование в привлекательном внешнем виде и надлежащем санитарном состоянии, производить ежедневную уборку Помещения, осуществлять установленные мероприятия по правилам производственного контроля.
5.1.7. Не допускать положения, при котором из Помещения в другие помещения многоквартирного дома проникали бы какие-либо отходы, запахи, испарения, вода, вибрация, шум или иные нежелательные явления, а также не допускать положения, при котором Помещение могло бы стать источником препятствий в обеспечении безопасности и создать неудобства для посетителей, других арендаторов, собственников других помещений или Арендодателя.
5.1.8. Выполнять в процессе использования арендуемого Помещения, действующие правила, предписания Арендодателя и органов государственного надзора, соблюдать требования промышленной санитарии, пожарной безопасности и экологии, соблюдать правила общественного порядка, особенно при использовании звукоизлучающих и вибрационных приборов и установок, исключить любые действия, способные нарушить нормальные условия жизни и отдыха людей окружающих жилых домах, за свой счет приобретать и обслуживать средства пожаротушения (пожарная сигнализация, системы автоматического пожаротушения, огнетушители, оборудование пожарного крана).
5.1.9. Обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность переданных электрических сетей, электро- тепло- установок, сантехнического, вентиляционного оборудования в арендуемом Помещении. Эксплуатировать электросети, не допуская их перегрузки, соблюдать Правила противопожарной безопасности и безопасное состояние электропроводки в Помещении.
5.1.10. Обеспечить охрану арендуемого Помещения и своих материальных ценностей за свой счет.
5.1.11. Незамедлительно (в течение 24 часов с момента обнаружения) информировать Арендодателя об имеющихся повреждениях и/или неисправностях в инженерных сетях, коммуникациях, санитарно-техническом и ином оборудовании, размещенных в Помещении, ставящих под угрозу сохранность Помещения и находящегося в нем имущества; принимать все возможные доступные меры по локализации и ликвидации ситуации, ставящих под угрозу сохранность Помещения и находящегося в нем имущества.
5.1.12. Разработать и выполнять мероприятия по производственному контролю в арендуемом Помещении в соответствии с видом осуществляемой коммерческой деятельности. Своевременно и в установленном порядке Арендатор обязан разработать и согласовать план действий по предупреждению и ликвидации чрезвычайных ситуаций и инструкции по действиям персонала на территории Помещения.
5.1.13. Соблюдать и нести ответственность за соблюдение правил по охране труда, правил техники безопасности, правил пожарной безопасности, правил безопасности при эксплуатации электроустановок в Помещении.
5.1.14. За свой счет производить текущий ремонт Помещения и оборудования, находящегося в нем, в сроки, согласованные Арендодателем.
5.1.15. В полном объеме возмещать убытки, в том числе репутационный вред, понесенные Арендодателем вследствие наложения на него административных и иных взысканий по причине нарушения Арендатором требований, предъявляемых соответствующими уполномоченными органами к содержанию арендуемого Помещения (пожарная безопасность, санитарное состояние Помещения и т.д.), а равно вследствие наложения на Арендодателя административных и иных взысканий по причине нарушения Арендатором установленных действующим законодательством правил привлечения труда иностранных граждан или лиц без гражданства, вследствие наложения на Арендодателя административных и иных взысканий по причине нарушения Арендатором в арендуемом Помещении авторских, смежных с авторскими прав в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения соответствующего требования Арендодателя.
5.1.16. Без согласия Арендодателя не сдавать Помещение в субаренду (поднаем), не передавать свои права и обязанности по настоящему Договору другому лицу (перенаем), не предоставлять Помещение в безвозмездное пользование, а также не распоряжаться Помещением и арендными правами иным образом.
5.1.17. Исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Договором.
5.2. Арендатор не имеет права без письменного согласия Арендодателя производить монтаж и демонтаж электрических, тепловых, и других коммунальных сетей в арендуемом Помещении, кроме случаев, когда выполнение таких действий является обязательным для Арендатора в силу предписаний нормативных актов, требований уполномоченных действующим законодательством лиц и органов, а также в случаях, если эксплуатация Помещения по назначению без выполнения таких работ будет невозможна. При наличии такого рода обстоятельств Арендатор обязан предварительно обратиться к Арендодателю с уведомлением о необходимости проведения работ, предусмотренных настоящим пунктом, с указанием обстоятельств, делающих проведение таких работ необходимым. Стороны обязаны в пятидневный срок с момента поступления такого уведомления согласовать условия проведения необходимых работ.
5.3. Арендатор обязуется обеспечить сохранность арендуемого Помещения и принимает на себя ответственность по восстановлению арендуемого Помещения до состояния, пригодного для его использования по назначению. В случае повреждения Помещения от любых действий (бездействий) третьих лиц и Арендатора (умышленных и неумышленных), в результате которых Помещение пострадает от пожара, взрыва, залива и других рисков восстановительный ремонт осуществляется Арендатором за свой счет.
В случае повреждения Помещения от пожара, взрыва, затопления и подтопления и иных аналогичных событий, вызванных умышленными или неумышленными действиями (бездействием) третьих лиц, Арендатор незамедлительно приступает к ликвидации последствий указанных событий и ставит в известность о наступлении этих событий Арендодателя (в течение 24 часов с момента обнаружения). Восстановительный ремонт осуществляется Арендатором после согласования предварительной сметы на проведение такого ремонта с Арендодателем.
В целях выполнения настоящего пункта, Арендатор может самостоятельно и за свой счет приобретать и обеспечивать в течение всего срока действия договора аренды страховой полис на Помещение на сумму, равной полной восстановительной стоимости Помещения, для страхования от любого ущерба и разрушений, по причине пожара, наводнения и других страхуемых рисков, от которых обычно страхуется собственность, аналогичная Помещению, в пользу Арендодателя. Арендатор представляет Арендодателю экземпляры всех страховых договоров и полисов.
В случае отсутствия страхового полиса, Арендатор несет ответственность в соответствии с частью первой настоящего пункта Договора.
5.4. Арендатор вправе:
5.4.1. В течение Срока аренды использовать Помещение в соответствии с Разрешенным использованием.
5.4.2. Осуществлять доступ на площади общего пользования, а также использовать площади общего пользования в целях, для которых они предназначаются.
5.4.3. В порядке, установленном Арендодателем, с предварительного письменного согласования Арендодателя производить перепланировку или модернизацию Помещения.
При этом Арендатор за свой счет готовит и согласовывает в установленном законом порядке проектную документацию и получает разрешение на проведение строительных работ, если такая проектная документация и/или работы требуют соответственно согласования и/или получения разрешения на их проведение; предварительно согласовывает с Арендодателем порядок и срок проведения таких работ.
В случае, если после завершения работ по обустройству Помещения будет изменен его состав, а также изменится размер общей площади Помещения Арендатор по согласованию с Арендодателем, самостоятельно за счет собственных сил и средств производит внесение изменений в технический паспорт, а также компенсирует затраты Арендодателя по внесению изменений в правоустанавливающие документы.
5.4.4. Осуществлять иные права, предусмотренные настоящим Договором.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
6.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
6.2. В случае нарушения Арендатором сроков платежей по настоящему Договору Арендатор обязан по требованию Арендодателя оплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
6.3. В случае нарушения Арендатором сроков передачи Помещения Арендодателю после прекращения настоящего Договора Арендатор обязан по требованию Арендодателя оплатить неустойку в размере 0,1% от суммы арендной платы (действующей на момент прекращения Договора) за один месяц за каждый день просрочки, а также оплатить арендную плату за весь указанный период.
6.4. Арендатор обязуется в полном объеме исполнять в отношении Помещения требования охраны и безопасности труда, промышленной, пожарной и электробезопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования. В случае нарушения указанных требований Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ, а также возмещает причиненный ущерб в полном объеме. Арендодатель не несет ответственность в случае нарушения Арендатором указанных требований.
6.5. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Арендатором своих обязательств по Договору Арендатор уплачивает Арендодателю штраф в размере ½ (половины) арендной платы за один месяц за каждый случай нарушения.
6.6. В случае нарушения Арендатором сроков принятия Помещения по акту приема-передачи от Арендодателя, Арендатор обязан оплатить Арендодателю неустойку в размере 30% (Тридцати процентов) от арендной платы.
6.7. Уплата неустоек (штрафов, пени) и возмещение ущерба производится не позднее 5 (Пяти) рабочих дней после получения письменного требования об их уплате.
6.8. Арендодатель, при наличии вины, на основании письменной претензии возмещает Арендатору ущерб, который причинен имуществу Арендатора, с обязательным расчетом ущерба и актом двусторонней комиссии.
6.9. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательство, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
6.10. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.
6.11. Каждая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке (отказаться от исполнения настоящего Договора), письменно уведомив другую Сторону не менее чем за 2 (Два) месяца до даты расторжения Договора.
6.12. Арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке (отказаться от исполнения настоящего Договора), письменно уведомив об этом Арендатора не менее чем за 5 (Пять) рабочих дней до даты расторжения Договора в следующих случаях:
6.12.1. в случае нарушения Арендатором сроков принятия Помещения от Арендодателя по Акту приема-передачи более чем на 10 (Десять) календарных дней;
6.12.2. в случае использования Арендатором Помещения не по назначению;
6.12.3. в случае нарушения Арендатором сроков оплаты арендной платы, обеспечительного платежа и иных платежей более чем на 10 (Десять) календарных дней;
6.12.4. в случае нарушения Арендатором п.5.1.16 настоящего Договора;
6.12.5. в случае нарушения Арендатором условий настоящего Договора два и более раза.
6.13. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по обстоятельствам, зависящим от Арендатора согласно п.6.12. Договора, Арендатор обязан возместить Арендодателю все документально подтвержденные убытки Арендодателя, а также уплатить штраф в размере месячной арендной платы, не позднее 5 (Пяти) рабочих дней после получения письменного требования Арендодателя.
6.14. В случае досрочного расторжения настоящего Договора по обстоятельствам, зависящим от Арендодателя (в т.ч. по инициативе Арендодателя), Арендодатель обязан возместить Арендатору все документально подтвержденные убытки Арендатора, а также вернуть обеспечительный платеж, не позднее 5 (Пяти) рабочих дней после получения письменного требования Арендодателя.
6.15. Все споры по настоящему Договору разрешаются путем переговоров. В случае неурегулирования разногласий в досудебном порядке споры передаются на рассмотрение в суд Удмуртской Республики.
7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
7.1. Каждая из Сторон освобождается от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему Договору, если такое неисполнение или ненадлежащее исполнение было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, возникшими после заключения настоящего Договора. Подобное освобождение от ответственности относится только к обязательствам, надлежащее исполнение которых оказалось невозможным вследствие таких обстоятельств непреодолимой силы, и только на период существования обстоятельств непреодолимой силы. Обстоятельства непреодолимой силы включают, среди прочего, террористические акты, стихийные бедствия, войны, вооруженные конфликты, массовые гражданские беспорядки, забастовки, эпидемии, запретительные меры государственных органов и т.д.
7.2. Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, должна немедленно после возникновения подобных обстоятельств уведомить о них другую Сторону в письменном виде, иначе эта Сторона теряет право ссылаться на обстоятельства непреодолимой силы как на основание освобождения от ответственности. При этом Сторона, ссылающаяся на обстоятельства непреодолимой силы, обязана доказать действие обстоятельств непреодолимой силы предоставлением справок, выданных компетентным органом государственной власти.
7.3. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы действие настоящего Договора может быть частично или полностью приостановлено на время действия указанных обстоятельств. В случае, если обстоятельства непреодолимой силы длятся более 2 (Два) календарных месяца, каждая из Сторон вправе расторгнуть настоящий Договор путем подачи письменного уведомления не менее чем за 15 (Пятнадцать) календарных дней до ожидаемой даты досрочного расторжения.
8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
8.1. Настоящий Договор регулируется и подлежит толкованию в соответствии с законодательством Российской Федерации.
8.2. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует в течение Срока аренды, а в части денежных обязательств- до полного их исполнения.
8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными представителями Сторон настоящего договора (дополнительными соглашениями к настоящему Договору).
8.4. Обязательства, возложенные на какую-либо из Сторон в соответствии с настоящим Договором, исполняются за счет обязанной Стороны, если нет явно выраженного обратного намерения Сторон.
8.5. Если какое-либо условие или положение настоящего Договора будет признано недействительным, это не влечет недействительности остальных условий и положений настоящего Договора. В этом случае Стороны обязуются внести соответствующие изменения в настоящий Договор (без пересмотра основных условий и положений) с тем, чтобы исключить противоречащие положения, сохраняя при этом основной смысл, содержащийся в недействительном положении, соблюдая требования законодательства РФ и стремясь к достижению результата, максимально приближенного к первоначальному намерению Сторон. В случае осуществления такого изменения, измененное положение вносится в текст настоящего Договора.
8.6. Телекоммуникационные услуги исключаются из рамок настоящего Договора. Арендатор самостоятельно заключает договор с компанией, предоставляющей такие услуги в Помещении.
8.7. Настоящий Договор составлен в 2 (Двух) оригинальных экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
8.8. Настоящий Договор содержит следующие Приложения, являющиеся его неотъемлемой частью:
Приложение №1— Поэтажный план
Приложение №2— Форма акта приема-передачи помещения
8.9. Любые уведомления, письма, требования, претензии и иная корреспонденция, связанная с исполнением настоящего Договора, составляются в письменной форме, подписываются уполномоченными представителями Сторон и направляются по адресам Сторон, указанным в настоящем Договоре.
Доставка корреспонденции осуществляется курьером под расписку о получении или по почте с уведомлением о вручении. В случае отсутствия Стороны по адресу, указанному в настоящем Договоре, доставка корреспонденции считается исполненной надлежащим образом.
Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции. При этом датой получения будет считаться день, указанный в почтовом уведомлении о вручении, или день, указанный на копии вручаемого под роспись документа.
В случае изменения исполнительных органов, банковских и почтовых реквизитов, контактных адресов или телефонов Стороны обязаны письменно, в течение 10 (Десяти) календарных дней уведомить об этом друг друга с указанием произведенных изменений.
Исполнение обязательств Сторон по старым адресам и банковским реквизитам считается надлежащим до момента получения соответствующего уведомления об их изменении.
РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
| АРЕНДОДАТЕЛЬ | АРЕНДАТОР |
|
____________________ /______________/ (Подпись) М.П. |
__________________ /________________/ (Подпись) М.П. |
ПРИЛОЖЕНИЕ №1
к договору аренды недвижимого имущества
№ __________ от «___» ______ 202_ года
ОБОЗНАЧЕНИЕ ПОМЕЩЕНИЯ НА ПОЭТАЖНОМ ПЛАНЕ
| АРЕНДОДАТЕЛЬ | АРЕНДАТОР
|
|
____________________ / _____________/ (Подпись) М.П. |
____________________ /______________ / (Подпись) М.П. |
ПРИЛОЖЕНИЕ №2
к договору аренды недвижимого имущества
№ _______ от «___» _______ 20___ г.
ФОРМА АКТА ПРИЕМА – ПЕРЕДАЧИ ПОМЕЩЕНИЯ
«—-» ———— 201— года г._________
_________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и
_________________________________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», составили настоящий акт о нижеследующем:
- В соответствии с Договором аренды недвижимого имущества № _____ от ______ года (далее по тексту – «Договор») Арендодатель предоставил, а Арендатор принял Помещение, находящееся в многоквартирном доме (многофункциональном комплексе) по адресу: ______________. Характеристики Помещения указаны в п. 1.1. Договора.
- На момент сдачи Помещение находится в состоянии, пригодном для его нормальной эксплуатации в соответствии с назначением Помещения.
- Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Акт является неотъемлемой частью Договора.
|
АРЕНДОДАТЕЛЬ |
АРЕНДАТОР |
|
____________________ / ——————/ (Подпись) М.П. |
____________________ / ———————/ (Подпись) М.П. |
| СОГЛАСОВАНО:
АРЕНДОДАТЕЛЬ __________________________
|
АРЕНДАТОР __________________________
|
|
____________________ / ___________/ (Подпись) М.П. |
____________________ / ___________/ (Подпись) М.П. |
Вы можете скачать эту форму договора и приложения в формате word по ссылке:
https://dmitriypushin.ru/wp-content/uploads/2021/09/FORMA-DA-CHistovaya-otdelka-bez-AK-bez-PDA.zip
Предварительный договор аренды
Не всегда есть возможность заключить сразу договор аренды. В случаях, когда объект недвижимости находится в новостройке и дом еще не введен в эксплуатацию, или это строящийся бизнес-центр или торговый центр, или помещение занимает другой арендатор и действующим договором аренды предусмотрено расторжение с уведомлением действующего арендатора за определенный срок.
В этих случаях заключается предварительный договор аренды. В нем фиксируются условия на которых будет заключен основной договор аренды: ставка аренды, условия ее индексации, срок передачи помещения, состояние передаваемого помещения и другие условия.
Скачать формы предварительных договоров и приложений к ним в формате word вы можете по ссылкам ниже.
Форма предварительного договора аренды, когда помещение передается без отделки с предоставлением арендных каникул:
https://dmitriypushin.ru/wp-content/uploads/2021/09/FORMA-PDA-Predchitovaya-otdelka-s-AK.zip
Форма предварительного договора аренды, когда помещение передается с отделкой без предоставления арендных каникул:
https://dmitriypushin.ru/wp-content/uploads/2021/09/FORMA-PDA-CHistovaya-otdelka-bez-AK.zip