Тема изменений законодательства в сфере первичной недвижимости самая обсуждаемая и волнующая всех участников рынка. В связи изменениями в 214 ФЗ, многие ожидают резкое повышение цен на новостройки в 2019 году.
Разберем пять основных изменений в 214 федеральном законе о долевом строительстве. И ответим на вопросы: когда и на сколько по факту вырастут цены.
1. Переход на проектное финансирование и введение эскроу счетов.
С 1 Июля 2019 покупатели недвижимости будут перечислять денежные средства на специализированные банковские счета – эскроу. При этом денежные средства с данных счетов застройщик сможет получить только после окончания строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
На время строительства застройщики будут вынуждены пользоваться заемными средствами (проектное финансирование), которые предоставит банк – держатель эскроу счетов.
Таким образом переход на проектное финансирование и введение эскроу счетов увеличит стоимость денег, привлекаемых застройщиками на строительство, а соответственно и себестоимость проектов.
2. Появление статуса «Специализированный застройщик»
Для реализации недвижимости компании нужно будет получить статус «специализированного застройщика». Для получения данного статуса необходимо выполнение двух условий:
Первое — опыт работы в строительстве многоквартирных домов не менее 3 лет и не менее 10 000 кв.м. сданных площадей.
Второе — владение правами на строительную площадку.
Данная норма станет существенным препятствием для появления новых игроков на строительном рынке.
3. Ограничение административных расходов в рамках 10 %.
Закон определяет сумму, которую застройщик может потратить на административные расходы. Она не должна превышать 10% от общей стоимости строительства. К таким расходам относятся: заработная плата сотрудников, аренда офисов, налоговые и прочие отчисления, а также расходы на рекламу.
Для объектов эконом класса административные расходы и расходы на рекламу как правило не превышают 4-5 %. Но у жилых комплексов высокого ценового сегмента, одна статья на рекламу может быть больше 10 % от стоимости объекта.
Данная норма закона будет стимулировать девелоперов к реализации простых проектов низкого ценового сегмента. По моему мнению, это абсолютно неверный путь развития рынка и отрасли.
4. Запрет на строительство новых объектов при нарушении сроков сдачи
Если застройщик задержит ввод объекта в эксплуатацию на срок более трех месяцев хотя бы по одному дому, он не сможет получить разрешение на строительство новых объектов. С одной стороны, данная норма будет дополнительно дисциплинировать застройщиков. С другой,задержка строительства может быть связана с внешними факторами: изменение требований и норм к строительству, внесение новых поправок в законодательство и прочее.
Таким образом застройщик, который сдавал все объекты досрочно, но задержал сдачу одного дома не сможет продолжать деятельность и реализовывать новые проекты.
5. Ограничение размера авансовых платежей подрядчикам
Законодатель ограничивает размер авансовых платежей за работы и услуги, которые может оплатить застройщик своим подрядчикам. Он не может превышать 30% от стоимости работ или услуг. Как правило, в деловой практике размер аванса не превышает 30 %. Но Застройщик мог получить более низкие цены на услуги и работы или особые условия сотрудничества, если предлагал подрядчику больший размер авансовых платежей. Данная норма закона исключит такую возможность.
Не смотря на такие серьезные изменения в законодательстве,они не окажут сильного влияния на цены в ближайшей перспективе. Объекты, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018, будут реализовываться по старым правилам. Если учитывать, что среднее время реализации проекта – 2 года, то рост цен связанный с изменениями в законодательстве придется на вторую половину 2020 начало 2021 года.
Возможно, что в ряд планируемых изменений будут внесены корректировки, и они не будут столь радикальными и жесткими.
Вам нужна консультация или помощь в выборе коммерческого помещения? Позвоните по телефону, указанному в контактах или задайте ваш вопрос через форму обратной связи.