Знание методик и критериев оценки места для открытия магазина, важно собственникам бизнеса и инвесторам, которые выбирают коммерческую недвижимость для сдачи в аренду.
Выбор правильной локации торговой точки — определяющий фактор успеха бизнеса. От места расположения напрямую зависят ставки арендной платы, а значит доходность и окупаемость объекта коммерческой недвижимости.
3 основных критерия, которые используются при оценке помещений для открытия магазинов, кафе, аптек, пекарен, и прочих сфер бизнеса:
Количество жителей и потенциал района.
Важный критерий при выборе места торговой точки — количество жителей в ближайшем окружении и структура населения по доходам и прочим демографическим показателям.
Количество жителей считается в радиусах от 150 до 600 метров. Хороший показатель для радиуса 200 метров — от 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,5 человек на квартиру.
Крупные федеральные сети рассчитывают зоны пешеходной и транспортной доступности объекта коммерческой недвижимости. Определяются зоны охвата:
- 7-10 минут пешком для пешеходной доступности Объекта;
- Зона 0-5 минутной транспортной доступности;
- Зона 5-10 минутной транспортной доступности.
Визуализируется информация следующим образом:
Построение зон пешеходной и транспортной доступности и определение численности населения внутри них осуществляется в ходе геомаркетинговых исследований в автоматическом режиме с использованием специального программного обеспечения, в котором учитывается существующая схема городских улиц и шоссе, средняя скорость движения на различных типах автомобильных и пешеходных дорог, актуальные данные о численности населения в каждом доме на территории города.
Пример карты плотности населения:
При оценке места расположения объекта коммерческой недвижимости учитывается обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию. Также обращается внимание на планы по застройке территории, т.к. новые жители – это будущие потенциальные покупатели.
Пешеходный и автомобильный трафик.
Пешеходный трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.
Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час.
При этом различные операторы стараются учитывать трафик по целевой аудитории. Например, сеть магазинов парфюмерии и косметики Оптима считает женщин от 30-45 лет. Сеть кофеен Coffee like ориентируются на молодых людей от 20 до 35 лет.
Автомобильному трафику уделяется гораздо меньше внимания. Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.
Конкурентная среда.
Определяется количество и расстояние до торговых точек конкурентов. Считается их посещаемость и количество совершенных покупок в день, а также средний чек покупки.
Посещаемость определяется прямым подсчетом входящих в торговую точку человек. Количество покупок рассчитывается по нумерации кассовых чеков. Совершается небольшая покупка в начале рабочего дня и перед закрытием торговой точки. У каждого чека есть порядковый номер. Разница в значениях показывает количество покупок за день.
Средний чек покупки в торговой точке конкурента определяется по чекам, оставленными покупателями у кассы. Чтобы информация получилась достоверной желательно получить среднее значение минимум 100 чеков.
Прочие анализируемые параметры.
Локация:
- Линия домов (первая, вторая, во дворах);
- Расстояние до остановок общественного транспорта;
- Перекресток;
- Пешеходный переход;
- Вход в помещение (с улицы, со двора);
- Видимость вывески и входа (для пешеходов);
- Видимость вывески и входа (для автомобилей);
- Наличие парковки и количество машиномест. Например, для Магнита формата магазин у дома на 350 кв.м. — минимум 8-10 мест. Но парковка не определяющий фактор. Если есть высокая пешеходная проходимость и нет парковки, то объект будет рассматриваться и проходимость имеет больший вес при принятии решения.
Помещение:
- Отдельный вход;
- Планировка;
- Высота потолков;
- Наличие требуемой мощности эл.эн;
- Витражное остекление;
- Отдельная от общедомовой система вентиляции;
- Наличие пандуса, если вход не с уровня земли;
- Возможность перепланировки под специфику бизнеса;
- Отсутствие жилых помещений сверху. Этот параметр важен для сферы медицинских услуг и общепита.
Условия договора аренды:
К основным условиям, которые влияют на финансовые показатели торговой точки относятся:
- Ставка арендной платы и условия по ее индексации;
- Возможность предоставления «арендных каникул»;
- Условия по компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные расходы.
Таким образом, на основе информации о количестве жителей, пешеходном и автомобильном трафике, конкурентной среде и прочих параметрах можно относительно точно рассчитать оборот, а соответственно и чистую прибыль торговой точки. Для собственника коммерческой недвижимости – определить рыночные ставки аренды по помещению.
Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости в моем Телеграм канале.
В моей книге Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость по шагам разобраны все этапы процесса выбора и покупки объекта коммерческой недвижимости от теории до конкретных практических действий.
А в книге Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость дан четкий пошаговый план действий для быстрого подбора надежного арендатора.