При выборе торговой недвижимости главный критерий – местоположение объекта. Так как расположение торгового помещения напрямую влияет на посещаемость, прибыль бизнеса и, соответственно, ставки аренды, которые бизнес готов платить.

В этой статье рассмотрим методику оценки места расположения торговых помещений и сервисы географической аналитики, которые помогают упростить и автоматизировать анализ.

Оценка места расположения торгового помещения

Выделяют 4 основных критерия, по которым торговые сети оценивают место расположения объекта недвижимости:

• Потенциал локации;
• Пешеходный трафик;
• Автомобильный трафик;
• Конкурентная среда.

Расчет потенциала локации

В первую очередь рассчитывается количество жителей в ближайшем окружении объекта и анализируется структура населения по доходам и другим демографическим показателям.

Потенциал локации определяется по следующей методике:

1.   Считаем количество жителей в зоне охвата

Количество жителей считается в радиусе от 300 до 600 метров, с учетом ограничения улицами и движения людей. Хороший показатель для радиуса 200 метров — 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,5 человек на квартиру.

Таким образом:

Количество жителей в зоне охвата = количество домов * количество этажей * количество подъездов * количество квартир на этаже * 2,5.

Также смотрите на планы по застройке территории, так как новые жители – это будущие клиенты и покупатели.

2.   Определяем доходы домохозяйств

Данные о доходах населения публикуются на официальных сайтах территориальных органов государственной статистики. Чтобы найти эту информацию, введите в строке поиска браузера «доходы населения в (ваш город или регион)».

При этом делается поправка на детей и пенсионеров. Информация о структуре населения каждого региона РФ содержится в разделе «Демография» на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики.

Структура населения в среднем по России на 2024 год:

• Моложе трудоспособного возраста — 18,59 %
• Население в трудоспособном возрасте – 57,42 %
• Старше трудоспособного возраста – 23,99 %

При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.

3.   Вычитаем налоги и долговую нагрузку населения 

Средняя величина налогов, которые платит житель России от своего дохода — 17 %. Она включает в себя налог на доходы (13 %), налоги на имущество и землю, транспортный налог и другие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываются налоги, которые платит за работника работодатель (взносы в Пенсионный фонд, фонд социального страхования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенные пошлины. 

Долговая нагрузка – это часть дохода, которая идет на погашение ипотеки, авто и других потребительских кредитов. Среднее значение по России 10,9 %.

На этом этапе мы определили объем денег в локации, который будет потрачен на товары и услуги.

4.   Остаток свободных денежных средств распределяем по составу потребительских расходов

Так мы рассчитаем потенциал для каждой конкретной сферы бизнеса.

Структура потребительских расходов домашних хозяйств проживающих в городской местности за 1 квартал 2024 года (по данным Федеральной службы государственной статистики):

Статья расходов на потребление	%
Расходы на потребление всего, из них:	100
Домашнее питание	32,7
Алкогольная продукция и табачные изделия	2,2
Одежда и обувь	6,6
Жилищные услуги, вода, электроэнергия, газ и другие виды топлива	11,7
Мебель, бытовая техника и текущее содержание дома	5,2
Здравоохранение	4,4
Транспорт	14,2
Информация и коммуникация	4,2
Организация отдыха, спортивных и культурных мероприятий	6,0
Образование	1,4
Гостиницы, кафе и рестораны	3,6
Финансовые услуги, услуги страхования	0,8
Личная гигиена, социальная защита, прочие товары и услуги	6,7
Стоимость услуг, предоставленных работодателем бесплатно или по льготным ценам	0,3

 

На этом этапе можно достаточно точно определить объем спроса в рублях на каждую конкретную группу товаров в анализируемой локации.

5.   Делаем анализ по конкурентам

После определения объема спроса по товарной категории или определённому виду услуг, делаем анализ конкуренции. Кто уже работает в этой нише и с кем придётся делить покупателей и клиентов.

Например, мы знаем, что нормативная выручка аптеки 1,2 млн рублей. Объём спроса на медикаменты в локации составляет 3,5 млн руб. В непосредственной близости от объекта уже работают три аптеки. Таким образом, мы понимаем, что анализируемое помещение при сопоставимых значениях пешеходного и автомобильного трафика может рассчитывать на выручку в размере 875 тысяч рублей в месяц. Соответственно открытие аптеки в этом месте нерентабельно.

 

Пример расчета потенциала локации для продуктового магазина

Рассчитаем потенциал локации и определим целесообразность открытия продуктового супермаркета, площадью 450 кв.м. в спальном районе города Ижевска. Численность жителей микрорайона 3500 человек. В окружении уже работают Магнит, площадью 460 кв.м. и Пятерочка, площадью 490 кв.м. А также два продуктовых магазина с торговлей через прилавок, площадью по 120 кв.м. и один алкомаркет Красное-Белое площадью 110 кв.м.

1. Определяем сумму расходов на продукты питания трудоспособного населения. 3 500 (численность населения микрорайона) * 0,5742 (доля трудоспособного населения) * 65 000 (доход с учетом класса жилья) * 0,72 (поправка на налоги 17% и долговую нагрузку 11%) * 0,349 (доля расходов на продукты, алкоголь и табак в составе потребительских расходов) = 27 774 857,88 руб./мес.
2. Определяем сумму расходов на продукты пенсионеров. 3 500 (численность населения микрорайона) * 0,2399 (доля пенсионеров) * 27 517 (средний размер пенсии в Удмуртии в 2024 году – 22 517 руб. плюс дополнительный доход с учетом класса жилья – 5 000 руб. ) * 0,82 (поправка на налоги 17% и долговую нагрузку 5%) * 0,349 (доля расходов на продукты, алкоголь и табак в составе потребительских расходов) = 6 612 088,47 руб./мес.
3. Определяем общую сумму расходов на продукты питания. 27 774 857,88 руб. + 6 612 088,47 руб. = 34 386 946,35 руб./мес.
4. Нормативная выручка продуктового магазина формата «магазин у дома» площадью 500 кв.м. – 10 000 000 рублей в месяц. Таким образом, в локации необходимо: 500 / 10 000 000 х 34 386 946,35 = 1 719,35 кв.м. коммерческих площадей под продуктовые магазины.
5. Вычитаем из этого значения действующие торговые точки. 1 719,35 – 1190 = 529,35 кв.м. Мы видим, что в локации есть потенциал на 529,35 кв.м. площадей под продукты питания. И даже с учетом того, что часть покупателей заберет на себя алкомаркет Красное-Белое, часть службы доставки и часть гипермаркеты – можно сделать вывод, что открытие продуктового магазина целесообразно.

 

Расчет пешеходного и автомобильного трафика

Пешеходный трафик считается на расстоянии 5 — 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, так как в это время совершается большее количество покупок.

Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час. При этом торговые операторы стараются учитывать трафик по целевой аудитории. Например, сеть магазинов парфюмерии и косметики Оптима считает женщин от 30 до 45 лет. А сеть кофеен Coffee Like ориентируются на молодых людей от 20 до 35 лет.

Автомобильному трафику уделяется меньше внимания. Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Поэтому лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.

 

Анализ конкурентной среды

И на последнем этапе оценки места расположения торгового помещения определяем количество и расстояние до торговых точек конкурентов. Считаем их посещаемость, количество покупок в день, а также средний чек покупки.

Посещаемость определяется прямым подсчетом входящих в торговую точку человек. Количество покупок рассчитывается по нумерации кассовых чеков. Совершается небольшая покупка в начале рабочего дня и перед закрытием торговой точки. У каждого чека есть порядковый номер. И разница в значениях показывает количество покупок за день.

Средний чек покупки в торговой точке конкурента определяется по чекам, оставленными покупателями у кассы. Чтобы информация получилась достоверной желательно получить среднее значение минимум 100 чеков.

 

Сервисы географической аналитики и другие ресурсы по оценке локации

Сервисы геоаналитики

Упростить и автоматизировать работу по оценке места расположения объекта торговой недвижимости помогают сервисы географической аналитики. Они собирают и обрабатывают данные из различных источников о численности и плотности населения, пешеходном и автомобильном трафике, доходах населения и другую информацию, которая позволяет оценить потенциал локации и рассчитать ставки аренды, а также стоимость объектов коммерческой недвижимости.

В своей практике я регулярно пользуюсь следующими сервисами:

1. Bestplace – Простой и удобный сервис комплексной оценки потенциала локации. Стоимость от 150 до 490 рублей за отчет.

 

2. Compass.tbank — Сервис оценки потенциала локации от T-Банка (бывший Tinkoff), данные для аналитики в котором собираются по следующему принципу:

1. Покупатель приобретает товар в интересующей нас категории;
2. Сервис наносит на карту места его транзакционной активности;
3. Мы видим, в каких районах активно покупает наша целевая аудитория.
4. Далее (в этом же сервисе) смотрим точки конкурентов по интересующей нас локации и определяем ее потенциал. Также можно применить фильтр по среднему чеку (сумме трат покупателей за месяц, поделенная на количество покупок).

Работает пока только в городах миллионниках. Бесплатный.

3. СберАналитика – Схожий по функционалу сервис с Compas.tbank, но работающий на основе больших данных Сбербанка.

Стоимость от 1890 рублей за 7 дней.

 

Ресурсы для определения потенциала открытия пункта выдачи заказов (ПВЗ)

1. Wildberries – Сервис показывает, где можно открыть пункт выдачи заказов W А также рассчитывает прибыль пункта выдачи за вычетом расходов на аренду, заработную плату и прочие расходы.

1. Ozon – Сервис маркетплейса Ozon также подсвечивает на карте локации, в которых возможно открытие пункта выдачи. Кроме того, встроенный калькулятор на основе формата точки, площади помещения и оборота рассчитает доход, который будет приносить пункт выдачи.

3. Яндекс Маркет – Сервис Яндекс Маркета подсвечивает локации для открытия ПВЗ, рассчитывая только целевой оборот пункта выдачи, и обозначая размер вознаграждения за открытие пункта.

 

Дополнительная информация о локации

Получить дополнительную информацию о месте расположения объекта торговой недвижимости помогут:

1. Metrostat – Инфоргафика станций Московского метро, с обозначением количества пассажиров, которые входят и выходят на станциях метро и МЦК в среднем каждый день.  

2. Геопортал Подмосковья – Портал, на котором есть функция отображения объектов здравоохранения и образования, с выделением зон запрета продажи алкоголя.

3. Карта реновации Москвы – Узнайте о домах, которые попадут под программу реновации. И графики переселения по реновации Renovar и Proren           

7 дополнительных параметром оценки места

Кроме информации о количестве жителей, трафике и конкурентной среде обращайте внимание на следующие параметры помещения:

• Линия домов (первая, вторая, во дворах);
• Расстояние до остановок общественного транспорта;
• Близость перекрестка и пешеходных переходов;
• Вход в помещение (с улицы, со двора);
• Видимость вывески и входа (для пешеходов);
• Видимость вывески и входа (для автомобилей);
• Наличие парковки и количество машиномест.

Таким образом, оценка места расположения объекта коммерческой недвижимости по описанной методике, с использованием сервисов геоаналитики и других ресурсов, позволит относительно точно рассчитать оборот, а соответственно и чистую прибыль торговой точки. А для собственника объекта – определить ликвидность и рыночные ставки аренды по помещению.

 

Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости, а также книга в подарок «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость» в моем Телеграм канале.

А в книге Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость дан четкий пошаговый план действий для быстрого подбора надежного арендатора.