Место расположения объекта недвижимости – основной критерий, определяющий его востребованность и ликвидность, а соответственно рыночную стоимость. О нем мы говорили в статье Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.
В этой статье мы рассмотрим 12 дополнительных критериев выбора и оценки объекта коммерческой недвижимости.
1. Фасад помещения
Большинству сфер бизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность».
Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделится среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления.
По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.
2. Высота помещения
Высота позволяет более эффективно использовать имеющуюся площадь, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресоли и второго света.
Коме того, лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования.
Я рекомендую рассматривать для покупки объекты с высотой от 3 метров и более в чистовой отделке.
3. Прилегающая территория
Вне зависимости от того покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду, обращайте внимание на то как будет осуществляться доступ в помещение. Важно чтобы не было заборов, шлагбаумов и прочих препятствий для доступа покупателей и клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно ли парковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.
4. Входные группы и их количество
Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые осуществляется с уровня земли. Где не возможен вход в помещение с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.
Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность.
Если вы рассматриваете покупку помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное целевое использование помещения.
5. Электроснабжение
Мощность необходимая бизнесу:
Пекарня — 600 Вт/кв.м.
Кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м.
Продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м.
Прочие сферы бизнеса, не требующие повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м.
Обращайте внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая максимально возможная нагрузка прописана в договоре с электросетями.
Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и Электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.
6. Вода, канализация, вентиляция
Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещениях в том числе офисных с общей входной группой и наличием санузлов в местах общего пользования. Это значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские.
Если коммерческое помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой система вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим характеристикам. На систему вентиляции, обращают внимание все сферы бизнеса.
7. Планировка коммерческого помещения
Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает:
- Плавильную прямоугольную форму;
- Минимальное количество несущих колонн;
- Расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн;
- Санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.
Оптимальные площади коммерческих помещений формата street retail (по требованиям различных сфер бизнеса):
- 35-45 кв.м;
- 60-80 кв.м;
- 100-140 кв.м., важно наличие запасного выхода;
- 180-220 кв.м., важно наличие запасного выхода;
- 350-500 кв.м. важно наличие запасного выхода и дебаркадера.
Для офисных помещений в формате бизнес-центров – чем меньше площадь, тем помещение востребование и дороже.
Для торговых и офисных помещений возможность объединения и разделения – дополнительное преимущество. Также чем больше окон и их площадь, тем лучше.
8. Вывески и навигация
Важно чтобы помещение было заметно, имело эстетический и современный вид.
Этот вопрос особенно актуален для помещений формата street retail. Узнайте не было ли конфликтов у собственников коммерческих помещений с жителями дома, по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске.
Если помещение находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и прописаны в «рекламном паспорте объекта».
9. Расположение помещения в составе дома
Если вход в коммерческое помещение находится рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет не возможна.
Если над помещением наохотится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген.
Лучшее расположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся с минимуму все ограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, для усиления и вывода отдельной вентиляции.
10. Эксплуатационные расходы
Эксплуатационные расходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальный ремонт помещения.
Их величина напрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости.
Особое внимание уделяйте эксплуатационным расходам коммерческих помещений в составе бизнес – центров. Как правило, в них коммунальные платежи и расходы на обслуживание заметно выше чем у помещений формата street retail.
Также проанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий и капитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.
11. Кадастровая стоимость объекта
По кадастровой стоимости рассчитывается налог на имущество, который уплачивается ежегодно. Сейчас он составляет 2 % от стоимости объекта. Кадастровую стоимость можно посмотреть в выписке из ЕРГН (единого государственного реестра недвижимости), которую нужно запросить у собственника помещения.
12. Условия договора аренды
Если вы планируете покупку помещения с действующим арендатором, необходимо детально проанализировать условия договора аренды.
Условия договора, на которые нужно обратить внимание:
- Ставка арендной платы и условия ее индексации;
- Условия по компенсации расходов на электроэнергию, водоснабжение и прочие коммунальные расходы;
- Возможность сдачи помещения или его части в субаренду;
- Порядок и условия проведения строительных и ремонтных работ в помещении. Распределение ответственности между собственником и арендатором;
- Условия по досрочному расторжению договора;
- Страхование ответственности: страхование помещения, страхование гражданско-правовой ответственности, страхование работников на период СМР;
- Штрафы, пени, компенсации;
- Авансовые и депозитные платежи;
- Гарантии и поручительства (например, в случае неплатежеспособности арендатора – банковские гарантии, гарантии физических лиц и организаций);
- Ответственность сторон и условия освобождения от нее;
- Продление и расторжение договора;
- Правила работы и режим;
- Условия размещения вывесок и наружной рекламы;
- Виды разрешенного использования помещения.
Описанные выше 12 критериев имеют различный вес при оценке помещения — в зависимости от вида недвижимости и целей покупки. Но в любом случае, учет каждого из них поможет снизить риск принятия ошибочного решения по выбору объекта.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.
Для кого написана и кому будет полезна эта книга:
- Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
- Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
- Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.
От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.
При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.
Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.
