Оценка офисных, складских и производственных помещений отличается от оценки торговой недвижимости, которую мы рассматривали в статье Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.

Чтобы оценить объект для сферы услуг, офисной, складской или производственной недвижимости, важен также ряд других критериев, которые формируют справедливую рыночную стоимость. И для оценки таких объектов используется методика из трех шагов:

Шаг 1. Определите перечень оцениваемых характеристик.

Выделите от 15 до 25 характеристик, важных для одной из четырех категорий помещений:

1. Помещение на первом этаже многоквартирного дома;
2. Офис в бизнес-центре;
3. Склад;
4. Производственное помещение.

Характеристики помещений в многоквартирных жилых домах, которые влияют на ликвидность и стоимость, помимо расположения объекта недвижимости, мы рассматривали в статье Тенденции рынка коммерческой недвижимости. Какие помещения покупать в 2024 – 2025 годах. Здесь только кратко их перечислим:

• Парковка;
• Расположение помещения в жилом доме;
• Видимость вывески и входа для пешеходов и автомобилей;
• Фасад помещения;
• Вход в помещение;
• Высота помещения;
• Благоустройство прилегающей территории;
• Дополнительные входные группы и зона разгрузки;
• Электроснабжение;
• Вода и канализация;
• Вентиляция и кондиционирование;
• Прочие инженерные сети;
• Планировка;
• Отделка помещения;
• Эксплуатационные расходы.

Характеристики офисных помещений подробно описаны в классификации Московского исследовательского форума от мая 2024 года.

Единой классификации складской и производственной недвижимости, которой пользуются все участники рынка, не существует. При этом, характеристики таких помещений, которые оценивают арендаторы во всех классификациях, подобные. Рассмотрим их ниже.

• Расположение объекта и транспортная доступность. Оценивается, насколько объект удален от главных магистралей и транспортных развязок, наличие рядом остановок общественного транспорта.
• Конструктив здания и этажность. Важно, каким девелопером, по какому проекту, из каких материалов и какой этажности построен объект. Современные складские здания строят одноэтажными из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, прямоугольной формы, с шагом колонн не менее 9 метров.
• Какую площадь занимает здание по отношению к площади земельного участка. Для объектов класса А и В площадь здания не должна превышать 55 % площади застройки.
• Пол в складском помещении. Важно, из каких материалов изготовлено напольное покрытие (наливной пол, бетон, асфальт). Есть или нет антипылевое покрытие. Какая допустимая нагрузка на 1 квадратный метр и уровень пола от отметки земли.
• Для складов класса А и В+ допустимая нагрузка на пол должна быть не менее 5 тонн на 1 квадратный метр и высоту 1,2 метра от уровня земли.
• Высота потолка позволяет эффективно использовать площадь склада и устанавливать многоуровневое стеллажное оборудование. Складские здания и комплексы классов А и В проектируют и строят с высотой потолков от 8 до 13 метров.
• Наличие регулируемого температурного режима позволяет улучшить условия и продлить срок хранения товаров.
• Уровень и обеспеченность инженерными системами. Система вентиляции; Система пожарной сигнализации; Наличие системы автоматического пожаротушения; Системы охранной сигнализации и видеонаблюдения; Наличие автономной электроподстанции; Наличие системы учета и контроля доступа сотрудников.
• Условия разгрузки грузового транспорта. Наличие ворот докового типа, разгрузочных площадок регулируемой высоты, количество ворот и зон разгрузки-погрузки.
• Территория у здания склада. Есть ли возможность маневрирования большегрузных автомобилей. Наличие парковки для грузовых и легковых автомобилей, ее площадь. Освещение, благоустройство и охрана территории.
• Наличие офисных и вспомогательных помещений при складе, а также уровень чистовой отделки и качество этих помещений (раздевалки, душевые, туалеты и другие подсобные помещения).
• Уровень телекоммуникаций. Наличие оптоволоконных сетей, количество провайдеров.
• Обслуживание объекта и наличие профессиональной управляющей компании.
• Наличие железнодорожной ветки у складского комплекса или вблизи от объекта.
• Наличие стеллажного оборудования повышает удобство и снижает расходы арендатора.

Разделите характеристики на важные, средней важности и наименее важные. Количество важных параметров не должно превышать 25 % от общего количества и должно быть равно количеству наименее важных. Значение по каждой характеристике и ее вес добавляет или уменьшает стоимость объекта недвижимости.

Шаг 2. Сравните оцениваемый объект с аналогами последовательно по каждой характеристике.

Выберете 3 – 5 аналога и сравните оцениваемый объект с ними. Сравнение покажет, насколько адекватна заявленная цена и при необходимости поможет аргументировать свою позицию в переговорах с продавцом.

Для этого используйте бальную шкалу. Чем больше длина шкалы, тем точнее оценка. Для важных характеристик стоимость балла умножьте на 2. Для наименее важных разделите на 2.

Если характеристика объекта сравнения качественно превосходит характеристику оцениваемого объекта, оценка ставится со знаком минус. А если характеристика объекта сравнения хуже, то оценка ставится со знаком плюс.

Шаг 3. Оцените объект по разнице в характеристиках и определите справедливую рыночную цену.

После получения сравнительных оценок необходимо для каждого объекта сравнения сложить все значения по каждой характеристике и умножить на стоимость одного балла корректировки. Стоимость одного балла определяется делением средней цены объектов сравнения на количество критериев и разделенной на количество объектов сравнения.

Среднее значение скорректированной стоимости объектов сравнения и будет справедливой рыночной ценой сравниваемого объекта.

Для наглядности разберем методику оценки на конкретном примере.

Ко мне обратились клиенты, которым нужно было подобрать помещение под детский развивающий центр.  Критерии выбора:

• Центральный район;
• Новостройка со сдачей не позднее чем через 9 месяцев, чтобы успеть открыться к следующему учебному году, либо готовый дом;
• Площадь от 80 до 100 квадратных метров;
• Помещение должно иметь 3 отдельных кабинета.

Рассмотрев все объекты на рынке, выбрали помещение площадью 88 кв.м. в жилом комплексе Эколайф, дом 2:

    Дом сдан, расположен внутри микрорайона, расстояние до остановок общественного транспорта – 300 метров.  Помещение с торца дома, имеет витражное остекление и светопрозрачную входную группу, пандус, высота потолка 3,3 метра. Помещение правильной геометрической формы с двумя несущими пилонами, имеет отдельный от общедомового вентиляционный канал. В доме своя газовая котельная, которая позволяет экономить на платежах за тепло и гвс до 50 %. В помещении сделан качественный ремонт, установлена система кондиционирования.

Заявленная стоимость — 8 400 000 рублей.

Задача: определить справедливую рыночную цену помещения для принятия решения о покупке и проведения переговоров с собственником о цене и условиях продажи.

Объект сравнения 1 — помещение, площадью 70 кв.м. в соседнем доме того же жилого комплекса.   

Помещение находится с торца дома, продается в предчистовой отделке, в остальном имеет аналогичные характеристики со сравниваемым объектом.

Стоимость — 7 050 000 рублей.

Объект сравнения 2 – Помещение площадью 73 кв.м. Расположено в стилобате жилого комплекса Весна, который находится в 100 метрах от комплекса Эколайф.

Сдача дома через 3 месяца. Фасад помещения выходит на улицу Карла Маркса, автомобильный трафик по которой составляет 841 автомобиль в час. Расстояние до остановок общественного транспорта – 530 метров. Помещение правильной прямоугольной формы, без несущих колонн, продается в предчистовой отделке. Имеет витражное остекление и светопрозрачную входную группу, вход с уровня земли. Высота потолка 4 метра. Имеет отдельную от общедомовой систему вентиляции. В доме своя газовая котельная, которая позволяет экономить на платежах за тепло и гвс до 50 %.

Стоимость: 6 990 000 рублей.

Объект сравнения 3 — Помещение площадью 97,58 кв.м. в жилом комплексе Под солнцем.

  

Сдача дома через 9 месяцев. Дом находится в глубине микрорайона, расстояние до остановок общественного транспорта – 350 метров. Помещение имеет витражное остекление, вход с уровня земли. Высота — 4 метра. Помещение имеет нефункциональное углубление, но в остальном правильной формы с одной несущей колонной. Передается в предчистовой отделке, имеет отдельную от общедомовой систему вентиляции.

Стоимость — 8 294 300 рублей.

Сравнительная таблица (5-ти бальная шкала оценки)

	Объект	Объект сравнения 1		Объект сравнения 2		Объект сравнения 3
Стоимость объекта, руб./кв.м.	95 454	100 714		95 753		85 000
	баллы	баллы	Корр + / —	баллы	Корр + / —	баллы	Корр + / —
Локация:
Транспортная доступность     (x 2)	4 (8)	4 (8)	0	4 (8)	0	3 (6)	2
Пешеходный трафик (x 2)	1 (2)	1 (2)	0	2 (4)	-2	2 (4)	-2
Автомобильный трафик (x 2)	1 (2)	1 (2)	0	3 (6)	-4	2 (4)	-2
Прилегающая территория	5	5	0	5	0	5	0
Парковка	4	4	0	3	1	3	1
Характеристики помещения:
Дом (новостройка, «ленинградка», «хрущевка» и т.п.)	5	5	0	5	0	5	0
Фасад (витражи или окна, общий вид)	5	5	0	5	0	5	0
Входная группа (ступени или вход с уровня земли, наличие пандуса)	4	4	0	5	-1	5	-1
Высота помещения	4	4	0	5	-1	5	-1
Планировка (форма, количество и расположение несущих колонн)	5	5	0	5	0	4	1
Уровень чистовой отделки	5	2	3	2	3	2	3
Вентиляция (отдельный вентиляционный канал или общедомовой, наличие кондиционеров) (x 0,5)	5	5	0	5	0	5	0
Система пожарной безопасности и прочие инженерные системы (x 0,5)	5	5	0	5	0	5	0
Видимость вывески	4	4	0	5	0	5	0
Коммунальные расходы (x 0,5)	5	5	0	5	0	4	1
Общая корректировка стоимости, баллы			3		-4		1
Общая корректировка стоимости*, руб.		+ 4692		— 6256		+ 3128
Скорректированная стоимость**, руб.		105 406		89 497		88 128

 

*     — Общая корректировка стоимости = количество баллов x стоимость балла.

Стоимость балла = Средняя стоимость объектов сравнения / количество критериев / количество объектов.

Стоимость балла = (100 714 + 95 753 + 85 000) / 15 / 4   =   1564 рубля

**   — Скорректированная стоимость объектов сравнения имеет расчетное значение. Она не является справедливой рыночной ценой сравниваемых объектов.

 

Справедливая рыночная цена объекта сравнения = (105 406 + 89 497 + 88 128) / 3 = 94 344 рубля.

Мы видим, что продавец установил адекватную цену за свой объект недвижимости, скорее всего заложив небольшую дельту для торга.

Таким образом, владея информацией об имеющихся на рынке сопоставимых объектах по локации и характеристикам, вы сможете аргументированно вести переговоры по цене, делая акцент на недостатках рассматриваемого помещения и преимуществах объектов сравнения.

Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости, а также книга в подарок «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость» в моем Телеграм канале.

А в книге Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость дан четкий пошаговый план действий для быстрого подбора надежного арендатора.