Помещения с действующим арендатором ликвидны и востребованы на рынке, и на это есть ряд причин:
- Покупая помещение с арендатором, инвестор сразу начинает получать доход от объекта недвижимости;
- Не нужно нести расходы на ремонт и отделку помещения;
- Если помещение не пустует, значит, оно востребовано арендаторами;
- Зная фактические доходы и расходы по объекту, можно точно рассчитать финансовые показатели инвестиций.
При этом покупая помещение с арендатором важно:
- Проверить арендатора на добросовестность и финансовую состоятельность. О том, как проверить контрагента, мы говорили в статье Как проверить контрагента на добросовестность.
- Убедиться, что действующая ставка аренды соответствует рыночным значениям, на случай если арендатор откажется от помещения и нужно будет искать замену. Методики оценки объектов недвижимости мы рассматривали в статьях Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости и Оценка офисной, складской и производственной недвижимости.
- Проанализировать договор аренды, чтобы не купить объект, обремененный «кабальными» условиями договора аренды. О том, как это сделать, поговорим в этой статье.
Условия договора, на которые нужно обратить внимание:
- Ставка арендной платы и условия ее индексации;
- Условия по компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и другие коммунальные расходы;
- Возможность сдачи помещения или его части в субаренду;
- Порядок и условия проведения строительных и ремонтных работ в помещении;
- Распределение ответственности между собственником и арендатором и условия освобождения от нее;
- Условия по досрочному расторжению договора;
- Страхование ответственности (страхование помещения, страхование гражданско-правовой ответственности, страхование работников на период СМР);
- Штрафы, пени, компенсации;
- Авансовые и депозитные платежи;
- Гарантии и поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
- Продление и расторжение договора;
- Правила работы и режим;
- Условия размещения вывесок и наружной рекламы;
- Виды разрешенного использования помещения.
Ниже в форме чек-листа перечислены условия договора аренды и формулировки пунктов, выгодных вам как арендодателю. Наиболее существенные условия выделены жирным шрифтом.
| Условия договора | Да (+) | Нет (+) | Варианты формулировки пункта договора |
ПРЕАМБУЛА |
|||
| Лицо, подписывающее договор, с другой стороны, наделено соответствующими полномочиями (проверить учредительные документы, доверенность) | (Вид физического / юридического лица) (Фамилия Имя Отчество/ наименование предприятия), именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице (Фамилия Имя Отчество представителя юридического лица), действующего на основании (доверенности № от / устава), с другой стороны… | ||
ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА |
|||
| Проверить соответствие данных о помещении указанных в договоре с выпиской ЕГРН | — (Вид объекта) № (номера на поэтажном плане) общей площадью (площадь объекта) кв.м. согласно поэтажному плану (являющемуся Приложением №1 к Договору), расположенное на (номер этажа) в здании по адресу: (адрес здания, в границах которого расположено помещение), кадастровый номер: (кадастровый номер объекта). | ||
| Указан вид деятельности арендатора | Имущество по настоящему Договору передается Арендатору в целях организации (вид деятельности/разрешенное использование), а также для административных целей, связанных с ведением коммерческой деятельности (Разрешенное использование). | ||
| Указан срок действия договора | Краткосрочный:
Настоящий Договор заключен на срок 11 (одиннадцать) месяцев. В случае если ни одна из Сторон Договора не уведомит другую Сторону до окончания срока его действия о своем намерении прекратить действие настоящего Договора либо изменить его условия, настоящий Договор после окончания его действия считается заключенным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев на тех же условиях. Срок аренды Имущества начинается с даты, подписания Сторонами Акта приема-передачи. Долгосрочный: Настоящий Договор заключен на срок 5 (пять) лет с даты подписания акта приема-передачи. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Договор подлежит обязательной государственной регистрации, его регистрация производится в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним силами и за счет Арендатора. Договор распространяет свое действие на отношения Сторон, возникшие с момента его подписания. |
||
ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ |
|||
| Есть право доступа в помещение | Предварительно уведомив Арендатора за 1 (Один) календарный день, входить в помещения с целью контроля состояния Имущества, производства необходимых работ, фиксирования показаний приборов учета, проверки соответствия цели аренды, соблюдения Арендатором норм и правил, сохранности Имущества, для выполнения иных обязательств по настоящему Договору. В экстренных случаях, таких как пожар, авария в электро-водо-теплоснабжении и т.д. входить в помещение в любое время. | ||
| Есть право удержания имущества, в случае неисполнения арендатором обязательств | Арендодатель вправе удерживать в соответствии со ст. 359 ГК РФ любое имущество, принадлежащее Арендатору, находящееся в арендуемом помещении в случае неисполнения им обязательств: по оплате арендной платы, по оплате начисленной неустойки, нанесения Арендодателю ущерба от порчи принятого в аренду помещения и имущества, в обеспечении других требований Арендодателя, предусмотренных Договором и действующим законодательством. В случае просрочки Арендатором указанных платежей свыше 2 (Двух) месяцев полностью или частично, Арендодатель вправе по судебному решению обратить взыскание на удерживаемое имущество Арендатора и реализовать его самостоятельно или через третьих лиц. | ||
| Есть право ограничения доступа и отключения коммуникаций, в случае неисполнения арендатором обязательств | Ограничить или прекратить пропуск сотрудников и посетителей Арендатора в арендуемые помещения, отключить арендуемое помещение от любых коммуникаций в случае несвоевременного внесения арендной платы, а равно в случае несвоевременной уплаты любого иного платежа, предусмотренного настоящим договором, если каждая просрочка составляет более 25 (Двадцати пяти) календарных дней, вплоть до внесения соответствующих платежей | ||
ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА |
|||
| Есть обязанность принять помещение в установленный срок. | В установленный настоящим Договором срок принять от Арендодателя Имущество по Акту приема-передачи. | ||
| Есть обязанность об оплате аренды в установленный срок. | Вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором. | ||
| Есть обязанность пользования помещением с соблюдением требований пожарной безопасности и иных требований, а также осуществления текущего ремонта и прочих профилактических мероприятий. | В полном объеме исполнять в отношении Имущества требования охраны и безопасности труда, пожарной и электробезопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования; эксплуатировать Имущество в соответствии с требованиями пожарной безопасности; содержать Имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий и косметический ремонт Имущества по мере его необходимости по согласованию с Арендодателем; производить все необходимые виды профилактических работ по существующим инженерным коммуникациям; устранять неисправности, поломки и последствия аварий в помещениях, произошедшие в период срока аренды по обстоятельствам, зависящим от Арендатора; в полном объеме возмещать ущерб, причинённый имуществу Арендодателя по обстоятельствам, зависящим от Арендатора; незамедлительно извещать Арендодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) ущерб Имуществу, и своевременно принимать все необходимые меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Имущества; самостоятельно нести расходы на содержание Имущества | ||
| Отдельно прописана обязанность уборки и оплаты за негативное воздействие на окружающую среду. | Осуществлять уборку арендуемых помещений, вынос мусора из помещений, производить расчёт и уплату платежей за негативное воздействие на окружающую среду, образуемое в результате деятельности Арендатора (в т.ч. за сбросы загрязняющих веществ на водосборные площади) | ||
| Расходы по эксплуатации находящегося в помещении оборудования возложены на арендатора (система кондиционирования, видеонаблюдения, торговое оборудование и прочее) | Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендуемого оборудования, указанного в Акте приема-передачи Имущества, а также его техническим обслуживанием; пользоваться оборудованием в полном соответствии с его назначением и техническими условиями эксплуатации; содержать оборудование в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии. Платежи за арендуемое оборудование включены в арендную плату Имущества | ||
| Есть обязанность по обеспечению сохранности имущества | Обеспечить сохранность Имущества и нести ответственность за его сохранность; в случае причинения ущерба Имуществу (его утраты, повреждения) Арендатором или третьими лицами в течение срока аренды Арендатор обязан в полном объёме возместить Арендодателю причинённый ущерб; самостоятельно обеспечивать сохранность своего имущества | ||
| Обязанность получения различных согласований силами и за счет Арендатора | Самостоятельно и за свой счет получить необходимые разрешения для ведения коммерческой деятельности; при необходимости самостоятельно и за свой счет согласовывать свою деятельность со всеми уполномоченными органами и организациями и привести переданное по акту приема-передачи Имущество в соответствие с действующими требованиями для ведения Арендатором деятельности | ||
| Ремонтные работы и перепланировки только с согласия Арендодателя | Без письменного согласования с Арендодателем и уполномоченными органами, организациями не производить перепланировок и переоборудования Имущества, не вносить изменений в конструкцию Имущества, в т.ч. не производить установку перегородок, инженерных сетей в помещениях, а также огневые и столярные работы (замена дверей, установка и замена замков, ремонт и остекление окон, утепление дверей), а также улучшения Имущества (как отделимые, так и неотделимые) | ||
| Запрет на сдачу помещения в субаренду или обязанность согласования сдачи помещения в субаренду | Без письменного согласия Арендодателя не сдавать Имущество в субаренду (поднаем), не передавать свои права и обязанности по настоящему Договору другому лицу (перенаем), не предоставлять Имущество в безвозмездное пользование, а также не распоряжаться Имуществом и арендными правами иным образом | ||
| Есть обязанность своевременного подписания актов сверок и прочих документов по договору | Ежеквартально подписывать и возвращать акты сверки взаиморасчётов за истёкший период в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения указанных актов | ||
| Есть обязанность и сроки возврата помещения после прекращения действия договора | В течение 1 (Одного) рабочего дня после прекращения настоящего Договора передать Имущество Арендодателю по Акту приема-передачи в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, вместе со всеми произведенными по согласованию с Арендодателем неотделимыми улучшениями, свободным от имущества Арендатора | ||
| Есть ответственность за не проводимый Арендатором текущий ремонт и обслуживание помещений | В течение 5 (пяти) рабочих дней после прекращения настоящего Договора уплатить Арендодателю сумму в размере стоимости ремонта Имущества, не произведенного Арендатором, являющегося его обязанностью согласно настоящему Договору | ||
| Обязанности реализуются силами и за счет Арендатора | Обязанности, возложенные на Арендатора в соответствии с настоящим Договором и действующим законодательством РФ, исполняются Арендатором своими силами и за свой счет | ||
ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ |
|||
| Четко определена структура арендной платы | Арендная плата за владение и пользование Имуществом состоит из постоянной, переменной и эксплуатационной частей.
Постоянная часть арендной платы в месяц составляет (сумма аренды в месяц) (сумма аренды в месяц полностью) рублей 00 копеек в месяц, из расчета (ставка аренды) руб. за 1 кв.м. Имущества, НДС не облагается. За первые 2 (два) календарных месяца с даты подписания акта приема-передачи постоянная часть арендной платы не начисляется 3.1.1. Переменная часть арендной платы — компенсация Арендатором затрат Арендодателя за фактическое обеспечение арендуемого Имущества коммунальными услугами (электроэнергия, водоснабжение, водоотведение, отопление). Расчет стоимости за потребленные Арендатором электроэнергию (в т.ч. потребляемую системами вентиляции и кондиционирования), водоснабжение и водоотведение за расчётный месяц производится по показаниям приборов учета, в соответствии с ценами снабжающих организаций. Показания приборов учета Арендатор отправляет Арендодателю с 15 по 20 число каждого месяца, путем сообщения на мессенджер Whatsapp по номеру телефона (номер телефона), прикрепляя фото счетчика с фактическими показаниями. В случае неисправности какого-либо прибора учета для определения величины затрат Арендодателя за предоставленные коммунальные услуги на период устранения неисправности применяется среднее арифметическое показание этого прибора учета за предыдущие 3 (Три) месяца, а если срок аренды составляет меньше 3 (Трех) месяцев — за предыдущий период срока аренды. Расчет стоимости за потребленное Арендатором отопление, за расчётный месяц производится пропорционально площади арендуемых по настоящему Договору помещений. Эксплуатационные платежи, предъявляемые Арендодателю управляющей компанией здания, перевыставляются Арендатору в полном объеме с предоставлением подтверждающих документов от управляющей компании, пропорционально площади арендуемого Имущества.
|
||
| Четко определен порядок и сроки оплаты | Арендатор оплачивает арендную плату в следующем порядке:
Постоянную часть арендной платы Арендатор оплачивает ежемесячно в течение первых 10 (Десяти) рабочих дней расчетного (оплачиваемого) месяца, а за первый месяц (часть месяца) — в течение 5 (Пяти) рабочих дней после подписания Сторонами настоящего Договора. Постоянная часть арендной платы за неполный месяц вносится пропорционально фактическому количеству дней владения и пользования Имуществом. Переменную и эксплуатационную части арендной платы Арендатор оплачивает ежемесячно не позднее 30(31) числа месяца, следующего за расчетным, на основании полученных от Арендодателя актов расчетов. Арендодатель ежемесячно не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, предоставляет Арендатору акты оказанных услуг за расчётный месяц (с приложением расчета), которые Арендатор должен подписать и вернуть Арендодателю в течение 5 (Пяти) рабочих дней после получения. Отсутствие подписанных Сторонами актов не является основанием для неуплаты Арендатором переменной части арендной платы. |
||
| Есть право индексации арендной платы Арендодателем, лучше в одностороннем порядке | Арендодатель вправе в одностороннем порядке, предварительно уведомив об этом Арендатора, увеличить размер постоянной части арендной платы не ранее, чем со второго года аренды, но не чаще одного раза в год аренды и не более чем на 10% от ранее установленного размера. | ||
| Оплатой считается поступление денежных средств на расчетный счет Арендодателя а не списание средств с расчетного счета Арендатора | Арендатор оплачивает арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя или, по соглашению Сторон, иным способом, не запрещенным действующим законодательством РФ. Обязательства по оплате платежей по настоящему Договору считаются исполненными Арендатором при поступлении денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
|
||
ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ |
|||
| Договором предусмотрен обеспечительный платеж. Он снижает риски Арендодателя от несвоевременной оплаты аренды и других нарушений договора Арендатором. | Обеспечительный платеж – денежные средства, вносимые Арендатором Арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения обязательств Арендатора по настоящему Договору, а также в случае причинения Арендатором ущерба имуществу Арендодателя или причинения Арендодателю иных убытков.
Размер Обеспечительного платежа на момент заключения настоящего Договора будет составлять величину постоянной части арендной платы, действующей с 13 (тринадцатого) месяца срока аренды, что составляет (сумма аренды в месяц) (сумма аренды в месяц полностью) рублей 00 копеек. Размер Обеспечительного платежа изменяется одновременно с изменением размера постоянной части арендной платы. Стороны пришли к соглашению, что изменение размера обеспечительного платежа, установленное настоящим пунктом, не требует заключения между Сторонами дополнительного соглашения. При этом Арендатор обязуется произвести доплату обеспечительного платежа в течение 5 (Пяти) рабочих дней после изменения размера постоянной части арендной платы. Арендатор оплачивает обеспечительный платеж в течение 5 (Пяти) рабочих дней после подписания Сторонами настоящего Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя. В случае нарушения Арендатором своих обязательств по настоящему Договору, причинения вреда имуществу Арендодателя или причинения Арендодателю иных убытков Арендодатель имеет право зачесть из обеспечительного платежа соответствующие суммы неустойки, возмещения убытков и иные суммы, которые Арендатор должен уплатить Арендодателю для восстановления нарушенных прав Арендодателя. Арендатор обязан в течение 5 (Пяти) рабочих дней после получения уведомления Арендодателя о произведенном зачете осуществить платеж на расчетный счет Арендодателя, равный сумме произведенного зачета, для восполнения Обеспечительного платежа до полного размера, указанного в пункте 4.2 настоящего Договора. Обеспечительный платеж будет находиться у Арендодателя до конца срока аренды без начисления процентов. При прекращении настоящего Договора (в связи с окончанием срока аренды или досрочным расторжением Договора) Арендодатель обязуется перечислить на счет Арендатора полученную от Арендатора сумму обеспечительного платежа в той части, которая на момент прекращения Договора не оспаривается Арендодателем. |
||
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АРЕНДАТОРА |
|||
| Предусмотрены пени за задержку платежей по договору | В случае нарушения Арендатором сроков платежей по настоящему Договору Арендатор обязан по требованию Арендодателя оплатить неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. | ||
| Предусмотрена ответственность за нарушение сроков передачи помещения после прекращения договора | В случае нарушения Арендатором сроков передачи Имущества Арендодателю после прекращения настоящего Договора Арендатор обязан по требованию Арендодателя оплатить неустойку в размере 0,1% от суммы платы за Имущество (действующей на момент прекращения Договора) за один месяц за каждый день просрочки. | ||
| Предусмотрена ответственность за несоблюдение требований охраны труда, пожарной и электробезопасности | Арендатор обязуется в полном объеме исполнять в отношении Имущества требования охраны и безопасности труда, промышленной, пожарной и электробезопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные подобные требования. В случае нарушения указанных требований Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ, а также возмещает причиненный ущерб в полном объеме. Арендодатель не несет ответственность в случае нарушения Арендатором указанных требований. В случае нарушения указанных требований Арендатор по требованию Арендодателя обязан оплатить штраф в размере от 1 000,00 до 20 000,00 рублей за каждый зафиксированный случай, конкретный размер штрафа определяется Арендодателем в зависимости от степени тяжести нарушения. | ||
| Указан срок оплаты неустоек, штрафов, требований | Уплата неустоек (штрафов, пени) и возмещение ущерба производится не позднее 5 (Пяти) рабочих дней после получения письменного требования об их уплате. | ||
УСЛОВИЯ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА |
|||
| Предусмотрена возможность расторжения договора Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке. | Арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке (отказаться от исполнения настоящего Договора), письменно уведомив Арендатора не менее чем за 2 (Два) месяца до даты расторжения Договора. | ||
| Предусмотрена возможность расторжения договора Арендодателем в одностороннем внесудебном порядке в короткий срок при нарушении договора Арендатором. | Арендодатель вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке (отказаться от исполнения настоящего Договора), письменно уведомив об этом Арендатора не менее чем за 5 (Пять) рабочих дней до даты расторжения Договора в следующих случаях:
— В случае нарушения Арендатором сроков принятия Имущества от Арендодателя по Акту приема-передачи (п. __ Договора); — В случае использования Арендатором Имущества не по назначению (п. __ Договора); — В случае нарушения Арендатором сроков оплаты арендной платы, обеспечительного платежа и иных платежей; — В случае нарушения Арендатором п. __ настоящего Договора. (пункт о запрете сдачи Имущества в субаренду) В случае расторжения Арендодателем настоящего Договора в связи с нарушением Арендатором условий настоящего Договора арендная плата за неиспользованный период времени Арендатору не возвращается и остается у Арендодателя в качестве неустойки за нарушение Арендатором условий Договора. |
||
| Есть пункт о сохранении неотделимых улучшений за Арендодателем после расторжения договора без дополнительной компенсации. | По истечении срока аренды либо при досрочном расторжении настоящего Договора неотделимые улучшения, произведенные Арендатором за свой счет, переходят в собственность Арендодателя; стоимость неотделимых улучшений, в т.ч. произведенных с согласия Арендодателя, возмещению Арендодателем не подлежит. | ||
ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ |
|||
| Описан порядок обмена документами, в том числе указана возможность отправки документов по электронной почте | Уведомления, письма (в т.ч. претензии и уведомления о расторжении) и иные документы, направляемые в соответствии или в связи с Договором (ранее и далее — корреспонденция), могут отправляться по электронной почте, курьерской службой, курьером, Почтой России, иной почтовой службой или передаваться лично уполномоченным представителям Сторон, и считаются направленными и полученными надлежащим образом, если они:
— Отправлены в соответствии с условиями Договора по электронной почте на указанные в Договоре адреса Сторон (в день отправки); — Доставлены курьером, курьерской службой, Почтой России или иной почтовой службой по адресам Сторон, указанным в Договоре или в сведениях о Стороне, указанных в ЕГРЮЛ; — Прибыли в место вручения по адресу Стороны, указанному в Договоре или в сведениях о Стороне, указанных в ЕГРЮЛ, но не были получены Стороной по обстоятельствам, зависящим от нее; — Вручены под роспись уполномоченным представителям Сторон.
|
||
Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости в моем Телеграм канале.
В моей книге Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость по шагам разобраны все этапы процесса выбора и покупки объекта коммерческой недвижимости – от теоретической подготовки до конкретных практических действий.
А в книге Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость дан четкий пошаговый план действий для быстрого подбора надежного арендатора.