В этой статье рассмотрим тему коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Стратегии коллективных инвестиций давно работают в США и Европе, а сейчас такая форма инвестиций набирает популярность и в России.

Разберемся, что это такое и какие преимущества и недостатки у таких инвестиций. Рассмотрим популярные инвестиционные платформы, их доходность и принципы работы.

Что такое коллективные инвестиции в недвижимость

Коллективные инвестиции – это механизм финансирования покупки объекта недвижимости посредством продажи долей такого объекта широкому кругу инвесторов.

Реализуется это двумя путями:

1. Через создание закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ);
2. Через создание акционерного общества (АО).

Коллективные инвестиции через ЗПИФ

Самый популярный механизм коллективных инвестиций в недвижимость — через создание закрытых паевых инвестиционных фондов. Он регламентируется 156 Федеральным законом «Об инвестиционных фондах» и реализуется следующим образом:

1. Краудфандинговая компания (платформа по привлечению коллективных инвестиций) профессионально подбирает объекты недвижимости с учетом доходности, технического состояния, коммерческой привлекательности и надежности арендаторов и проверяет юридическую чистоту объекта.
2. Отобранные объекты размещаются на сайте краудфандинговой компании. Такие компании также называют – краудфандинговые платформы. Краудфандинговая платформа собирает заявки инвесторов на покупку долей (паев) в этих объектах недвижимости. Стоимость одного пая в среднем составляет от 100 до 300 тысяч рублей.

Для того, чтобы инвестор мог сделать выбор и принять взвешенное решение, краудфандинговая платформа дает полное описание объектов (расположение, фото, видео, конструктивные и планировочные решения), публикует финансовые показатели объектов (доходы, расходы, чистый операционный доход, доход на распределение, доход на пай).

Часто платформы размещают у себя на сайтах калькулятор, с помощью которого инвестор может рассчитать ежемесячный доход от покупки доли в том или ином объекте.

3. Краудфандинговая платформа привлекает управляющую компанию, которая по 156 Федеральному закону является обязательным участником при работе с паевыми фондами. Управляющая компания создает ЗПИФ под каждый объект недвижимости или несколько объектов в зависимости от инвестиционной стратегии фонда.
4. Когда собирается необходимая сумма на покупку объекта недвижимости, ЗПИФ покупает объект, а инвесторы, которые приобрели паи становятся собственниками доли в объекте недвижимости.
5. Далее краудфандинговая компания занимается управлением и эксплуатацией объекта, заключает договоры с арендаторами, собирает арендную плату и ежемесячно перечисляет ее дольщикам. При этом размер перечисляемых арендных платежей может меняться от месяца к месяцу в зависимости от изменения расходов по объекту и поступлений арендных платежей.

Алгоритм работы краудфандинговых платформ через создание ЗПИФ:

 

Для того, чтобы инвестор видел полную картину по доходам и расходам, управляющая компания ежемесячно или ежеквартально формирует и отправляет инвесторам отчеты о своей деятельности.

Пример отчета, который передается дольщикам:

За свою работу краудфандинговая компания получает разовое вознаграждение с покупателя паев за сопровождение сделки (в среднем 2 % от инвестиций) + ежемесячно процент от чистого операционного дохода объекта недвижимости (в среднем 10 – 15 %).

В сумму ежемесячной комиссии включается:

• Плата управляющей компании. Управляющая компания совершает любые юридические и фактические действия в отношении имущества, составляющего Фонд, а также вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению Фондом.
• Плата специализированному депозитарию. Специализированный депозитарий ведет учет, обеспечивает хранение и осуществляет контроль над операциями с имуществом Фонда. Дает управляющей компании согласие на распоряжение имуществом Фонда, если такое распоряжение не противоречит законодательству, нормативным актам Банка России и правилам доверительного управления Фондом.
• Плата регистратору. Регистратор ведет реестр владельцев инвестиционных паев Фонда.
• Плата аудиторам и оценщикам. Законодательство о фондах устанавливает требование о ежегодном аудите независимой аудиторской компанией финансовой отчетности управляющей компании Фонда, ведения учета и составления отчетности в отношении имущества Фонда и операций с этим имуществом, состава и структуры имущества Фонда и иных вопросов управления им. Имущество Фонда страхуется при приобретении, а также не реже одного раза в год.

Фонды создаются на срок 10-15 лет. По истечении срока, пайщики путем голосования решают – оставить объект в долевой собственности или продать объект и зафиксировать прибыль.

Также дольщик может продать пай на вторичном рынке, не дожидаясь закрытия фонда. В этом случае можно заработать не только на арендных платежах, но и на росте стоимости пая, который зависит от стоимости объекта недвижимости и доходности.

Коллективные инвестиции через создание акционерного общества

Менее распространены коллективные инвестиции через создание акционерного общества, так как форма АО менее защищена с точки зрения безопасности для инвесторов в сравнении с ЗПИФ. Коллективные инвестиции через создание АО регламентируются 259 ФЗ «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» и имеют следующую механику.

1. Инвестиционная платформа создает отдельное акционерное общество, которое будет владеть объектом недвижимости. Уставный капитал такого АО составляет 10 000 рублей, а 100 % обыкновенных акций принадлежит инвестиционной платформе. Таким образом, акционерное общество выступает в роли «юридической прослойки» между объектом недвижимости и инвесторами, которая нужна для того, чтобы:

• Разделить собственность между инвесторами. После покупки объекта его единственным собственником будет АО, а инвесторы будут владеть долей в объекте через долю в АО (доля в АО = доля в объекте);
• Отделить функцию управления от экономической выгоды. Инвестиционная платформа осуществляет операционное управление объектом, так как является единоличным исполнительным органом АО и владеет 100% его обыкновенных акций. Инвесторы будут владеть привилегированными акциями, которые имеют ограниченный контроль, но дают всю экономическую выгоду (дивиденды и ликвидационная стоимость);
• Аккумулировать доходы и расходы. АО получает доход от сдачи объекта недвижимости в аренду, а также уплачивает все операционные расходы (эксплуатация, налог на имущество и т.д.), а значит инвесторам не нужно самим следить за арендными платежами или оплачивать расходы, как в случае прямого владения недвижимостью.
• Иметь возможность продать свою долю. Если инвестор хочет выйти из актива и продать долю в объекте, он реализует свои акции через инвестиционную платформу. Продажа акций осуществляется дистанционно, без необходимости посещать нотариуса.
  2. Инвестиционная платформа находит инвестиционно-привлекательный объект после проведения коммерческого, технического и юридического аудита.
  3. Чтобы инвесторы могли познакомиться с объектом, инвестиционная компания размещает объект у себя на платформе и готовит презентацию с описанием преимуществ и ожидаемой доходности.
  4. Далее собираются заявки от инвесторов. Инвесторы заводят деньги на номинальный счет инвестиционной платформы, бенефициарами по которому они являются (инвестиционная платформа не имеет доступа к этому счету) и оставляют заявки на инвестиции в объект.
  5. Когда вся необходимая сумма для покупки объекта собрана, инвестиционная платформа направляет инвесторам, оставившим заявки, инвестиционное предложение (согласно 259-ФЗ). Инвесторы принимают инвестиционное предложение и подписывают договор инвестирования (договор купли-продажи акций) с помощью простой электронной подписи (СМС). После этого деньги с номинального счета переводятся на счет АО, а подписанные документы появляются в личном кабинете инвестора.
  6. Инвестиционная платформа приобретает объект недвижимости за счет денег инвесторов и, если сделка подразумевает привлечение долга, кредитных средств банка.
  7. После приобретения объекта инвесторы начинают ежемесячно (или ежеквартально) получать дивиденды от арендного потока. Для физических лиц инвестиционная платформа выступает в роли налогового агента и уплачивает НДФЛ.

Алгоритм работы инвестиционных платформ через создание акционерного общества:

Преимущества коллективных инвестиций в недвижимость

Несмотря на комиссии краудфандинговых и инвестиционных платформ, доходность инвесторов при коллективных инвестициях сопоставима, а зачастую выше доходности от покупки отдельного объекта коммерческой недвижимости. И это при условии порога входа в 50 — 100 тысяч рублей.

Разберемся. почему так получается.

Самая высокая доходность сейчас в России у объектов стоимостью 300 — 900 млн рублей. Как правило, это небольшие торговые здания в спальных микрорайонах с высокой плотностью населения. Доходность по таким объектам составляет 10-15% годовых. По сравнению с отдельными объектами стоимостью от 10 до 100 млн, средняя доходность по которым 8 — 10 % годовых.

Это объясняется тем, что в бюджете до 100 млн существенно выше спрос, который формируют частные инвесторы. Целью покупки которых часто бывает не только высокая доходность, но и престиж, имидж, сохранение капитала, спокойствие. Повышенный спрос толкает цены на такие объекты вверх, снижая доходность. В бюджете от 300 млн, доля нерациональных покупателей меньше, что дает адекватные цены на объекты и лучшую доходность.

Преимущества коллективных инвестиций:

• Низкий порог входа. Порог входа в коллективных инвестициях 50 000 — 100 000 рублей. Но если вы вкладываете более существенные суммы (10 — 50 млн рублей), фонды и инвестиционные платформы готовы давать более высокую доходность, отравляя себе меньший процент комиссионных за продажу и управление объектом.
• Дивидендная доходность 10 – 12% (без учета роста стоимости помещения). Средняя доходность сопоставима с доходностью по профессионально подобранному отдельному объекту коммерческой недвижимости, а также выше, чем у большинства классических низкорисковых способов получения пассивного дохода.
• Полностью пассивный доход. Всю работу по управлению объектом недвижимости берет на себя управляющая компания. Это ремонт, переговоры с арендаторами, возможные суды, плюс вся хозяйственная деятельность. Также управляющая компания оплачивает налоги за клиента и подает за него декларацию.
• Профессиональный подбор объектов. Все объекты недвижимости, выставленные к продаже, проходят тщательный всесторонний аудит на юридическую чистоту, доходность, техническое состояние, коммерческую привлекательность, надежность арендаторов.
• Прозрачность инвестиций. По сравнению с классическими портфельными паевыми фондами инвестиции в недвижимость намного прозрачнее, так как инвестор выбирает конкретное здание и может получить полную информацию о нем до совершения сделки.
• Безопасность. Уровень безопасности остается высоким благодаря всесторонней проверке предлагаемых объектов. Деятельность осуществляется в соответствии с федеральным законодательством и контролируется несколькими регуляторами. Проводится обязательное страхование всех объектов недвижимости. Плюс ответственность административная и уголовная лежит на управляющей компании, и на инвестора никак не распространяется.

Недостатки коллективных инвестиций

• Дольщик или акционер не участвует в управлении объектом. Так как управлением объекта полностью занимается управляющая компания, даже если инвестор не согласен с политикой и стратегией управления, он не может поменять арендаторов, сделать редивелопмент объекта и каким-либо еще образом оказать влияние на управление объектом недвижимости.
• Оплата комиссий всем участникам процесса коллективных инвестиций. Комиссии управляющей компании, специализированному депозитарию, регистратору, аудиторам и оценщикам снижают доходность инвестиций.
• Ограниченная ликвидность. Не все краудфандинговые и инвестиционные платформы имеют налаженную и удобную систему продажи паев на вторичном рынке.

Для кого коллективные инвестиции будут оптимальным решением

Коллективные инвестиции подойдут:

• Начинающим инвесторам, без опыта инвестирования в коммерческую недвижимость;
• В случае, если суммы капитала недостаточно для покупки отдельного объекта недвижимости;
• Если нет времени заниматься поиском объекта и его управлением;
• Инвесторам, которым важно, чтобы информация об их активах не была доступна широкому кругу лиц. Информация о пайщиках содержится в закрытом реестре. В выписке ЕГРН фигурирует только сам ЗПИФ и управляющая компания. Информация о пайщиках содержится в реестре, который ведётся регистратором фонда;
• Паи фондов коллективных инвестиций или акции инвестиционных платформ могут стать хорошим подарком. Например, для супруги или родителей. Таким образом, ваш близкий родственник будет иметь актив и ежемесячно получать доходы от него себе на карту.

Платформы коллективных инвестиций в России

Часть инвестиционных платформ, таких как RentalPRO, инвестирующая в индустриальную недвижимость, доступна только квалифицированным инвесторам. А чтобы получить статус квалифицированного инвестора, необходимо соответствовать одному из следующих условий:

• Владеть активами на сумму от 6 млн. рублей;
• Иметь опыт работы в организации, которая совершала сделки с ценными бумагами. Или опыт работы на должности, при назначении на которую требовалось согласование Банка России;
• Иметь квалификацию в области экономики;
• Совершить сделки с ценными бумагами или ПФИ на сумму от 6 млн. рублей за последние 4 завершенных квартала.

Далеко не все имеют статус квалифицированных инвесторов, поэтому в рамках этой книги рассмотрим инвестиционные платформы, доступные всем желающим с суммой инвестиций от 55 до 500 тысяч рублей.

1.   AKTIVO

Аktivo – лидер рынка коллективных инвестиций в недвижимость в России. Компания основана в 2015 году Оскаром Хартманном. Работает через создание закрытых паевых инвестиционных фондов. Инвестирует в основном в торговые центры районного значения, с якорным продуктовым оператором и сопутствующими арендаторами.

На сентябрь 2024 года у компании 120 000 м² площадей в управлении. Стоимость активов в управлении 8,4 млрд рублей и более 3 000 активных инвесторов.

Минимальная сумма инвестиций – 360 000 рублей.

Cайт компании Aktivo.

2.   SimpleEstate

Инвестиционная платформа SimpleEstate зарегистрирована в 2019 году. Основал компанию Никита Корниенко, который работал инвестиционным аналитиком в банке Goldman Sachs и фонде Elbrus Capital. Компания работает через создание АО и инвестирует в торговую недвижимость.

В управлении SimpleEstate 7 300 м² площадей на 1,8 млрд рублей. На платформе зарегистрировано более 12 500 инвесторов.

Стандартно компания берет следующие виды комиссий:

• 3-5% единожды от стоимости приобретения объекта;
• 1% ежегодно от рыночной стоимости объекта за управление;
• 3-5% от цены продажи объекта недвижимости;
• 1% от общей стоимости приобретенных акций при покупке на вторичном рынке;
• По сделкам на вторичном рынке продавец оплачивает комиссию реестродержателю за услуги по переводу акций (1-2 тысячи рублей в зависимости от суммы сделки).

Минимальная сумма инвестиций – 100 000 рублей.

Ознакомиться с объектами SimpleEstate и условиями можно на официальном сайте компании.

3.   Альфа-Капитал

Управляющая компания Альфа-Капитал имеет свой закрытый паевой инвестиционный фонд, инвестирующий в складскую недвижимость.

Инвестирование в этот сегмент коммерческой недвижимости обусловлено тем, что спрос на склады существенно превышает предложение. Маркетплейсы (Ozon, Wildberries и другие) занимают 40% всех складских площадей. По оценкам NF Group, спрос маркетплейсов на складские помещения в ближайшие 3 года вырастет в 2,7 раза и составит 17 млн квадратных метров.

На текущий момент (сентябрь 2024) стоимость чистых активов фонда более 2,8 млрд рублей.

Комиссии фонда от УК Альфа-Капитал:

• Комиссия УК за управление — 0,1% от стоимости чистых активов (СЧА) в первые шесть месяцев работы фонда, далее — 1% от СЧА;
• Комиссия УК за успех — 10% от общего дохода;
• Комиссии спецдепозитария, регистратора, аудитора и оценщика — не более 0,5% от СЧА фонда;
• При этом сумма всех вознаграждений не может превышать 10% от СЧА.

Минимальная сумма инвестиций – 55 000 рублей.

Сайт компании Альфа-Капитал.

4.   Rentaved

Компанию Rentaved основал инвестор, девелопер и блогер Руслан Сухий. Компания инвестирует в загородную недвижимость и индустрию гостиничного бизнеса, которая активно развивается за счет роста спроса на внутренний туризм в России.

С участием более чем 450 инвесторов компания реализовала 7 проектов, общая капитализация которых составила 46 млрд рублей.

Сейчас компания Rentaved реализует проект загородного парк-отеля под Звенигородом в Московской области. Став совладельцем которого, инвестор будет ежеквартально получать пассивный доход от всей коммерческой деятельности отеля.

Минимальный размер инвестиции – 500 000 рублей.

Сайт компании Rentaved

Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости, а также книга в подарок «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость» в моем Телеграм канале.

А в книге Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость дан четкий пошаговый план действий для быстрого подбора надежного арендатора.