Собственник объекта коммерческой недвижимости оплачивает в бюджет:

1. Налог на имущество;
2. Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду;
3. Страховые взносы.

В этой статье рассмотрим, от чего зависит и как рассчитать размер налога на имущество перед покупкой объекта недвижимости. А также, какую систему налогообложения выбрать, чтобы снизить размер налоговых отчислений с доходов от аренды и страховых взносов.

Налог на имущество

Налог на имущество рассчитывается по кадастровой стоимости объекта, которую определяет государство. Методика оценки кадастровой стоимости учитывает расположение, площадь, год постройки, разрешенное использование и другие факторы.

Актуальная редакция методики расчета определена Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 4 августа 2021 года.

Информация о кадастровой стоимости содержится в выписке ЕГРН. Запросите ее у продавца до оформления сделки. Получить выписку на текущую дату с актуальной кадастровой стоимостью собственник может через личный кабинет госуслуг в два клика.

Также кадастровую стоимость на текущую дату можно узнать моментально и бесплатно по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости через сервис Росреестра. Или через сервис Публичная кадастровая карта.

Ставки налога на имущество устанавливаются на региональном уровне. И в зависимости от региона и города, составляют от 0,6 до 2 % от кадастровой стоимости.

Узнать, какая ставка налога действует в вашем регионе и городе, можно на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

Как оспорить кадастровую стоимость и снизить налог на имущество

Росреестр пересматривает кадастровую стоимость объектов один раз в 2 – 4 года. Часто кадастровая стоимость получается выше рыночной, что увеличивает налог на имущество и снижает финансовые показатели эффективности инвестиций.

Оспорить кадастровую стоимость можно в двух случаях:

Первое — в случае технической ошибки.

При переоценке специалистом государственного учреждения может быть допущена ошибка в площади, технических характеристиках и других данных. В результате получается неверная кадастровая стоимость.

В этом случае нужно написать заявление в государственное учреждение, которое проводило оценку, и приложить подтверждающие ошибку документы. Например, технический или кадастровый паспорт, выписку ЕГРН. После рассмотрения заявления ошибка будет исправлена, и учреждение самостоятельно передаст информацию в Росреестр. И кадастровая стоимость будет скорректирована.

Если технических ошибок нет, но кадастровая стоимость превышает рыночную – придется решать вопрос в судебном порядке.

Для этого нужно подготовить отчет об оценке и подать заявление в суд.  Суд назначит экспертизу, по результатам которой примет решение о возможности корректировки кадастровой стоимости. Данную процедуру можно пройти самостоятельно или обратиться в консалтинговую компанию, которая возьмет на себя весь процесс оспаривания кадастровой стоимости.

Как освободиться от уплаты налога на имущество

Также есть способ законно уйти от уплаты налога на имущество. В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Налогового кодекса РФ от уплаты налога освобождаются индивидуальные предприниматели, находящиеся на упрощенной или патентной системе налогообложения, и которые используют имущество в предпринимательских целях. Суть этих налоговых режимов рассмотрим во второй части статьи.

Для применения льготы достаточно написать заявление в налоговую инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости.

Форма заявления на предоставление налоговой льготы в pdf:

Подавать такое заявление необходимо в налоговый орган по месту регистрации ИП ежегодно до 1 декабря года, следующего за отчетным. То есть заявление об уплате налога за 2023 год нужно подать до 1 декабря 2024. Его можно отправить по почте, через МФЦ, передать лично в налоговую или электронным путем через личный кабинет ИП.

К заявлению нужно приложить документы, которые подтверждают, что помещение используется в предпринимательской деятельности. Точного перечня нет, но это могут быть:

• Договоры аренды;
• Счета и акты с арендаторами;
• Другие договоры с контрагентами, где помещение указано как юридический или почтовый адрес предпринимателя.

При этом есть основное и существенное ограничение в получении льготы. Освободиться от уплаты налога на имущество не получится по объекту недвижимости, который находится в перечне объектов, расчет налога по которым производится только на основании кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 НК РФ, такой перечень определяется региональными органами власти. В него включают торговые и бизнес-центры, многофункциональные комплексы, отдельно стоящие торговые и офисные здания, а также объекты коммерческой недвижимости в некоторых многоквартирных домах.

Эти перечни находятся в свободном доступе. Их без проблем можно найти в интернете, задав в строке поиска запрос: «Перечень объектов, которые подлежат налогообложению по кадастровой стоимости в (ваш город)».

Перечень объектов по Москве размещен на сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы.

Штрафы и ответственность за несвоевременную оплату налога на имущество

При несвоевременной оплате налога на имущество выставляются пени за каждый день просрочки платежа из расчета 1/300 от ключевой ставки Центробанка России, действующей на момент просрочки.

Пени = Сумма налога не уплаченная в бюджет * Число дней прострочки * 1/300 ключевой ставки ЦБ

При некорректной подаче документов на льготу будет дополнительный штраф в размере 20 % от недоимки. А если налоговая выяснит, что это сделано умышленно – штраф увеличивается до 40 %.

Налог на доходы от сдачи недвижимости в аренду

Вторая категория платежей в бюджет связана с получением доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду.

По общему правилу физические лица платят в бюджет 13% от полученных доходов, но это касается доходов за пределами предпринимательской деятельности. А сдача недвижимости в аренду приносит систематический доход, который признается предпринимательской деятельностью. Поэтому при сдаче недвижимости в аренду физическому лицу необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и выбрать один из следующих налоговых режимов.

1. Общая система налогообложения (ОСН)

По этой системе налогообложения физическое лицо платит:

• Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%;
• Налог на добавленную стоимость (НДС) по ставке 20%, если сумма выручки превысит 2 млн рублей за квартал.

Преимущество ОСН — возможность получить налоговый вычет на величину 13 % от расходов на:

• Медицинские услуги;
• Образование;
• Покупку недвижимости (1 раз и не более чем от суммы 2 000 000 рублей);
• Проценты по ипотеке (не более чем от суммы 3 000 000 рублей);
• Средства, вложенные на индивидуальный инвестиционный счет.

Полный перечень расходов и порядок получения налогового вычета.

Кроме возможности получения налогового вычета, других преимуществ у ОСН нет. Налоговая нагрузка по этой системе налогообложения максимальная. Поэтому ИП вынужден ее применять только в случаях:

• Сумма ежегодного дохода превышает 265,8 млн рублей[1];
• Стоимость основных средств ИП больше 150 млн рублей.
• Количество сотрудников больше 130 человек.

2. Упрощенная система налогообложения (УСН) «Доходы»

По ней собственник недвижимости платит 6 % со всех доходов. Если ежегодный доход от аренды превысит 199,35 млн рублей, но не достигнет 265,8 млн рублей, ставка налога увеличивается до 8 %. А если размер доходов превысит 265,8 млн рублей, то собственник будет вынужден перейти на общую систему налогообложения.

Важно учитывать, что доходом также признаются платежи арендатора по возмещению коммунальных услуг, а не только по фиксированной части аренды.

На этом налоговом режиме сумму исчисленного налога можно уменьшить на величину страховых взносов. Фиксированная сумма которых в 2024 году составляет 49 500 рублей. А если годовой доход превышает 300 000 рублей, то дополнительно оплачиваются пенсионные взносы — 1 % от суммы, превышающей 300 000. Но не более 277 571 рубль в 2024 году.

В ряде регионов страны действуют льготные ставки по УСН – до 1% по системе «Доходы» и до 5% по системе «Доходы минус расходы». О возможных льготах в вашем регионе можно узнать на официальном сайте Федеральной налоговой службы.

3. Упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы»

Здесь собственник платит налог по ставке 15 %, но с разницы между доходами и расходами. При этом если ежегодный доход от аренды превысит 199,35 млн рублей, но не достигнет 265,8 млн рублей, ставка налога увеличивается до 20 %.

По этому налоговому режиму сумму налога можно также уменьшить на величину уплаченных страховых взносов, по при этом предусмотрен минимальный размер налога – 1 % от годового дохода.

4. Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН) «Доходы» и АУСН «Доходы минус расходы»

Это новый налоговый режим, который действует пока только в четырех регионах: Москве и Московской области, Республике Татарстан и Калужской области.

Его суть в автоматизации налоговых начислений. При АУСН налоги рассчитываются автоматически в личном кабинете налогоплательщика. Что экономит время на формировании отчетности и сокращает расходы на бухгалтерское сопровождение.

Ставки налога на АУСН выше, чем на УСН. При АУСН «Доходы» ставка налога – 8 %, а при АУСН «Доходы минус расходы» — 20 %. При этом, также как и по стандартной упрощенной системе налогообложения, отсутствует обязанность по уплате страховых взносов.

У этого налогового режима есть ряд ограничений:

• Ежегодный доход от аренды не должен превышать 60 млн рублей;
• Количество сотрудников по трудовым договорам – не более 5 человек;
• Зарплату сотрудникам нужно платить на карту банка, который участвует в системе АУСН;
• Расчетный счет ИП также должен быть открыт в банке, поддерживающем АУСН;
• При режиме «доходы минус расходы» установлен минимальный размер налога – 3% от всех доходов.

5. Патентная система налогообложения (ПСН)

Патентная система налогообложения — специальный налоговый режим, при котором ИП платит фиксированную стоимость за определенный срок от месяца до года в рамках одного календарного года.

Патент не зависит от фактических доходов, поэтому даже если помещение будет пустовать, налог все равно оплачивается.

На этом налоговом режиме собственник помещения платит 6% от доходов, но не фактически полученных, а из расчета средних значений. Сумма патента зависит от региона, города и площади коммерческого помещения. Поэтому ПСН выгодно применять, когда ставка аренды по помещению выше средних значений по рынку.

Плательщики налога по ПСН могут уменьшать сумму налога на величину уплаченных страховых взносов, также как плательщики УСН.

Годовой лимит на фактический доход – 60 млн рублей.

Узнать стоимость патента по помещению можно через сервис Федеральной налоговой службы.

Сравнение видов налогообложения

Для удобства сравнения налоговых режимов, сведем всю информацию в таблицу. Опишем суть каждого режима, преимущества и ограничения. И на основе этой информации сделаем вывод — в какой ситуации лучше использовать тот или иной налоговый режим.

Критерий	Общая система налогообложения	Упрощенная система налогообложения «Доходы»	Упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы»
Ставки налога	13 % НДФЛ + 20 % НДС (если выручка превысит 2 млн рублей в квартал)	6 % или 8 % (если доход превысит 199,35 млн рублей в год)	15 % или 20 % (если доход превысит 199,35 млн рублей в год)
Минимальный налог	Отсутствует	Отсутствует	1 % от дохода
Лимиты по доходам	Отсутствуют	Не более 265,8 млн рублей
Оплата налога на имущество	Оплачивается	Не платится, если объект не включен в перечень.
Обязанность по уплате страховых взносов	Оплачиваются	Оплачиваются, но есть возможность вычесть страховые взносы из налога
Преимущества	Возможно использовать налоговый вычет по НДФЛ	Простая форма отчетности	Возможно учесть расходы при расчете налога.
Недостатки	Самая высокая ставка налога с доходов + дополнительная оплата НДС, если доходы больше 2 млн рублей в квартал. Сложная форма отчетности.	Не учитывает расходы ИП, которые в ряде случаев могут превысить доходы. Например, капитальный ремонт помещения	Высокая ставка налога. Сложная форма отчетности, т.к. нужно подтверждать произведенные расходы.
Когда лучше использовать	Объект недвижимости приносит небольшой доход, и есть статьи расходов, которые подпадают под налоговый вычет.	Ставка аренды по помещению на уровне или ниже среднерыночных значений. Нет больших статей расходов и не планируется капитальный ремонт помещения.	Расходы больше 60 % от величины доходов.

 

 

Критерий	Автоматизированная упрощенная система налогообложения «Доходы»	Автоматизированная упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы»	Патентная система налогообложения
Ставки налога	8 % с доходов	20 % с разницы доходов и расходов	6 % с средних по рынку доходов
Минимальный налог	Отсутствует	3 % от дохода	Сумма налога фиксированная
Лимиты по доходам	Не более 60 млн рублей
Оплата налога на имущество	Не платится, если объект не включен в перечень.
Обязанность по уплате страховых взносов	Оплачиваются по желанию		Оплачиваются, но есть возможность вычесть страховые взносы из налога
Преимущества	Простая отчетность и возможность сэкономить на бухгалтере.		Проще планировать финансовый результат от сдачи объекта в аренду, т.к. заранее известна сумма налога.
Недостатки	Действует только в четырех регионах: Москве и МО, Республике Татарстан и Калужской области. Необходимо официально проводить все расчеты с сотрудниками, арендаторами и контрагентами через банки, участвующие в АУСН.		Есть риск что помещение будет пустовать и не приносить доход в течение действия патента.
Когда лучше использовать	Если при сравнении с УСН «Доходы», с учетом вычета страховых взносов сумма налога получается меньше.	Если при сравнении с УСН «Доходы минус расходы», с учетом вычета страховых взносов сумма налога получается меньше.	Ставка аренды выше средних значений по рынку. Есть уверенность, что арендатор не освободит помещение в течение действия патента.

Чтобы выбрать оптимальную систему налогообложения для конкретного случая, нужно посчитать и сравнить несколько вариантов.

ПРИМЕР РАСЧЕТА НАЛОГОВ

Рассчитаем налоги для конкретного объекта недвижимости:

• Нежилое помещение площадью 150 кв.м, находящееся в городе Ижевске Удмуртской Республики;
• Кадастровая стоимость 14 500 000 рублей;
• Объект входит в перечень помещений, расчет налога по которым осуществляется по кадастровой стоимости по ставке 2%;
• Доход от аренды 180 000 рублей в месяц или 2 160 000 рублей в год.
• Расходы по объекту составили 700 000 рублей.

В 2024 году собственник объекта недвижимости заплатит:

1. Налог на имущество

14 500 000 * 2 % = 290 000 рублей.

2. Страховые взносы

Фиксированный взнос = 49 500 рублей + Дополнительный пенсионный взнос (2 160 000 – 300 000) * 1% = 18 600 рублей. Итого страховые взносы 49 500 + 18 600 = 68 100 рублей.

3. Далее сравним величину налога на доходы по разным системам налогообложения

Общая система налогообложения: 2 160 000 * 13 % = 280 800 рублей. (НДС не применяется, т.к. сумма доходов менее 2 000 000 рублей в квартал).

Упрощенная система налогообложения «Доходы»: 2 160 000 * 6 % = 129 600 рублей. Вычитаем сумму страховых взносов 129 600 – 68 100 = 61 500 рублей.

Упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы»: (2 160 000 – 700 000) * 15 % = 219 000 рублей. Вычитаем сумму страховых взносов 219 000 – 68 100 = 150 900 рублей.

Автоматизированная упрощенная система налогообложения «Доходы»: 2 160 000 * 8 % = 172 800 рублей.

Автоматизированная упрощенная система налогообложения «Доходы минус расходы»: (2 160 000 – 700 000) * 20 % = 292 000 рублей.

Патентная система налогообложения: стоимость патента, рассчитанная сервисом Федеральной налоговой службы составила 90 000 рублей. Вычитаем сумму страховых взносов 90 000 – 68 100 = 21 900 рублей.

Для наглядности сведем полученные данные в таблицу.

Система налогообложения	Налог на имущество, руб.	Страховые взносы, руб.	Налог на доходы, руб.	Итого платежи в бюджет, руб.
ОСН	290 000	68 100	280 800	638 900
УСН «Доходы»			61 500	419 600
УСН «Доходы минус расходы»			150 900	509 000
АУСН «Доходы»		0	172 800	462 800
АУСН «Доходы минус расходы»			292 000	582 000
ПСН		68 100	21 900	380 000

Таким образом, для этого помещения подойдет патентная система налогообложения, так как налоговая нагрузка по ней минимальна.

Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости, а также книга в подарок «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость» в моем Телеграм канале.

 

[1] Все суммы указаны по состоянию на 2024 год.