Строящиеся объекты реализуются по договорам долевого участия, договорам уступки или инвестиционным договорам. Готовые объекты – по договорам купли-продажи. Рассмотрим особенности каждого вида договора и на что следует обратить внимание при их составлении.
Договор долевого участия
Договоры долевого участия (ДДУ) регламентируются 214 Федеральным законом. Это самый безопасный договор на покупку строящейся недвижимости с минимальными рисками для покупателя.
До 01 июля 2019 года страховыми компаниями и компенсационными фондами были защищены только дольщики жилой недвижимости. После перехода застройщиков на проектное финансирование гарантом сохранности денежных средств, в том числе и дольщиков коммерческой недвижимости, стали банки, на эскроу-счетах которых размещаются денежные средства на время строительства объекта недвижимости.
Суть эскроу-счетов в следующем. При заключении договора долевого участия на строящийся объект, покупатель (участник долевого строительства) вносит денежные средства на отдельный счет-эскроу, открытый на его имя в банке, который финансирует строительство объекта. И денежные средства находятся на этом счете до окончания строительства жилого комплекса. И только после ввода дома в эксплуатацию денежные средства с эскроу-счетов участников долевого строительства перечисляются застройщику. А в случае, если по каким-либо причинам строительство не будет завершено, денежные средства с эскроу-счетов возвращаются дольщикам на их личные счета, которые были указаны при открытии счетов-эскроу.
Несмотря на то, что структура договора долевого участия и основные положения определяются в соответствии с законом, обратите внимание на следующие условия договора, которые определяет застройщик:
- Срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи помещения дольщику.
Обычно застройщики делают акцент на сроке ввода дома в эксплуатацию. Но для вас важен крайний срок, когда застройщик фактически должен передать ключи от помещения, что может быть от 3 до 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.
- Величина допустимого отклонения фактической площади помещения и площади по договору.
Это процент отклонения, при превышении которого застройщик производит компенсацию, если фактическая площадь оказалась меньше, либо дольщик производит доплату, если площадь помещения оказалась больше площади по договору.
- Площадь помещения и применяемые коэффициенты при расчете стоимости лоджий, балконов, террас.
Проверьте, чтобы площадь, указанная в тексте договора, соответствовала площади на плане помещения в приложении к договору.
- Сумма и порядок оплаты за помещение.
Законом предусмотрено, что платежи по договору долевого участия производятся только после его государственной регистрации. Если объект приобретается в рассрочку, договоритесь с застройщиком на комфортную для вас дату ежемесячных платежей.
- Внимательно изучите приложения к договору.
Приложения содержат информацию об используемых в строительстве материалах, назначении помещения. Важно, чтобы в тексте договора было указано – «нежилое помещение», а также в каком виде будет передаваться объект (наличие стяжки пола, выводов воды и канализации, отделка стен и прочее.
Многие пункты договора долевого участия ссылаются на проектную документацию. Найти проектную декларацию на строящийся объект и дополнительную документацию можно на официальном сайте Министерства строительства http://наш.дом.рф. На этом ресурсе есть удобный поиск объекта по компании-застройщике, названию жилого комплекса, а также поиск объекта на карте.
Так как денежные средства по договорам долевого участия застройщики получают только после окончания строительства, такой вид договоров для них наименее интересен. И застройщики стараются его обойти, используя договоры уступки и инвестиционные договоры, по которым денежные средства перечисляются напрямую застройщику, минуя банк. Использование таких договоров допустимо в ряде случаев применительно к коммерческой недвижимости, в отличие от жилой, где единственный вариант для застройщика — ДДУ.
Договор уступки
По договору уступки объект недвижимости покупается не напрямую от застройщика, а от физического лица или организации, которая ранее заключила с застройщиком договор долевого участия.
При заключении такого договора важно убедиться, что все условия по тексту договора уступки соответствуют договору долевого участия: наименование и строительный адрес помещения, площадь, план, сроки передачи.
Изучите все условия договора долевого участия, на который ссылается договор уступки по пунктам, описанным выше. Запросите у продавца платежное поручение, чеки или квитанции об оплате, подтверждающие, что он полностью рассчитался с застройщиком за помещение. А также справку от застройщика о том, что расчеты произведены полностью и у застройщика нет никаких претензий к первоначальному участнику долевого строительства.
Инвестиционный договор
Покупка коммерческой недвижимости по инвестиционному договору наиболее рискованна. При такой форме сделки покупатель становится партнером застройщика и разделяет с ним коммерческие риски строительства.
Инвестиционный договор не требует государственной регистрации и может заключаться сторонами в произвольной форме, что позволяет застройщику прописать более выгодные для себя условия продажи недвижимости и максимально переложить риски на покупателя.
Основные отличия инвестиционного договора от договора долевого участия:
- Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а инвестиционный договор не требует государственной регистрации.
- ДДУ вступает в силу только после регистрации, а договор инвестирования – сразу после подписания.
- Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками 214 Федерального закона, а в договоре инвестирования ответственность сторон ограничена только условиями договора.
- По ДДУ получателем и собственником недвижимости может быть только сам дольщик, а в договоре инвестирования конечным получателем недвижимости может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
- Взыскание неустойки по ДДУрегламентировано законом и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по договору инвестирования очень проблематично.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи — самый распространенный договор на покупку недвижимости. По нему приобретаются все объекты завершенного строительства.
Рассмотрим разделы договора и на что нужно обратить внимание при его составлении.
Преамбула договора
Преамбула договора — первый раздел, в котором обозначаются стороны договора. Если стороной является физическое лицо — указываются его паспортные данные, адрес регистрации. Если сторона – юридическое лицо указывается, на основании какого документа и в лице кого действует организация.
Обязательно проверьте полномочия лица, выступающего со стороны продавца. Если представитель действует на основании доверенности, проверьте все полномочия, указанные в ней, и срок действия доверенности.
Пример преамбулы
ДОГОВОР
купли-продажи недвижимого имущества
г. _________ «___» _______ 202_ г.
_____________________, (__.__.____ года рождения, место рождения: г. _______, паспорт серия ________ номер ________, выдан _______________, код подр. ______, адрес регистрации: ______________, именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и
_____________________, (__.__.____ года рождения, место рождения: г. _______, паспорт серия ________ номер ________, выдан _______________, код подр. ______, адрес регистрации: ______________, именуемый (ая) в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1 раздел — Предмет договора
Предмет договора содержит:
- Полные характеристики помещения (сверьте указанные в договоре данные с выпиской из ЕГРН: назначение помещения, адрес, кадастровый номер);
- Ссылку на документ, на основании которого возникло право собственности;
- Информацию о наличии обременения или его отсутствии;
- Если продавец находится в браке – нужно получить нотариальное согласие супруги(а) на продажу. Или запросить у продавца брачный договор (если он имеется) и сделать на него ссылку в договоре купли-продажи.
Пример 1 раздела
- ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора следующее недвижимое имущество: назначение: нежилое помещение, общей площадью ___ кв.м., _ этаж, расположенное по адресу: ______________, кадастровый номер ____________.
1.2. Отчуждаемое Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности. Номер и дата государственной регистрации права _______________ от _________ г.
1.3. Продавец гарантирует, что передаваемое по настоящему договору Имущество не продано, не заложено, не является предметом спора, не состоит под арестом или запретом. Имуществом принадлежащим Продавцу на праве собственности, Продавец владеет и распоряжается в соответствии с действующим законодательство Российской Федерации и в соответствии с условиями брачного договора, удостоверенного ____________, запись в реестре _________ от _________ года.
1.4. Имущество передается Покупателю в качественном состоянии — как оно есть на день подписания настоящего Договора.
1.5. Продавец обязуется оплатить все задолженности по налоговым, коммунальным и иным платежам, связанные с содержанием помещения по день предшествующий дате перехода права собственности.
2 раздел – Цена договора и порядок расчетов
Здесь указывается:
- Общая стоимость помещения;
- Порядок расчетов, который может предусматривать единовременную оплату или рассрочку. Указывается, каким образом будет происходить оплата: наличными, безналичным путем или с использованием кредитных средств;
- Указываются реквизиты для оплаты;
- Определяется сторона, которая оплачивает государственную регистрацию перехода права собственности.
Для покупателя самая безопасная форма оплаты – через аккредитив. В этом случае покупатель после подписания договора купли-продажи и до передачи договора на государственную регистрацию открывает счет в банке (аккредитив) и вносит на него денежные средства для оплаты по договору. По условиям аккредитива эти средства не могут быть использованы никаким образом, кроме как в счет оплаты по конкретному договору купли-продажи. А продавец получает эти средства по факту государственной регистрации перехода права собственности, предоставив в банк договор и выписку ЕГРН, подтверждающую переход права.
Пример 2 раздела
- ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
2.1. Стоимость передаваемого по настоящему Договору Имущества составляет ________ (_______________) рублей 00 копеек.
Соглашение сторон о цене отчуждаемого Имущества является существенным условием настоящего договора. Цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Расчеты по настоящему Договору производятся в следующем порядке:
Денежная сумма в размере ___________ (__________________) рублей 00 копеек оплачивается Покупателем за счет собственных средств в день передачи настоящего договора на государственную регистрацию, путем перечисления на следующие реквизиты:
Получатель: _____________
Номер счёта: _____________
Банк получателя: _________
БИК: ___________________
Корр. счёт: _____________
ИНН: __________________
КПП: __________________
Денежная сумма в размере ___________ (________________) рублей 00 копеек, оплачивается Покупателем в течение _ рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности на Имущество за счет кредитных денежных средств предоставляемых ________ (местонахождение: ______________, к/с в ГУ Банка России по ЦФО № ____________, БИК __________, являющийся кредитной организацией по законодательству Российской Федерации (по тексту – «Банк» или «__________») по кредитному договору № ______________ г.
Стороны пришли к соглашению, что сумма кредитных средств оплачивается Покупателем посредством открытия в ___________ в течение 1 (Одного) рабочего дня с даты заключения настоящего Договора безотзывного, безакцептного, покрытого аккредитива на имя Продавца на следующих условиях:
Банк-эмитент: ________________;
Исполняющий банк: ________________;
Сумма Аккредитива: ________ (_________) рублей 00 копеек;
Срок, на который открывается Аккредитив: 90 (Девяносто) календарных дней;
Период предоставления документов для раскрытия (исполнения) Аккредитива: 90 (Девяносто) календарных дней считая от даты зачисления денежных средств на Аккредитив;
Плательщик денежных средств по Аккредитиву: Покупатель;
Получатель денежных средств по Аккредитиву: Продавец;
Назначение платежа: перечисление денежных средств по Договору купли-продажи недвижимого имущества от ________________;
Банк и банковские реквизиты Получателя средств:
Получатель: ________________
Номер счёта: ________________
Банк получателя: ________________
БИК: ________________
Корр. счёт: ________________
ИНН: ________________
КПП: ________________
Валюта Аккредитива: Российский рубль;
Условие платежа: без акцепта;
Перечень и характеристики документов, предоставляемых Получателем денежных средств (Продавцом) для раскрытия (исполнения) Аккредитива и осуществления платежа по нему:
Оригинал или нотариально заверенная копия настоящего Договора, а также выписка из Единого государственного реестра недвижимости с информацией о государственной регистрации права собственности Покупателя.
- Имущество до его полной оплаты считается находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
- Расходы, связанные с оформлением и регистрацией перехода прав собственности на Имущество, несет Покупатель.
3 раздел – Передача имущества
В этом разделе обозначаются сроки и порядок передачи имущества.
Пример 3 раздела
- ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА
3.1. Передача Имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществляются по акту приема-передачи, подписываемому сторонами после полной оплаты стоимости имущества и государственной регистрации перехода права собственности на Имущество.
3.2. До подписания настоящего Договора Покупатель осмотрел Имущество, ознакомился с его размерами и расположением на этаже. Покупатель получил полную информацию о нежилом помещении, обеспечивающую возможность его правильного выбора.
3.3. С даты регистрации перехода права собственности Имущества бремя его содержания, а равно риск его случайного повреждения или гибели несет Покупатель.
3.4. Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимость.
3.5. Стороны обязуются совершить действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество, в т.ч. представить все необходимые документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость.
4 раздел – Ответственность сторон
В этом разделе устанавливаются штрафы (пени) за просрочку оплаты со стороны покупателя и задержку в передаче помещения со стороны продавца.
Пример 4 раздела
- ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. Стороны обязаны возместить друг другу убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по настоящему Договору.
4.2. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. В случае несвоевременной оплаты Покупателем стоимости Имущества Продавец вправе потребовать уплаты штрафа (пени) в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
4.4. В случае невыполнения (полностью или частично) Покупателем своих обязательств по оплате стоимости имущества в предусмотренном п. 2.2 настоящего Договора порядке и в срок Продавец вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения своих обязательств по настоящему Договору.
4.5. В случае несвоевременной передачи Имущества Продавцом Покупатель вправе потребовать уплаты штрафа (пени) в размере 0,1% от стоимости Имущества за каждый день просрочки.
5 раздел – Разрешение споров
Как правило, раздел состоит из двух пунктов. Первый о том, что стороны стремятся урегулировать разногласия путем переговоров, и второй пункт о том, что в случае невозможности разрешения спора путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в суд.
Пример 5 раздела
- РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
5.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.
5.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд, в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
6 раздел – Прочие условия
В нем стороны договариваются об условиях расторжения договора, сроке его действия, порядке внесения изменений и дополнений в договор.
Пример 6 раздела
- ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
6.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.
6.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
6.3. Расторжение настоящего договора допускается при наличии оснований, предусмотренных законом либо настоящим договором, либо по соглашению Сторон. При этом Стороны пришли к соглашению, что в случае расторжения настоящего договора по инициативе, вине Покупателя, расходы по регистрации такого соглашения несет Покупатель.
6.4. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
6.5. Настоящий Договор составлен и подписан в 2 (двух) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, из которых один– для Продавца, один – для Покупателя.
7 раздел – Заверения сторон
Здесь указываются условия, которые могут повлиять на признание сделки недействительной.
Пример 7 раздела
- ЗАВЕРЕНИЯ СТОРОН
7.1. Стороны договора в соответствии со ст. 431.2 Гражданского кодекса Российской Федерации заверяют о следующих обстоятельствах, несут ответственность за представленные заверения и заверяют, что:
— в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, патронажем не состоят, не лишены дееспособности, не находятся в состоянии алкогольного, наркотического или токсического опьянения, по состоянию здоровья самостоятельно осуществляют и защищают свои права и исполняют свои обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора; обстоятельства, вынуждающие заключить настоящий договор, отсутствуют;
— стороны заключают настоящий договор с намерением создать указанные в договоре для сторон правовые последствия; настоящий договор заключается без цели прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях;
— стороны не состоят в процедуре банкротства;
— стороны заверяют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой;
— Продавец, заключая настоящий договор, не имеет целью уменьшение состава и стоимости, принадлежащего ему имущества, которым он может отвечать по своим обязательствам.
7.2. Стороны заверяют, что представленные документы, удостоверяющие личность, подтверждающие родственные и брачные отношения, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на имущество, являются подлинными, полученными в надлежащих органах в установленном законом порядке, содержат достоверные данные.
7.3. Сторонам известно о следующих положениях закона:
— недействительность сделки с момента её заключения, если стороны имели целью прикрыть другую сделку (ст.166 -170 ГК РФ);
— недействительность сделки, совершенной без необходимого в силу закона согласия лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (ст. 173.1 ГК РФ);
— возможность предъявления иска о признании сделки недействительной в случае совершения её под влиянием обмана, насилия, угроз, вследствие стечения неблагоприятных, тяжёлых обстоятельств в течение года со дня прекращения насилия, угроз, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (ст. 179, 181 ГК РФ);
— возможность расторжения договора по иску заинтересованных лиц, чьи интересы нарушены совершением настоящей сделки (ст. 256, 292 ГК РФ);
— невозможность ссылаться на иные документы и требовать исполнения условий сделки, по которым не достигнуто согласие сторон в рамках настоящего договора (ст. 432 ГК РФ);
— необходимость получения нотариально удостоверенного согласия супруга для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации (ст.35 Семейного кодекса РФ).
7.4. Стороны осознают и понимают, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана судом недействительной. Кроме того, сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов.
7.5. Стороны заверяют, что в отношении каждого их них отсутствует запрет на совершение регистрационных действий.
8 раздел – Реквизиты и подписи сторон
В последнем разделе дублируются данные о продавце и покупателе из преамбулы. Указываются банковские реквизиты сторон для перечисления платежей. Ставятся подписи и при наличии печати сторон.
Пример 8 раздела
- РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
|
Продавец: |
Покупатель: |
|
_______________________________
________ года рождения, место рождения: ________, паспорт серия _____ номер ____, выдан ___________, код подр. _____, адрес регистрации: _________________________ ИНН ________________ р/с: ________________ в ________________ БИК: ________________ кор. счёт: ________________
_____________________ / Фамилия И.О. |
_______________________________
________ года рождения, место рождения: ________, паспорт серия _____ номер ____, выдан ___________, код подр. _____, адрес регистрации: _________________________ ИНН ________________ р/с: ________________ в ________________ БИК: ________________ кор. счёт: ________________
_____________________ / Фамилия И.О. |
Форма договора купли-продажи в формате Word
Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости в моем Телеграм канале.
В моей книге Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость по шагам разобраны все этапы процесса выбора и покупки объекта коммерческой недвижимости от теории до конкретных практических действий.
А в книге Как быстро сдать в аренду коммерческую недвижимость дан четкий пошаговый план действий для быстрого подбора надежного арендатора.