Временная стоимость денег
Эффективность инвестиций, в том числе в недвижимость, оценивается по денежному потоку, который формирует инвестиция за определенный период времени. А при анализе денежного потока базовой концепцией является временная стоимость денег.
Эта концепция заключается в том, что определенная сумма денег в настоящем стоит больше, чем такая же сумма в будущем. Это справедливо, потому что деньги, которые есть прямо сейчас, можно инвестировать и получить прибыль, таким образом создавая еще большую сумму денег в будущем.
Существует три основных фактора, которые определяют временную стоимость денег.
Первый и самый очевидный фактор – инфляция.
Инфляция определяется как процесс обесценивания денег, то есть падение их покупательной способности вследствие либо чрезмерной эмиссии (выпуска) денег, либо сокращения товарной массы при неизменном количестве уже выпущенных денег.
Другими словами, инфляция заключается в том, что цена идентичных товаров со временем увеличивается. На одну и ту же сумму через определенный период времени можно купить меньше товаров и услуг, чем прежде. То есть покупательная способность денег снижается, деньги обесцениваются.
Нужно отметить, что это справедливо только для рыночной экономики. В административно-командных системах (такой как в бывшем СССР) обесценивание денег может не приводить к изменению цен, так как они регулируются государством. В этом случае обесценивание денег приводит к нарастающему товарному дефициту.
Инфляцию как длительный и устойчивый процесс следует отличать от разового роста цен. Например, из-за денежной реформы или политического события. Также важно понимать, что инфляция не означает рост всех цен одновременно. Цены на отдельные товары и услуги могут периодически понижаться или оставаться без изменения, но общий тренд, как правило, всегда положительный.
В экономике выделяют следующие причины инфляции:
Первая — рост государственных расходов. Для финансирования которых государство прибегает к денежной эмиссии, тем самым увеличивая денежную массу сверх потребностей товарного обращения. Обычно это проявляется в военные и кризисные периоды.
Вторая причина — чрезмерное расширение денежной массы за счёт массового кредитования. При этом финансовый ресурс для кредитования берётся не из сбережений, а из эмиссии необеспеченной валюты.
Следующая причина — сокращение реального объёма ВВП, которое при стабильном уровне денежной массы приводит к росту цен. Так как меньшему объёму товаров и услуг соответствует прежнее количество денег.
Кроме того, инфляцию могут спровоцировать увеличение и ввод новых государственных налогов, пошлин и акцизов при стабильном уровне денежной массы.
Таким образом, мы видим, что инфляция — процесс далеко не простой. И при этом очевидно, что временная стоимость денег зависит от него напрямую.
Следующий фактор, определяющий временную стоимость денег — риск.
Даже в случае нулевой инфляции, деньги имеют временную стоимость, обусловленную фактором риска.
Риск понимается как возможность потери инвестированных денег (их части или целиком) в результате неопределенности. Другими словами, когда вы вкладываете деньги в какой-либо проект или даете в долг, есть вероятность, что проект получится недостаточно прибыльным или даже убыточным. А долг вам могут просто не вернуть или же вернуть, но не в полном объеме и не в срок.
Очевидно, что чем выше риск, тем выше должна быть доходность, чтобы инвестор был готов вкладывать средства в определенный проект.
И третий фактор, определяющий временную стоимость денег — премия за отложенное потребление.
Даже если нет ни инфляции, ни рисков. А рисков может не быть в случае, если получено обеспечение, значительно превышающее сумму вложений. Например, вы проинвестировали 10 миллионов, а в обеспечение получили объект недвижимости стоимостью 150 миллионов. В этом случае деньги все равно имеют временную стоимость. Так как даже при отсутствии риска и инфляции инвестор хочет получить определённую премию за отложенное потребление. В своем роде это психологический фактор, свойственный людям.
Другими словами – это премия за то, что мы отказываемся от определённых благ здесь и сейчас, рассчитывая получить большие блага в будущем.
В экономике такую премию также называют безрисковой ставкой доходности.
Классической мерой определения безрисковой ставки является ставка по казначейским обязательствам правительства США, потому что остальные инструменты имеют ту или иную долю риска.
В России для определения безрисковой ставки часто используют доходность по банковским вкладам крупных банков, таких как Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк. Также используют доходность по государственным ценным бумагам, ставку рефинансирования или ставку межбанковских кредитов.
Формулы расчета процентов
Далее перейдем к формулам расчета процентов, которые используются в инвестиционном анализе, в том числе анализе инвестиций в недвижимость. Эти формулы базируются на концепции временной стоимости денег.
Выделяют простые и сложные проценты.
Простые — когда начисление процентов идет только на основную сумму. А сложные – когда начисление процентов идет на основную сумму плюс сумму уже начисленных процентов. Таким образом происходит капитализация процентов.
При расчете эффективности инвестиций в недвижимость, как правило, используют сложные проценты.
Формула начисления сложных процентов по ставке i в течение n периодов:
Здесь:
FV (future value) – будущая стоимость;
PV (present value) – текущая стоимость;
i – ставка дисконтирования, то есть мера временной стоимости денег;
n – это количество периодов.
Эта формула описывает переход от текущего момента времени к будущему. Такой процесс называется наращением.
Обратный процесс определения текущей стоимости называется дисконтированием.
В этом случае мы переходим от будущей стоимости денег FV к текущей стоимости PV через деление будущей стоимости на 1 + ставка дисконтирования в степени n.
Это две основные формулы, которые лежат в основе анализа денежных потоков и инвестиционной оценки.
Далее рассмотрим формулу, которая объясняет выгоду максимальной частоты капитализации процентов.
В этом случае начисление процентов происходит не один раз за период n, а m раз. При этом ставка делится на m, но и сумма 1 + r/m возводится не в степень n, а на произведение n*m.
При таком расчете чем больше значение m, то есть чем больше раз начисляются проценты в периоде n, тем больше будущая стоимость FV.
В этом и заключается сила сложного процента.
Ставка дисконтирования
Теперь, имея представление о понятии временной стоимости денег и понимая формулы и логику определения текущей и будущей стоимости, перейдем к определению ставки дисконтирования.
Ставка дисконтирования — это процент, отражающий соотношение будущего дохода и его текущей стоимости.
При определении этого показателя учитывают все риски проекта, включая инфляцию, обострение политической ситуации, ошибки менеджмента и так далее. Поэтому для разных проектов и разных инвесторов эта ставка разная.
Общая формула для расчета ставки дисконтирования:
Эту формулу можно считать основной формулой инвестиционного анализа.
В том числе эта формула используется для определения справедливой цены объекта недвижимости, когда в основе оценки лежит доходный метод.
Подходы к расчету ставки дисконтирования.
Применительно к инвестированию в недвижимость выделяют два основных подхода к определению ставки дисконтирования:
- Метод агрегирования — когда ставка дисконтирования рассчитывается как сумма составляющих: безрисковой ставки, инфляции и премии за риск.
R = безрисковая ставка + инфляция + премии за риск
- Метод средневзвешенной стоимости капитала — ставка дисконтирования определяется по средневзвешенной стоимости собственного и заемного капитала.
Здесь:
WACC (weighted average cost of capital)- средневзвешенная стоимость капитала;
D – заемные средства;
Е – собственные средства;
Кd– стоимость заемных средств;
Ke— стоимость собственных средств.
Рассмотрим на примере. Инвестор покупает объект недвижимости стоимостью 10 млн руб. Из них 7 млн – собственные средства, с ожидаемой нормой доходности 15 %. И 3 млн – заемные средства под 10 % годовых.
В этом случае средневзвешенная стоимость капитала будет равна:
Научиться правильно рассчитывать эффективность инвестиций в недвижимость вы можете на моем курсе Финансовое моделирование в недвижимости.
Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости, а также книга в подарок «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость» в моем Телеграм канале.