В этой статье рассмотрим показатели эффективности инвестиций в недвижимость и формулы их расчета. Это показатели, по которым инвестор принимает решение о покупке объекта недвижимости, а также может определить оптимальный срок владения объектом и принять решение, когда его лучше продать.
Нужно отметить, что все эти показатели основаны на концепции временной стоимости денег, которую мы изучили ранее.
1. Окупаемость инвестиций
Окупаемость инвестиций (ROI, return on investment) – показывает отношение суммы прибыли или убытков к сумме инвестиций.
У этого показателя простая и понятная формула.
(Доход – Расход) / Расход x 100 %
Ограничение ROI в том, что этот показатель не учитывает срок инвестиции. Поэтому имеет прикладное значение в краткосрочных стратегиях инвестирования. Как правило, его используют при расчете эффективности покупки строящегося объекта с целью перепродажи и во флиппинге.
2. Чистая приведенная стоимость
Чистая приведенная стоимость (NPV, net present value) – это сумма дисконтированных значений денежного потока, приведённая к текущему моменту времени.
Это одна из модификаций формулы, которую мы рассматривали в предыдущей главе, когда говорили о временной стоимости денег. Здесь также берется денежный поток по каждому периоду, дисконтируется, а затем все потоки суммируются для того, чтобы получить чистую приведенную стоимость.
Таким образом, NPV показывает величину денежных средств, которую инвестор ожидает получить от проекта после того, как будущие денежные притоки окупят первоначальные инвестиции и денежные оттоки, которые могут быть на начальной стадии реализации проекта.
В случае с покупкой объекта недвижимости первоначальными оттоками могут быть, кроме самой стоимости объекта: капитальные вложения в помещение, расходы на отделку и комиссии брокерам. А притоками: будущие арендные платежи, а также сумма от продажи при выходе из проекта.
Поскольку денежные потоки оцениваются с учётом временной стоимости и рисков, NPV можно определить как стоимость, добавляемую проектом. Её также можно интерпретировать как общую прибыль инвестора.
То есть NPV показывает, насколько вырастет благосостояние инвестора при реализации проекта при заданной ставке дисконтирования.
Если NPV больше 0 — вы станете богаче на конкретную сумму (на значение NPV), и покупка помещения целесообразна. Если меньше ноля – станете беднее и стоит отказаться от реализации проекта. Если NPV=0, значит ваше благосостояние не поменяется и сколько вы хотели заработать при заданной ставке инфляции и рисков, столько и будет.
3. Внутренняя норма доходности
Внутренняя норма доходности (IRR, internal rate of return) — процентная ставка, при которой уравнивается приведённая стоимость будущих денежных поступлений и стоимость исходных инвестиций, то есть чистая приведённая стоимость равна 0.
Если NPV> 0, значит IRR больше ставки дисконтирования и такой проект интересен инвестору. И наоборот, если IRR меньше ставки дисконтирования – такой проект инвестору не интересен.
IRR – самый популярный показатель для определения эффективности инвестиций в недвижимость. Его популярность объясняется тем, что IRR показывает среднегодовую доходность инвестиций и описывает весь проект одним числом — процентом годовых.
Это понятный показатель, позволяющий сравнить разные потенциальные к инвестированию объекты. В том числе сравнить вариант вложения в недвижимость с альтернативными инструментами инвестирования.
4. Индекс доходности
Индекс доходности (PI, profitability index) — это отношение суммы всех дисконтированных будущих положительных притоков по проекту к первоначальным инвестициям.
PI = 1 + NPV / Инвестиции
На мой взгляд, это самый недооцененный показатель, который редко используется в расчетах, хотя имеет важное прикладное значение.
По сути, это еще один показатель, который отражает значение NPV. Если NPV больше ноля — индекс доходности больше единицы. Если меньше ноля — индекс доходности меньше единицы.
Однако ключевое преимущество индекса доходности заключается в том, что он позволяет оценить, на сколько эффективно используется инвестированный капитал.
Например, есть два проекта с одинаковыми значениями NPV. В обоих условно можно заработать 10 млн. Но при этом первый проект требует 2 млн собственных инвестиций, а во второй проект нужно вложить 5 млн. Очевидно, что инвестору будет интереснее первый проект, в который нужно инвестировать меньше для получения заданной нормы прибыли.
5. Срок окупаемости
Срок окупаемости — это период времени, в течение которого первоначальные инвестиции окупаются положительными денежными потоками от проекта.
Срок окупаемости = Размер вложений / Чистая годовая прибыль
Выделяют простой и дисконтированный срок окупаемости, в зависимости от того, какие потоки используются при расчётах.
Этот показатель популярен у начинающих инвесторов в недвижимость, так как предельно понятен и прост в расчетах.
При этом, с одной стороны, срок окупаемости хорошая мера определения ликвидности проекта. Но с другой стороны, не учитывает денежные потоки, которые находятся за горизонтом окупаемости.
Таким образом, мы рассмотрели пять основных показателей эффективности инвестиций в недвижимость. Каждый из которых имеет свою особенность. Свои плюсы и минусы.
Поэтому, чтобы получить комплексную оценку для принятия инвестиционного решения, необходим расчет и анализ всех пяти показателей.
Механика расчета этих показателей подробно описана в статье Расчет финансовых показателей эффективности инвестиций в недвижимость.
А научиться правильно рассчитывать эффективность инвестиций в недвижимость вы можете на моем курсе Финансовое моделирование в недвижимости.
Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости, а также книга в подарок «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость» в моем Телеграм канале.