Для объектов офисной и складской недвижимости на цену аренды, кроме месторасположения объекта влияют факторы: высота потолков, парковка, планировка, уровень чистовой отделки и другие. Поэтому, чтобы определить справедливую рыночную цену офисных и складских помещений используется следующая методика:
1. Определите перечень оцениваемых характеристик
О том, какие характеристики недвижимости оценивают арендаторы читайте в статях:
Характеристики офисных помещений, которые оценивают арендаторы
Характеристики складских помещений, которые оценивают арендаторы
Выделите от 15 до 25 характеристик, важных для анализируемой категории помещений (офисных или складских). Значение по каждой характеристике и ее вес добавляет или уменьшает стоимость объекта недвижимости.
Разделите характеристики на важные, средней важности и наименее важные. Количество важных параметров не должно превышать 25 % от общего количества и должно быть равно количеству наименее важных.
2. Сравните оцениваемый объект с аналогами последовательно по каждой характеристике
Для этого используйте бальную шкалу. Чем больше длина шкалы, тем точнее оценка. Для важных характеристик стоимость балла умножьте на 2. Для наименее важных разделите на 2.
Если характеристика объекта сравнения качественно превосходит характеристику оцениваемого объекта, оценка ставится со знаком минус. А если характеристика объекта сравнения хуже, то оценка ставится со знаком плюс.
3. Оцените объект по разнице в характеристиках и определите справедливую рыночную цену
После получения сравнительных оценок, необходимо для каждого объекта сравнения сложить все значения по каждой характеристике и умножить на стоимость одного балла корректировки. Стоимость одного балла определяется делением средней цены объектов сравнения на количество критериев и разделенной на количество объектов сравнения.
Среднее значение скорректированной стоимости объектов сравнения и будет справедливой рыночной ценой.
Разберем эту методику на примере:
Нужно определить стоимость аренды офисного помещения, площадью 38 кв.м., в многофункциональном комплексе Ocean city, город Ижевск. МФК расположен в деловом центре города и имеет удобную транспортную развязку. Введен в эксплуатацию в 2019 году. Имеет современные инженерные системы и коммуникации. В комплексе есть подземный паркинг на 54 машиноместа и открытая парковка со свободным доступом, но всего на 30 мест, которая используется как жителями жилой части комплекса, так и сотрудниками и посетителями офисной части. Второй этап строительства, где будут располагаться кафе, рестораны и магазины еще не введен в эксплуатацию, поэтому сейчас сервисов и услуг в МФК практически нет.
Офисное помещение находится на 3 этаже. Высота потолков 3,1 метра. Имеет витражное остекление. Правильную прямоугольно форму. В офисном помещении имеются собственные выводы воды и канализации.
Задача – определить справедливую рыночную цену этого офисного помещения.
В качестве объектов сравнения выбираем четыре офиса, площадью от 35 до 80 кв.м. в новых бизнес-центрах центральной части города.
Объект сравнения 1:
Офис, площадью 35 кв.м. в бизнес-центре Parus Plaza. БЦ введен в эксплуатацию в 2017 году. Располагается в деловом центре напротив администрации города. В бизнес-центре большой подземный паркинг и большая открытая парковка со свободным доступом. Центральная система кондиционирования и вентиляции. Есть супермаркет, ресторан, парикмахерские, салоны красоты, ателье, и другие сервисы и услуги. Но в бизнес-центре всего два лифта на 5000 кв.м. офисных площадей, которые с трудом справляются с потоком сотрудников и посетителей.
Офисное помещение находится на 4 этаже. Высота потолков 3,1 метра. Витражное остекление. Офис правильной прямоугольной формы. Отдельных выводов воды и канализации в офисе нет.
Стоимость аренды — 1200 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц.
Объект сравнения 2:
Офис, площадью 71 кв.м. в бизнес-центре Найди. Офис находится в историческом центре города. Этот БЦ самый старый из анализируемых объектов – введен в эксплуатацию в 2013 году, но имеет современное инженерное оснащение, центральную систему кондиционирования и вентиляции. Есть подземный паркинг на 24 машиноместа и гостевая парковка за шлагбаумом на 70 машиномест. В бизнес-центре есть ресторан, несколько парикмахерских и салонов красоты.
Офис находится на 5 этаже. Имеет устаревший ремонт. Небольшие оконные проемы не стандартного размера. Высота потолков 2,8 метра. Планировка не правильной формы, имеет выступы. Есть отдельный вывод воды и канализации.
Стоимость аренды – 900 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц.
Объект сравнения 3:
Офис, площадью 79 кв.м. в бизнес-центре Н7. Это небольшой БЦ, площадью 2500 кв.м. Построен в 2015 году. Находится в центральной части города, но далеко от центра деловой активности и административных учреждений. Есть небольшая зона парковки вдоль проезжей части, подземный паркинг отсутствует. Из сервисов и услуг в бизнес-центре есть кофейня и парикмахерская.
Офис находится на 7 этаже. Имеет витражное остекление и хорошие видовые характеристики. Высота потолков 2,8 метра. В планировке есть выступы и несущая колонна, которая ограничивает варианты расстановки мебели и оборудования. Отдельных выводов воды и канализации нет.
Стоимость аренды – 850 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц.
Объект сравнения 4:
Офис, площадью 40 кв.м. в бизнес-центре Атлант. БЦ введен в эксплуатацию в 2016 году. Находится на пересечении центральных магистралей города – улицы Удмуртская и улицы Ленина. Имеет современные инженерные системы и коммуникации. Есть открытая парковка у бизнес-цента за шлагбаумом на 80 мест. Подземного паркинга нет. В БЦ есть отделение банка, стоматология, парикмахерская, ателье и несколько салонов красоты.
Офис находится на 8 этаже. Имеет панорамное остекление и хорошие видовые характеристики. Высота потолков 3 метра. Планировка свободная, но есть выступы и неправильные углы. Отдельных выводов воды и канализации нет.
Стоимость аренды – 1000 рублей за 1 квадратный метр помещения в месяц.
Заносим данные по анализируемому объекту и объектам сравнения в таблицу.
Сравнительная таблица (5-ти бальная шкала оценки)
| Объект | Объект сравнения 1 | Объект сравнения 2 | Объект сравнения 3 | Объект сравнения 4 | |||||
| Стоимость объекта, руб./кв.м. | ? | 1200 | 900 | 850 | 1000 | ||||
| баллы | баллы | Корр + / — | баллы | Корр + / — | баллы | Корр + / — | баллы | Корр + / — | |
| Локация и характеристики здания | |||||||||
| Транспортная доступность (x 2) |
5 (10) |
5 (10) |
0 |
4 (8) |
2 |
3 (6) |
4 |
4 (8) |
2 |
| Архитектура и внешний вид здания |
5 |
5 |
0 |
4 |
1 |
4 |
1 |
4 |
1 |
| Уровень отделки холлов и МОП (x 2) |
5 (10) |
5 (10) |
0 |
4 (8) |
2 |
4 (8) |
2 |
4 (8) |
2 |
| Парковка (наличие подземного паркинга и обеспеченность парковочными местами) |
3 |
4 |
-1 |
3
|
0 |
2 |
1 |
3 |
0 |
| Количество сервисов и услуг для арендаторов |
2 |
5 |
-3 |
4 |
-2 |
2 |
0 |
3 |
-1 |
| Благоустройство прилегающей территории |
5 |
5 |
0 |
3 |
2 |
2 |
3 |
3 |
2 |
| Характеристики помещения: | |||||||||
| Уровень чистовой отделки помещения ( х 2) |
4 (8) |
4 (8) |
0 |
2 (4) |
4 |
3 (6) |
2 |
4 (8) |
0 |
| Остекление (витражи / окна) |
4 |
4 |
0 |
2 |
2 |
5 |
-1 |
4 |
0 |
|
Высота помещения |
5 |
5 |
0 |
4 |
1 |
4 |
1 |
5 |
0 |
|
Видовые характеристики |
4 |
3 |
1 |
2 |
2 |
5 |
-1 |
5 |
-1 |
| Планировка (форма, количество и расположение несущих колонн) |
5 |
5 |
0 |
3 |
2 |
4 |
1 |
4 |
1 |
| Наличие отдельных выводов воды и канализации |
5 |
4 |
1 |
5 |
0 |
4 |
1 |
4 |
1 |
| Система вентиляции и кондиционирования |
4 |
5 |
-1 |
5 |
-1 |
4 |
0 |
4 |
0 |
| Система пожарной безопасности и прочие инженерные системы (x 0,5) |
5 (2,5) |
5 (2,5) |
0 |
5 (2,5) |
0 |
4 (2) |
0,5 |
5 (2,5) |
0 |
| Расположение офиса на этаже (х 0,5) |
5 (2,5) |
3 (1,5) |
1 |
4 (2) |
0,5 |
5 (2,5) |
0 |
4 (2) |
0,5 |
| Количество интернет провайдеров и качество связи
(x 0,5) |
4 (2) |
5 (2,5) |
-0,5 |
5 (2,5) |
-0,5 |
4 (2) |
0 |
5 (2,5) |
-0,5 |
| Общая корректировка стоимости, баллы |
-2,5 |
15 |
14,5 |
7 |
|||||
| Общая корректировка стоимости*, руб. |
— 30,85 |
185,10 |
178,93 |
86,38 |
|||||
| Скорректированная стоимость**, руб. |
1169,15 |
1085,10 |
1028,93 |
1086,38 |
|||||
* — Общая корректировка стоимости = количество баллов x стоимость балла.
Стоимость балла = Средняя стоимость объектов сравнения / количество критериев / количество объектов.
Стоимость балла = 987,5 / 16 / 5 = 12,34 рубля
** — Скорректированная стоимость объектов сравнения имеет расчетное значение. Она не является справедливой рыночной ценой сравниваемых объектов.
Справедливая рыночная цена объекта сравнения = (1169,15 + 1085,10 + 1028,93 + 1086,38) / 4 = 1092,39 рубля.