Для каждого вида коммерческой и индустриальной недвижимости (торговая, офисная, складская, производственная и другие) свой перечень критериев выбора места, самого помещения и степень их важности.
Торговая недвижимость наиболее ликвидна, востребована и популярна среди инвесторов и бизнеса. В этой статье мы подробно разберем критерии выбора места и оценки помещения торговой недвижимости.
Критерии оценки места под торговую недвижимость
В торговой недвижимости выбор правильного места — определяющий фактор успеха. Здесь уместно утверждение – «место решает».
Выделяют 4 основных критерия, которые анализируют при оценке места расположения объекта торговой недвижимости:
- Потенциал локации;
- Пешеходный трафик;
- Автомобильный трафик;
- Конкурентная среда.
Потенциал локации
При выборе объекта торговой недвижимости необходимо рассчитать количество жителей в ближайшем окружении от объекта, и в целом посмотреть на структуру населения по доходам и прочим демографическим показателям.
Механика определения потенциала локации:
- Определяется количество жителей в зоне охвата.
Количество жителей считается в радиусах от 300 до 600 метров, с учетом ограничения улицами и движения людей. Хороший показатель для радиуса 200 метров — от 6000 человек и выше. Количество определяется исходя из 2,5 человек на квартиру:
Обращайте внимание на планы по застройке территории, так как новые жители – это будущие потенциальные покупатели
2. Рассчитывается доход домохозяйства.
Данные о доходах населения с детализацией по городам, публикуются на сайте Федеральной службы государственной статистики https://gks.ru/
При этом делается поправка на детей и пенсионеров[1]:
Моложе трудоспособного возраста — 18,6 %
Население в трудоспособном возрасте – 56 %
Старше трудоспособного возраста – 25,4 %
При этом важно учитывать обеспеченность жителей района. Центральные локации с высокими ценами на жилую недвижимость гарантируют более платёжеспособную целевую аудиторию.
3. Вычитаются налоги и долговая нагрузка населения.
Средняя величина налогов — 17 %. Она включает в себя налог на доходы (13 %), налоги на имущество и землю, транспортный налог и прочие налоги и госпошлины. Здесь мы не учитываем налоги, которые платит за работника работодатель (взносы в пенсионный фонд, фонд социального страхования и фонд медицинского страхования), а также НДС, акцизы и таможенные пошлины.
Долговая нагрузка – это та часть дохода, которая идет на погашение ипотеки, авто и прочих потребительских кредитов. Среднее значение по России 25%.
На этом этапе мы определили объем денег в локации, который будет потрачен на товары и услуги. Далее мы можем рассчитать потенциал для каждой конкретной сферы бизнеса.
4. Остаток свободных денежных средств распределяется по составу потребительских расходов[2]:
Продукты питания — 30,24 %
Алкогольные напитки и табачные изделия – 2,99 %
Одежда и обувь – 7,93 %
Жилищно-коммунальные услуги, топливо – 11,09 %
Предметы домашнего обихода, бытовая техника, уход за домом – 5,33 %
Здравоохранение – 3,73 %
Транспорт – 16,55 %
Связь – 3,21 %
Организация отдыха и культурных мероприятий – 7,74 %
Образование – 0,81 %
Гостиницы, кафе и рестораны – 3,48 %
Другие товары и услуги – 6,90 %.
5. Делается анализ по конкурентам.
Когда вы определили объем спроса по товарной категории или определённому виду услуг, нужно провести анализ конкуренции. Кто уже работает в данной нише и с кем придётся делить потенциальных покупателей и клиентов.
Например, мы знаем, что что нормальная выручка аптеки 1,2 млн. рублей. Объём спроса на медикаменты в локации составляет 4 млн руб. В непосредственной близости от нашего объекта уже работают три аптеки. Таким образом мы понимаем, что наше место при сопоставимых значениях пешеходного и автомобильного трафика (о нём мы поговорим далее) может рассчитывать на выручку в размере 400 тысяч рублей в месяц. Соответственно открытие аптеки в данном месте нерентабельно.
Пример расчета потенциала локации для открытия я продуктового магазина[3].
Нормальная выручка продуктового магазина формата «магазин у дома» на 350 кв.м. при ставках аренды 500 – 700 рублей – 10 000 000 рублей в месяц.
Таким образом, в локации необходимо: 350 / 10 000 х 107 167 309 = 3 750 кв.м. коммерческих площадей под продуктовые магазины.
Для того чтобы рассчитать будущую потенциальную чистую прибыль торговой точки, кроме выручки нужно рассчитать расходы на аренду и прочие расходы:
- Расходы на персонал (продавцы, охрана и пр.);
- Маркетинг (в среднем 2 %);
- Логистика (1,5 – 2 %);
- Эксплуатация: клиринг, коммунальные платежи (в среднем 100 рублей / кв.м.)
- Прочее, в зависимости от сферы бизнеса.
Если вы частный инвестор или собственник бизнеса, который рассматривает приобретение недвижимости в определенном городе, анализа в рамках микрорайона будет достаточно.
Крупные федеральные сети и девелоперы расширяют зону анализа до границ города и региона. Использование описанных ниже метрик позволяет получить максимально объективную оценку места расположения объекта торговой недвижимости.
Рассчитываются зоны пешеходной и транспортной доступности объекта коммерческой недвижимости. Определяются зоны охвата:
- 7-10 минут пешком для пешеходной доступности Объекта;
- Зона 0-5 минутной транспортной доступности;
- Зона 5-10 минутной транспортной доступности.
Визуализируется информация следующим образом:
Построение зон пешеходной и транспортной доступности и определение численности населения внутри них осуществляется в ходе геомаркетинговых исследований в автоматическом режиме с использованием специального программного обеспечения, в котором учитывается существующая схема городских улиц и шоссе, средняя скорость движения на различных типах автомобильных и пешеходных дорог, актуальные данные о численности населения в каждом доме на территории города.
Пример карты плотности населения:
Пешеходный и автомобильный трафик.
Пешеходный трафик считается на расстоянии от 5 до 15 метров от входа в помещение. Замеры делаются в утреннее, дневное и вечернее время. В будни и выходные дни. При этом более ценный трафик – в вечернее время с 18.00 до 20.00, когда люди возвращаются с работы домой, в это время совершается большее количество покупок.
Хорошим показателем пешеходного трафика считается количество от 200 человек в час.
При этом различные операторы стараются учитывать трафик по целевой аудитории. Например, сеть магазинов парфюмерии и косметики Оптима считает женщин от 30-45 лет. Сеть кофеен Coffee like ориентируются на молодых людей от 20 до 35 лет.
Автомобильному трафику уделяется гораздо меньше внимания. Желательно, чтобы средняя скорость движения автомобиля мимо объекта не превышала 40 км/ч. Лучшее расположение – на перекрестках улиц, у пешеходных переходов и рядом с остановками общественного транспорта.
Конкурентная среда
Определяется количество и расстояние до торговых точек конкурентов. Считается их посещаемость и количество совершенных покупок в день, а также средний чек покупки.
Посещаемость определяется прямым подсчетом входящих в торговую точку человек. Количество покупок рассчитывается по нумерации кассовых чеков. Совершается небольшая покупка в начале рабочего дня и перед закрытием торговой точки. У каждого чека есть порядковый номер. Разница в значениях показывает количество покупок за день.
Средний чек покупки в торговой точке конкурента определяется по чекам, оставленными покупателями у кассы. Чтобы информация получилась достоверной желательно получить среднее значение минимум 100 чеков.
8 дополнительных критериев оценки места:
- Линия домов (первая, вторая, во дворах);
- Расстояние до остановок общественного транспорта;
- Перекресток;
- Пешеходный переход;
- Вход в помещение (с улицы, со двора);
- Видимость вывески и входа (для пешеходов);
- Видимость вывески и входа (для автомобилей);
- Наличие парковки и количество машиномест.
Таким образом, на основе информации о количестве жителей, пешеходном и автомобильном трафике, конкурентной среде и прочих параметрах можно относительно точно рассчитать оборот, а соответственно и чистую прибыль торговой точки. Для собственника коммерческой недвижимости – определить рыночные ставки аренды по помещению.
О других критериях оценки помещения читайте в статье 12 критериев оценки объекта коммерческой недвижимости.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
[1] Источник – Справочник Россия в цифрах 2019 официальное издание, стр. 75. Публикуется ежегодно Федеральной службой государственной статистики (Росстат). Скачать справочник в PDF формате.
[2] Источник – Справочник Россия в цифрах 2019, стр. 128.
[3] Статистические данные взяты из справочника Россия в цифрах 2019, применительно к 12 микрорайону города Ижевска, Удмуртская Республика.