Тенденции рынка коммерческой недвижимости

Тенденции рынка коммерческой недвижимости. Какие помещения покупать в 2024-2025 годах

Понимание тенденций рынка особенно важно при покупке помещения для долгосрочной сдачи в аренду. Будет ли объект востребован в будущем, а соответственно будет ли приносить ожидаемую доходность на всем горизонте инвестирования.

В этой статье я дам рекомендации инвесторам, которые рассматривают покупку в бюджете от 10 до 200 млн рублей. Крупные объекты стоимостью свыше 200 млн требуют более глубокого анализа с привлечением узких технических специалистов, юристов и аналитиков. И общими рекомендациями по таким объектам обойтись не получится.

Итак, какие объекты я рекомендую к покупке в 2024-2025 годах, а от покупки каких стоит отказаться. Рассмотрим возможности, ограничения и на что нужно обратить внимание при выборе объекта коммерческой недвижимости.

Коммерческие помещения, которые будут востребованы в ближайшие 5 – 10 лет

Отдельно стоящие торговые здания в новых микрорайонах, площадью от 500 до 1000 кв.м.

Такой объект можно приобрести за 35 – 200 млн рублей в зависимости от региона и локации.  А среднерыночная арендная доходность по ним составит 10 – 12 %.

Преимущества и возможности таких объектов:

  • Перепланировка, использование фасада и прилегающей территории не требует согласования с другими собственниками, в отличие от помещений в многоквартирных домах (МКД).
  • Проще организовать зону разгрузки, которая важна для продуктовых и других крупных операторов.
  • Можно сдать в аренду под общепит различного формата: фаст-фуд, кафе, ресторан. Размещение таких арендаторов в МКД проблематично, так как возникают сложности с монтажом вентиляции, канализации и организации летней террасы. А в отдельно стоящих объектах таких проблем нет.
  • Возможность получения дополнительных доходов от сдачи в аренду части земельного участка под торговые павильоны (фаст-фуд, фрукты-овощи, фейерверки и прочее). Или от сдачи в аренду рекламных мест на фасаде здания.

На что обратить внимание при выборе:

  • Состав арендаторов. Оптимально, когда есть якорный продуктовый оператор с привязкой аренды к товарообороту — это защитит от риска высокой инфляции. И арендаторы на небольшие площади, по более высоким фиксированным ставкам: аптека, пекарня, цветы и прочее.
  • Год постройки и техническое состояние объекта. В отдельно стоящем объекте все капитальные расходы (ремонт кровли, замена инженерных коммуникаций) вы несете самостоятельно. В отличие от помещений в МКД, где такие расходы оплачиваются из фонда капитального ремонта, в который собственники делают ежемесячные отчисления.
  • Право собственности на земельный участок под зданием. Лучше, чтобы земельный участок находился в собственности, а не в долгосрочной аренде у города. Это защитит от риска потерять объект, если у администрации города поменяются планы по развитию территории.
  • Жилая застройка в окружении. Количество квартир и класс жилья напрямую влияют на посещаемость и средний чек арендаторов. И соответственно на ставки аренды и доход от объекта.

Помещения в новостройках площадью от 50 до 150 кв.м.

Стоимость таких объектов в регионах начинается от 7 млн рублей. Доступный бюджет покупки для большинства инвесторов разгоняет спрос и цены, соответственно арендная доходность по таким помещениям ниже и составляет 7-10 %.

Помещения в новостройках обладают рядом характеристик, которые важны бизнесу: витражное остекление, высота потолка, вход с уровня земли и прочие. И при сравнении двух объектов в одной локации – в новостройке и в доме, где коммерческие помещения появились путем перевода из квартир, потенциальный арендатор всегда выберает новостройку.

На что обратить внимание при выборе:

  • Расположение помещения в составе жилого комплекса. Выбирайте помещения на входе в микрорайон или рядом с продуктовым магазином или локальным рынком, который будет являться якорем и формировать дополнительный трафик. Подробно тема оценки места расположения объекта торговой недвижимости рассмотрена в статье Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости.
  • Расположение помещения в составе дома. Если вход в коммерческое помещение рядом с входом в жилую часть дома, то реализация алкогольной продукции будет невозможна. А если над помещением находится квартира, то возникает запрет на определенные виды медицинских услуг, в том числе рентген. Лучшее расположение – в пристрое к дому. В этом случае сводятся к минимуму все ограничения и больше возможностей для дополнительных работ. Например, для усиления и вывода отдельной вентиляции.
  • Фасад помещения. Большинству сфер бизнеса и клиентам бизнеса важна «прозрачность». Для бизнеса это возможность представить товар или услугу, показать интерьер, выделиться среди конкурентов. Покупателям и клиентам важно показать причастность к определенному уровню жизни и потребления. По этому критерию преимущество у помещений с витражным остеклением, светопрозрачным тамбуром и входной группой.
  • Высота помещения. Высота позволяет эффективнее использовать площадь, а также создавать интересный дизайн. А при высоте от 4,7 метров появляется возможность организации антресоли и второго света. Кроме того, лицензирование определенных видов деятельности, например, медицины, предъявляет к высоте помещения жесткие требования. Я рекомендую рассматривать для покупки объекты с высотой потолка от 3 метров в чистовой отделке.
  • Прилегающая территория. Вне зависимости от того, покупается помещение под собственный бизнес или для сдачи в аренду, обращайте внимание на то, как будет осуществляться доступ в помещение. Важно, чтобы не было заборов, шлагбаумов и других препятствий для доступа покупателей и клиентов в помещение. Как будет организована парковка и достаточно ли парковочных мест. Каким будет благоустройство прилегающей территории.
  • Вход в помещение. Каждая ступенька перед входной группой вниз или вверх снижает посещаемость, а, следовательно, привлекательность и стоимость помещения. Выбирайте объекты, вход в которые с уровня земли. Где невозможен вход в помещение с уровня земли, важно наличие пандуса, для доступа в помещение мам с колясками и маломобильных групп населения.
  • Дополнительные входные группы и зона разгрузки. Для определенных сфер бизнеса (продукты, общепит) наличие запасного выхода — обязательное условие. Продуктовым магазинам от 350 кв.м. необходим дебаркадер с возможностью подъезда грузовых автомобилей. В прочих случаях дополнительная входная группа позволяет разделить помещение, что повышает его ликвидность. При покупке помещения более 100 кв.м., наличие запасного выхода должно быть обязательным критерием выбора. Иначе существенно сократится возможное целевое использование помещения.
  • Электроснабжение. Мощность, необходимая бизнесу: пекарня — 600 Вт/кв.м., кафе или ресторан – 300 Вт/кв.м., продуктовый магазин – 200 Вт/кв.м., прочие сферы бизнеса, не требующие повышенной электрической мощности – 150 Вт/кв.м. Обращайте внимание на какую нагрузку рассчитана проводка и автоматы в помещении. Какая максимально допустимая нагрузка прописана в договоре с электросетями. Работы по демонтажу имеющейся проводки и монтажу новой, а также всевозможные согласования с управляющей компанией и электросетями несут большие финансовые и временные издержки. Для небольшой пекарни в 50-70 кв.м. они будут составлять 100 – 150 тысяч рублей. А в ряде случаев согласовать увеличение мощности просто не получится.
  • Вода, канализация, вентиляция. Отдельные выводы воды и канализации важны для всех помещений, в том числе офисных, с общей входной группой. Даже если есть общий санузел на этаже. Это значительно расширяет возможное использование помещения. Позволяет использовать его под медицину, салоны красоты и парикмахерские. Если коммерческое помещение находится в составе жилого дома, то оно должно иметь отдельный от общедомового вентиляционный канал на крышу. Отдельная от общедомовой система вентиляции важна не только предприятиям общественного питания, которые предъявляют к ней особые требования по кратности воздухообмена и прочим характеристикам. На систему вентиляции обращают внимание все сферы бизнеса.
  • Планировка коммерческого помещения. Лучшая планировка коммерческого помещения – свободная. Она подразумевает правильную прямоугольную форму, минимальное количество несущих колонн, расположение стояков ХВС, ГВС и канализации у стен и несущих колонн, санузлы и тамбуры — минимальной площади, максимально — полезное пространство.
  • Вывески и навигация. Важно, чтобы помещение было заметно и имело эстетический и современный вид. Этот вопрос особенно актуален для помещений формата street-retail. Узнайте, не было ли конфликтов у собственников коммерческих помещений с жителями дома по вопросам размещения вывесок. Подпадает ли дом под правила дизайн-кода вашего города. Если да, то какие требования и ограничения будут по вывеске. Если помещение находится в составе многоквартирного дома, хорошо, когда места установки вывесок, их формат, материалы, элементы навигации согласованы с жителями и прописаны в «рекламном паспорте объекта».
  • Эксплуатационные расходы. Эксплуатационные расходы состоят из коммунальных платежей, расходов на текущий и капитальный ремонт помещения. Их величина напрямую влияет на показатели доходности и окупаемости объекта недвижимости. Проанализируйте, требует ли помещение дополнительных вложений в текущий и капитальный ремонт. На их величину будет уместно вести торг по стоимости.

Офисы от 20 до 100 кв.м. в новых бизнес-центрах класса А.

Меняется структура большинства сфер бизнеса. Торговля уходит в интернет. Площади в торговых центрах и street-retail заменяют online каналы сбыта. Компании арендуют более дешевые, по сравнению с торговыми, складские помещения в промзонах и небольшие офисные площади в центре города в новых бизнес-центрах для отделов продаж и бэк-офисов.

Арендаторам все больше становится важна инфраструктура и продуманная концепция мест общего пользования, которым уделяется повышенное внимание в новых проектах класса А. На этом фоне бизнес-центры и бизнес-парки классов B и C теряют свою актуальность и востребованность.

Кроме того, спрос на такие площади формируют компании IT-индустрии. Для создания продукта и ценности IT компаниям не нужны большие помещения. При этом они уделяют большее внимание пространству для работы сотрудников, чем другие сферы бизнеса.

Спрос на небольшие офисные помещения будут создавать также компании beauty-индустрии, которая сейчас находится в стадии роста. Салоны красоты, косметологические салоны и парикмахерские. Для них ключевым требованием является наличие воды и канализации в помещении – обращайте на это внимание при выборе объекта.

Коммерческая недвижимость, от покупки которой лучше отказаться в 2024-2025 годах

Некапитальные строения

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) подробно описано в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 % годовых) в краткосрочной перспективе.

Коммерческие помещения, переведенные из жилого фонда

Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.

Таким образом, целевая аудитория по таким помещениям становится более узкой, снижая ликвидность помещения.

Помещения под продуктовые дискаунтеры

Это такие продуктовые сети, как Чижик и Моя Цена, которые занимают помещения площадью 350-400 кв.м. А также более крупные форматы, такие как Находка, Светофор, Победа, Доброцен, площадью от 500 до 1500 кв.м.

Такие магазины готовы занимать помещения, от которых отказались Пятерочка, Магнит и Перекресток. И на рынке сейчас много предложений о покупке готового арендного бизнеса с арендатором – продуктовым дискаунтером.

Основной риск – низкая ликвидность таких объектов. В случае, если продуктовый дискаунтер съедет – возникнет сложность с заменой арендатора.

Помещения в удаленных от центра спальных районах, в которых не планируется новая застройка

Сейчас сети, помимо пешеходного и автомобильного трафика, большое внимание уделяют потенциалу района и локации. Подробно о механике расчета потенциала локации мы говорили в статье Место решает. Как выбрать объект торговой недвижимости. Как правило, удаленные от центра спальные районы — это районы с низкими ценами на жилую недвижимость, а соответственно, с менее платежеспособной аудиторией. К тому же постепенно «стареющей».

Производственные площади

Коммерческие объекты, предназначенные под производство, очень специфичны. Каждая сфера бизнеса и каждое производственное предприятие нуждается в помещениях разных по площади, планировке и технических характеристиках.

Поэтому, даже если вам предлагают производственное помещение с действующим арендатором, который платит высокие арендные платежи, я не рекомендую такой объект к покупке. Так как при расторжении договора, поиск нового арендатора будет очень проблематичным.

Складские площади и гостиницы

Инвестиции в склады сейчас показывают доходность выше рынка. Это объясняется недостаточным предложением качественной складской недвижимости и ростом спроса со стороны интернет-ритейлеров, таких как OZON и Wildberries.

Несмотря на хорошие показатели доходности, я все же не рекомендую начинающим инвесторам вкладываться в этот вид активов по следующим причинам: 

  • Склады и гостиницы, как и производственные площади на рынке коммерческой недвижимости менее ликвидны, чем торговые и офисные помещения.
  • В складской недвижимости наблюдается тенденция к автоматизации и роботизации. Компании стремятся к оптимизации и сокращению рабочих мест, поэтому старые складские комплексы, в которых можно приобрести помещения небольшой площади, становятся все менее актуальными. А качественные складские помещения имеют большую квадратуру и стоимость, что отрицательно влияет на их ликвидность.
  • Гостиничный бизнес требует высокого уровня компетенции, поэтому если у вас нет достаточного опыта в этой сфере деятельности, лучше не рассматривать покупку такой недвижимости.

Объекты большой площади.

Чем больше объект по площади, тем он менее ликвиден. Большие объекты требуют более глубокого и детального анализа перед покупкой. Если вы «начинающий» инвестор, лучше выбрать несколько небольших объектов вместо одного помещения большой площади.   

 

Мы рассмотрели виды коммерческих помещений, которые будут востребованы в ближайшем будущем, и объекты недвижимости перед покупкой которых стоит серьезно подумать.

Хочу ещё раз сделать акцент на том, что рынок постоянно развивается и меняется. И для того, чтобы всегда быть в курсе изменений и отслеживать тенденции в коммерческой недвижимости, рекомендую интернет-ресурсы, которыми пользуюсь сам:

  1. Телеграм канал IBC Real Estate.

Канал с аналитикой и исследованиями рынка коммерческой недвижимости от компании IBC Real Estate, которая до 2022 работала под брендом JLL. Ссылка на канал: https://t.me/ibcrealestate

  1. Телеграм канал STONE.

Новости коммерческой и жилой недвижимости от лидера офисного рынка — девелопера STONE. Не без рекламы собственных проектов, конечно.  

Ссылка на канал: https://t.me/stone_developer

  1. YouTube канал Рентавед.

На своем канале автор Руслан Сухий (инвестор и девелопер) публикует интервью с участниками рынка недвижимости на тему различных стратегий инвестирования в недвижимость.

Ссылка на канал: https://www.youtube.com/channel/UCkkYJ6G-vb_65Etuu0mqo4A

  1. YouTube канал РБК-Недвижимость

На канале публикуются материалы о событиях на рынке недвижимости России и за рубежом, аналитические обзоры и оценки экспертов, рейтинги и исследования рынка.

Ссылка на канал: https://www.youtube.com/channel/UCmlGXb1S-xsdVFABsF_0JOQ

Сайт проекта РБК-Недвижимость: http://www.realty.rbc.ru                    

 

  1. Телеграм и YouTube каналы SimpleEstate

Каналы инвестиционной платформы SimpleEstate о преимуществах инвестирования в недвижимость с акцентом на коллективные инвестиции.

Ссылка на Телеграм канал: https://t.me/simpleestate

Ссылка на YouTube канал: https://www.youtube.com/@SimpleEstate

  1. Телеграм канал Готовый арендный бизнес

Канал Дмитрия Новикова — основателя Академии готового арендного бизнеса (ГАБ). Здесь все о стратегии создания ГАБ: методы работы, практика и кейсы по этой инвестиционной стратегии.

Ссылка на Телеграм канал: https://t.me/novikov_pro_gab

 

  1. Телеграм канал Флиппинг – что и как делать

Авторский блог Алексея Демина, где он пишет о своих кейсах инвестирования по стратегии флиппинга. Описание сопровождается расчетами, визуализацией и деталями реализации проектов.

Ссылка на Телеграм канал: https://t.me/flippingkurs

 

  1. Телеграм канал Налоги и недвижимость от Ослоновской

Канал Евгении Ослоновской – практикующего бухгалтера и налогового консультанта о том, как сэкономить на налогах в недвижимости и снизить финансовые риски.

Ссылка на Телеграм канал: https://t.me/nalogi_nedvizhimost

 

  1. Телеграм канал Александр Москатов. О недвижимости и н…

Канал руководителя агентства недвижимости Миэль с еженедельными отчетами о ситуации на рынке Москвы, прогнозами и советами продавцам и покупателям. Взгляд на рынок со стороны агентств недвижимости.

Ссылка на Телеграм канал: https://t.me/aleksandrmoskatov

 

  1. Телеграм канал Пятерочка Франчайзинг

Официальный канал торговой сети Пятерочка. Здесь о том, как устроена модель франчайзина изнутри. Реальные кейсы и экономика действующих продуктовых магазинов.

Ссылка на Телеграм канал: https://t.me/franch5ka

И не забывайте также отслеживать сайты объявлений Avito, Циан и прочие.

Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости, а также книга в подарок «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость» в моем Телеграм канале.

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Прокрутить вверх