Где искать коммерческую недвижимость для покупки

Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости

При выборе торговой недвижимости главный критерий – местоположение объекта. Так как расположение торгового помещения напрямую влияет на посещаемость, прибыль бизнеса и, соответственно, ставки аренды, которые бизнес готов платить.

В этой статье рассмотрим методику оценки места расположения торговых помещений и сервисы географической аналитики, которые помогают упростить и автоматизировать анализ.

Оценка места расположения торгового помещения

Выделяют 4 основных критерия, по которым торговые сети оценивают место расположения объекта недвижимости:

  • Потенциал локации;
  • Пешеходный трафик;
  • Автомобильный трафик;
  • Конкурентная среда.

Расчет потенциала локации

В первую очередь рассчитывается количество жителей в ближайшем окружении объекта и анализируется структура населения по доходам и другим демографическим показателям.

Потенциал локации определяется по следующей методике:

1.   Считаем количество жителей в зоне охвата

Количество жителей считается в радиусе от 300 до 600 метров, с учетом ограничения улицами и движения людей. Хороший показатель для радиуса 200 метров — 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,5 человек на квартиру.

Таким образом:

Количество жителей в зоне охвата = количество домов * количество этажей * количество подъездов * количество квартир на этаже * 2,5.

Также смотрите на планы по застройке территории, так как новые жители – это будущие клиенты и покупатели.

2.   Определяем доходы домохозяйств

Данные о доходах населения публикуются на официальных сайтах территориальных органов государственной статистики. Чтобы найти эту информацию, введите в строке поиска браузера «доходы населения в (ваш город или регион)».

При этом делается поправка на детей и пенсионеров. Информация о структуре населения каждого региона РФ содержится в разделе «Демография» на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики.

Структура населения в среднем по России на 2024 год:

  • Моложе трудоспособного возраста — 18,59 %
  • Население в трудоспособном возрасте – 57,42 %
  • Старше трудоспособного возраста – 23,99 %

При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.

3.   Вычитаем налоги и долговую нагрузку населения 

Средняя величина налогов, которые платит житель России от своего дохода — 17 %. Она включает в себя налог на доходы (13 %), налоги на имущество и землю, транспортный налог и другие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываются налоги, которые платит за работника работодатель (взносы в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенные пошлины. 

Долговая нагрузка – это часть дохода, которая идет на погашение ипотеки, авто и других потребительских кредитов. Среднее значение по России 10,9 %.

На этом этапе мы определили объем денег в локации, который будет потрачен на товары и услуги.

4.   Остаток свободных денежных средств распределяем по составу потребительских расходов

Так мы рассчитаем потенциал для каждой конкретной сферы бизнеса.

Структура потребительских расходов домашних хозяйств проживающих в городской местности за 1 квартал 2024 года (по данным Федеральной службы государственной статистики):

Статья расходов на потребление

%

Расходы на потребление всего, из них:

100

Домашнее питание

32,7

Алкогольная продукция и табачные изделия

2,2

Одежда и обувь

6,6

Жилищные услуги, вода, электроэнергия, газ и другие виды топлива

11,7

Мебель, бытовая техника и текущее содержание дома

5,2

Здравоохранение

4,4

Транспорт

14,2

Информация и коммуникация

4,2

Организация отдыха, спортивных и культурных мероприятий

6,0

Образование

1,4

Гостиницы, кафе и рестораны

3,6

Финансовые услуги, услуги страхования

0,8

Личная гигиена, социальная защита, прочие товары и услуги

6,7

Стоимость услуг, предоставленных работодателем бесплатно или по льготным ценам

0,3

 

На этом этапе можно достаточно точно определить объем спроса в рублях на каждую конкретную группу товаров в анализируемой локации.

5.   Делаем анализ по конкурентам

После определения объема спроса по товарной категории или определённому виду услуг, делаем анализ конкуренции. Кто уже работает в этой нише и с кем придётся делить покупателей и клиентов.

Например, мы знаем, что нормативная выручка аптеки 1,2 млн рублей. Объём спроса на медикаменты в локации составляет 3,5 млн руб. В непосредственной близости от объекта уже работают три аптеки. Таким образом, мы понимаем, что анализируемое помещение при сопоставимых значениях пешеходного и автомобильного трафика может рассчитывать на выручку в размере 875 тысяч рублей в месяц. Соответственно открытие аптеки в этом месте нерентабельно.

 

Пример расчета потенциала локации для продуктового магазина

Рассчитаем потенциал локации и определим целесообразность открытия продуктового супермаркета, площадью 450 кв.м. в спальном районе города Ижевска. Численность жителей микрорайона 3500 человек. В окружении уже работают Магнит, площадью 460 кв.м. и Пятерочка, площадью 490 кв.м. А также два продуктовых магазина с торговлей через прилавок, площадью по 120 кв.м. и один алкомаркет Красное-Белое площадью 110 кв.м.

  1. Определяем сумму расходов на продукты питания трудоспособного населения. 3 500 (численность населения микрорайона) * 0,5742 (доля трудоспособного населения) * 65 000 (доход с учетом класса жилья) * 0,72 (поправка на налоги 17% и долговую нагрузку 11%) * 0,349 (доля расходов на продукты, алкоголь и табак в составе потребительских расходов) = 27 774 857,88 руб./мес.
  2. Определяем сумму расходов на продукты пенсионеров. 3 500 (численность населения микрорайона) * 0,2399 (доля пенсионеров) * 27 517 (средний размер пенсии в Удмуртии в 2024 году – 22 517 руб. плюс дополнительный доход с учетом класса жилья – 5 000 руб. ) * 0,82 (поправка на налоги 17% и долговую нагрузку 5%) * 0,349 (доля расходов на продукты, алкоголь и табак в составе потребительских расходов) = 6 612 088,47 руб./мес.
  3. Определяем общую сумму расходов на продукты питания. 27 774 857,88 руб. + 6 612 088,47 руб. = 34 386 946,35 руб./мес.
  4. Нормативная выручка продуктового магазина формата «магазин у дома» площадью 500 кв.м. – 10 000 000 рублей в месяц. Таким образом, в локации необходимо: 500 / 10 000 000 х 34 386 946,35 = 1 719,35 кв.м. коммерческих площадей под продуктовые магазины.
  5. Вычитаем из этого значения действующие торговые точки. 1 719,35 – 1190 = 529,35 кв.м. Мы видим, что в локации есть потенциал на 529,35 кв.м. площадей под продукты питания. И даже с учетом того, что часть покупателей заберет на себя алкомаркет Красное-Белое, часть службы доставки и часть гипермаркеты – можно сделать вывод, что открытие продуктового магазина целесообразно.

 

Расчет пешеходного и автомобильного трафика

Пешеходный трафик считается на расстоянии 5 — 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, так как в это время совершается большее количество покупок.

Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час. При этом торговые операторы стараются учитывать трафик по целевой аудитории. Например, сеть магазинов парфюмерии и косметики Оптима считает женщин от 30 до 45 лет. А сеть кофеен Coffee Like ориентируются на молодых людей от 20 до 35 лет.

Автомобильному трафику уделяется меньше внимания. Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Поэтому лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.

 

Анализ конкурентной среды

И на последнем этапе оценки места расположения торгового помещения определяем количество и расстояние до торговых точек конкурентов. Считаем их посещаемость, количество покупок в день, а также средний чек покупки.

Посещаемость определяется прямым подсчетом входящих в торговую точку человек. Количество покупок рассчитывается по нумерации кассовых чеков. Совершается небольшая покупка в начале рабочего дня и перед закрытием торговой точки. У каждого чека есть порядковый номер. И разница в значениях показывает количество покупок за день.

Средний чек покупки в торговой точке конкурента определяется по чекам, оставленными покупателями у кассы. Чтобы информация получилась достоверной желательно получить среднее значение минимум 100 чеков.

 

Сервисы географической аналитики и другие ресурсы по оценке локации

Сервисы геоаналитики

Упростить и автоматизировать работу по оценке места расположения объекта торговой недвижимости помогают сервисы географической аналитики. Они собирают и обрабатывают данные из различных источников о численности и плотности населения, пешеходном и автомобильном трафике, доходах населения и другую информацию, которая позволяет оценить потенциал локации и рассчитать ставки аренды, а также стоимость объектов коммерческой недвижимости.

В своей практике я регулярно пользуюсь следующими сервисами:

1. Bestplace – Простой и удобный сервис комплексной оценки потенциала локации. Стоимость от 150 до 490 рублей за отчет.

 

2. Compass.tbank — Сервис оценки потенциала локации от T-Банка (бывший Tinkoff), данные для аналитики в котором собираются по следующему принципу:

  1. Покупатель приобретает товар в интересующей нас категории;
  2. Сервис наносит на карту места его транзакционной активности;
  3. Мы видим, в каких районах активно покупает наша целевая аудитория.
  4. Далее (в этом же сервисе) смотрим точки конкурентов по интересующей нас локации и определяем ее потенциал. Также можно применить фильтр по среднему чеку (сумме трат покупателей за месяц, поделенная на количество покупок).

Compasstbank

Работает пока только в городах миллионниках. Бесплатный.

3. СберАналитика Схожий по функционалу сервис с Compas.tbank, но работающий на основе больших данных Сбербанка.

Стоимость от 1890 рублей за 7 дней.

 

Ресурсы для определения потенциала открытия пункта выдачи заказов (ПВЗ)

  1. Wildberries – Сервис показывает, где можно открыть пункт выдачи заказов W А также рассчитывает прибыль пункта выдачи за вычетом расходов на аренду, заработную плату и прочие расходы.

Карта Валдберис

  1. Ozon – Сервис маркетплейса Ozon также подсвечивает на карте локации, в которых возможно открытие пункта выдачи. Кроме того, встроенный калькулятор на основе формата точки, площади помещения и оборота рассчитает доход, который будет приносить пункт выдачи.

Карта Ozon

  1. Яндекс Маркет – Сервис Яндекс Маркета подсвечивает локации для открытия ПВЗ, рассчитывая только целевой оборот пункта выдачи, и обозначая размер вознаграждения за открытие пункта.

Карта ПВЗ Яндекс Маркет 

Дополнительная информация о локации

Получить дополнительную информацию о месте расположения объекта торговой недвижимости помогут:

  1. Metrostat – Инфоргафика станций Московского метро, с обозначением количества пассажиров, которые входят и выходят на станциях метро и МЦК в среднем каждый день.  

Метро трафик

  1. Геопортал Подмосковья – Портал, на котором есть функция отображения объектов здравоохранения и образования, с выделением зон запрета продажи алкоголя.

Геопортал Подмосковья

  1. Карта реновации Москвы – Узнайте о домах, которые попадут под программу реновации. И графики переселения по реновации Renovar и Proren           

7 дополнительных параметром оценки места

Кроме информации о количестве жителей, трафике и конкурентной среде обращайте внимание на следующие параметры помещения:

  • Линия домов (первая, вторая, во дворах);
  • Расстояние до остановок общественного транспорта;
  • Близость перекрестка и пешеходных переходов;
  • Вход в помещение (с улицы, со двора);
  • Видимость вывески и входа (для пешеходов);
  • Видимость вывески и входа (для автомобилей);
  • Наличие парковки и количество машиномест.

Таким образом, оценка места расположения объекта коммерческой недвижимости по описанной методике, с использованием сервисов геоаналитики и других ресурсов, позволит относительно точно рассчитать оборот, а соответственно и чистую прибыль торговой точки. А для собственника объекта – определить ликвидность и рыночные ставки аренды по помещению.

 

Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости, а также книга в подарок «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость» в моем Телеграм канале.

А в книге Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость дан четкий пошаговый план действий для быстрого подбора надежного арендатора.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Reset password

Enter your email address and we will send you a link to change your password.

Get started with your account

to save your favourite homes and more

Sign up with email

Get started with your account

to save your favourite homes and more

By clicking the «SIGN UP» button you agree to the Terms of Use and Privacy Policy
Powered by Estatik
Прокрутить вверх