как выбрать и купить коммерческую недвиживость

Как выбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

Выбор и покупка коммерческой недвижимости требует определенных знаний и компетенций. По этой причине каждый второй покупатель недвижимости обращается за помощью к риелторам в надежде заручиться экспертным мнением. При этом большинство риелторов не обладают достаточным уровнем компетенций в данной области.

Следуя, описанным ниже 7 шагам, вы сможете сами выбрать и купить хороший, ликвидный объект коммерческой недвижимости:

 

1. Составьте список необходимых характеристик помещения.

 

Вы покупаете помещение для сдачи в аренду или под конкретную сферу деятельности? Какими характеристиками должно обладать помещение? Составьте список обязательных и желательных характеристик. У каждой сферы деятельности есть свои ограничения и требования к помещению.

Если вам нужно помещение под стоматологию, помещения с высотой потолков ниже 3 метров не подойдут по требованиям лицензирования. Для пекарни или кафе обязательна отдельная от общедомовой система вентиляции.

 

2. Определите бюджет и варианты оплаты.

 

За какую сумму вы планируете приобрести объект коммерческой недвижимости. Каким образом вы планируете совершить покупку: за наличные, с использованием кредитных средств, продав свой объект недвижимости.

От способа оплаты зависит итоговая стоимость помещения. За единовременную оплату продавцы готовы делать скидки. При покупке помещения напрямую от застройщика можно использовать беспроцентную рассрочку и зачет вторичного жилья в счет оплаты.

 

3. Изучите предложения и выберете лучшие варианты.

 

В первую очередь рассмотрите предложения сайтов объявлений Авито, Бибосс и Циан. Изучив эти ресурсы у вас сложится общее понимание рынка: объём предложения и порядок цен.

Посмотрите сайты застройщиков и позвоните в их отделы продаж. Попросите выслать вам на электронную почту варианты помещений, отвечающие вашим требованиям. Узнайте об условиях рассрочки и размере скидки за единовременную оплату.

Проедьте на машине и пройдите пешком по наиболее интересным с точки зрения коммерческой недвижимости улицам города. Позвоните по телефонам, указанным на баннерах и объявлениях о продаже коммерческих помещений.

На основе информации сайтов объявлений, от застройщиков и из наружной рекламы составьте сводную таблицу по сравнению объектов коммерческой недвижимости.

Выберите три пять наиболее интересных варианта. По этим объектам нужно будет провести более глубокий анализ: шаги 4 – 7.

 

 4. Посчитайте плотность населения и перспективу района.

 

Необходимо рассчитать количество жителей в радиусах 200, 300 и 600 метров от объекта коммерческой недвижимости. Количество жителей определяется из расчета Два с половиной человека на квартиру. Количество квартир в свою очередь по количеству подъездов и этажности домов.

Проанализируйте перспективы будущей застройки района, а также изменение транспортной инфраструктуры: расширение улиц перенос остановок общественного транспорта и пешеходных переходов и так далее.

Посмотрите какая стоимость квадратного метра квартир в районе. Престижные районы с высокими ценами на жилую недвижимость в данном случае более интересны, т.к. позволяют бизнесу ориентироваться на более платежеспособную целевую аудиторию.

 

5. Рассчитайте пешеходный и автомобильный трафик.

 

Более важен пешеходный трафик. Он считается на расстоянии 10-15 м от входа в помещение. Замеры делаются в утренние и вечерние часы пик, а также в дневное время.

При расчете автомобильного трафика важно учитывать скорость движения автомобилей мимо торговой точки. Желательно чтобы скорость не превышала 40 км/ч. Учитывайте также возможность парковки и удобства подъездных путей к объекту коммерческой недвижимости.

обильного и пешеходного трафика можно сделать самостоятельно. Можно обратится в компании оказывающие данные услуги. Я пользуюсь услугами Лаборатории пространственных исследований от Удмуртского государственного университета.  Стоимость расчета для одной торговой точки составит от 4000 до 8000 рублей.

Пример графического анализа автомобильного трафика:

замеры автомобильного трафика

 

6. Проведите анализ конкурентной среды.

 

Если вы выбираете помещение под определенную сферу бизнеса, нужно рассчитать посещаемость, количество покупок и средний чек конкурентов.

Посещаемость определяется прямым подсчетом входящих в торговую точку человек. Количество покупок можно определить по чекам, которые имеют нумерацию. Сделайте покупку в начале и конце рабочего дня, и по разнице в номерах чеков определите количество совершенных покупок. Средний чек можно посчитать по чекам, оставленными покупателями у кассы.

Если вы покупаете объект коммерческой недвижимости с целью последующей сдачи в аренду, посмотрите кто арендует помещения рядом. Это бизнесы, которые работают по высоким ставкам аренды: пекарни, аптеки, салоны сотовой связи. Или бизнесы, которые не готовы платить высокую аренду: продуктовые и хозяйственные магазины, парикмахерские и прочие.

Чем интересней локация и меньше предложений коммерческих площадей, тем выше ставки аренды, и наоборот:

Зависимость ставок аренды от количества предложений и интереса локации

 

7. Проверьте продавца и юридическую чистоту сделки.

 

Запросите у продавца:

  • Выписку из ЕГРН на помещение. Из выписки вы узнаете на кого оформлено помещение, есть ли на помещении какие-либо обременения, основания возникновения права собственности и другую важную информацию;
  • Выписку из технического паспорта на помещение. Проверьте соответствует ли фактическая планировка помещения техническому плану;
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц.

О том, как дополнительно проверить контрагента читайте в статье 7 бесплатных сервисов проверки арендатора на платежеспособность.

 

Следуя, описанным выше 7 шагам, вы сможете сами выбрать и купить хороший, ликвидный объект коммерческой недвижимости.

Если вам нужна консультация или помощь в выборе и покупке коммерческого помещения, вы можете связаться со мной по телефонам, указанным в контактах или задать вопрос через форму обратной связи.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *