Убежден, помощь профессионалов целесообразна во всех сферах деятельности, особенно в недвижимости, где цена ошибки стоит дорого. Уровня знаний, который вы получили из этой книги, будет достаточно, чтобы поставить задачу и продуктивно ее решить совместно с экспертом.
Что вы получите, работая с профессиональным риелтором в сфере коммерческой недвижимости
• Экономию времени;
• Доступ большой базе объектов, в том числе находящихся в закрытой продаже;
• Опыт работы со сделками по коммерческой недвижимости и наличие готовых решений;
• Полную квалификацию рассматриваемых объектов недвижимости;
• Профессиональный анализ рынка и определение справедливой стоимости объектов;
• Участие и помощь в переговорах;
• Грамотно составленный договор, защищающий ваши интересы;
• Сопровождение регистрации сделки.
Если вы собственник бизнеса и перед вами стоит задача поиска и приобретения объекта коммерческой недвижимости, возникает выбор — поставить эту задачу своим сотрудникам (например, отделу развития) или заключить договор с брокерской компанией.
Однозначного верного ответа в данном случае нет, все зависит от того какое количество объектов и в какие сроки нужно найти. Но к выше описанным преимуществам при работе с брокерской компанией добавляются: легко бюджетируемая стоимость услуги и отсутствие постоянных затрат.
Как выбрать риелтора
На рынке огромное количество брокерских компаний и риелторов. Как выбрать специалиста, который качественно и профессионатьно окажет услугу по подбору помещения, а не просто будет предлагать объекты за которые он получит комиссию больше или поверхностные варианты, которые бы вы за 2-3 часа сами нашли в интернете.
Аргументация такого «специалиста» за тот или иной вариант обычно сводится к общим фразам: «хорошая проходимость», «первая линия», «уже с арендатором», «высокие потолки» и тому подобные.
При этом вы не получите аргументации, основанной на расчете плотности и доходов населения, возможного целевого использования исходя из характеристик помещения, определения справедливой рыночной цены на основе комлексного сравнения объектов по бальной методике а не на основе понятий «лучше», «хуже» и отдельных характерискик.
Поэтому, при выборе специалиста обращайте внимание на следующее:
1. Опыт работы в коммерческой недвижимости и специализация
Работа с жилой и коммерческой недвижимостью сильно отличается. Более того, работа с торговой, офисной, складской и индустриальной недвижимостью также имеет свою специфику. Поэтому для получения лучшего результата выбирайте узкоспециализированных специалистов.
2. Рекомендации
Во всех сферах где экспертность имеет ключевое значение (медицина, образование, недвижимость), рекомендации являются одним из основных источников выбора специалиста. Важно чтобы это были личные рекомендации от реальных клиентов брокера, а не составленные интернет маркетологами отзывы на сайте брокерской компании.
3. Реализованные проекты
Попросите у брокера портфель реализованных проектов. Сколько сделок он закрыл, с какими компаниями работал. Если вам нужно подобрать складское помещение, узнайте какие проекты были реализованы специалистом в этой сфере. Аналогично для торговой и офисной недвижимости.
4. Личные качества
Важно чтобы с брокером было комфортно работать. Хорошо, когда специалист разделяет ваши ценности и принципы в работе и в общении с людьми. Это человек, который представляет вас на переговорах, а соответственно отвечает в том числе за вашу деловую репутацию.
Состав брокерского договора
Когда вы договоритесь агентством недвижимости или риелтором о сотрудничестве, вам обязательно предложат заключить договор, фиксирующий достигнутые устно договоренности. Это правильно. Заключение договора в интересах не только брокера, но и в ваших в том числе. Договор поможет снизить риски: невыполнения брокером существенных условий договора, несоответствия ожидаемого и полученного перечня работ и сервиса, появления дополнительных затрат и упущенной выгоды.
В договоре на подбор помещения должны быть отражены:
1. Предмет договора
Пропишите максимально подробно требования к подбираемому помещению, по его характеристикам и стоимости. Какая работа должна быть проведена и каким образом предоставлен результат (здесь можно указать предоставление еженедельных отчетов о проделанной работе, работы по анализу потенциала локации, сравнительному анализу объектов и прочее)
2. Полное описание прав и обязанностей сторон
Что должна делать и на что имеет право каждая сторона по договору, а также что не должна делать и на что не имеет прав. Здесь же пропишите сроки и ответственность за невыполнение условий договора. При наличии обязанности и отсутствии ответственности, обязанность не имеет слабое значение.
3. Коммерческие условия
Оплата услуг риелтора может быть определена в виде фиксированной выплаты, либо процентом от стоимости подобранного помещения. Считаю правильным устанавливать фиксированную выплату, так как объем работ не зависит пропорционально от стоимости помещения. При фиксированной сумме можно договорится о ее выплате пошагово, при выполнении определенных работ. Если работа оплачивается не фиксированной суммой, то нужно прописать формулу расчета вознаграждения.
4. Срок действия договора
Важно прописать как срок действия при выполнении предмета договора, так и условия в случае желания одной из сторон досрочно прекратить действие договора.
5. Прочие условия
Здесь могут быть прописаны условия оплаты дополнительных расходов которые могут возникнуть в ходе исполнения договора, порядок предоставления актов выполненных работ, ограничения на самостоятельную работу Заказчика с контрагентами представленными брокером и другие условия.
Вы можете скачать шаблон договора оказания услуг по поиску недвижимости в формате word по ссылке.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
Книга — концентрат из практических навыков и знаний по теме выбора и покупки коммерческой недвижимости.
Для кого написана и кому будет полезна эта книга:
- Инвесторам, которые планируют покупку коммерческой недвижимости для сдачи в аренду или перепродажи;
- Собственникам бизнеса, которые планируют приобретение объекта недвижимости для собственного бизнеса.
- Риелторам, которые хотят повысить экспертность в области работы с коммерческой недвижимостью.
От того, какой объект недвижимости вы выберете, по какой цене и на каких условиях заключите договор, будет зависеть – какую доходность принесет инвестиция, насколько быстро вы сможете сдать помещение в аренду и как дорого сможете его продать.
При этом в работе по подбору и покупке помещения нет никакой «магии». В книге подробно разобраны все этапы этого процесса, который основан на цифрах и трезвом расчете – от теоритической подготовки до конкретных практических действий.
Также в книге вы найдёте ссылки на скачивание множества полезных материалов: калькулятора для расчета окупаемости и доходности, шаблонов документов, справочников и ссылок на полезные ресурсы.
