4 стратегии инвестирования в недвижимость

Рассмотрим 4 основные стратегии инвестирования в недвижимость:

1. Покупка готового объекта с целью долгосрочной сдачи в аренду;
2. Покупка строящегося объекта и его продажа по завершению строительства;
3. Флиппинг;
4. Строительство собственного объекта недвижимости.

И разберем особенности, сильные и слабые стороны каждой инвестиционной стратегии.

Покупка готового объекта с целью долгосрочной сдачи в аренду

Важно отметить, что здесь идет речь не только об аренде по долгосрочным договорам, которые заключаются на срок от пяти лет и более с такими федеральными операторами как Пятерочка, Магнит, Красное Белое и другими. Но и об аренде по договорам краткосрочным, заключенным на срок 11 месяцев, но которые предусматривают и подразумевают пролонгацию (продление) договора на следующие периоды.

То есть — идея этой инвестиционной стратегии в том, что объект приобретается на срок от 7 лет и более, для сдачи в аренду на всем периоде владения объектом.

В связи с этим, у стратегии долгосрочной сдачи в аренду три особенности:

Первое – большой горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования – это срок (период времени), в течение которого инвестор планирует владеть объектом. И по истечении которого планирует его продать.

Продажу лучше планировать тогда, когда стоимость объекта станет максимальной. Например, вы покупаете помещение новом строящемся микрорайоне, срок строительства которого 10 лет. В этом случае можно запланировать продажу, тогда, когда строительство микрорайона будет завершено и рост стоимости объекта, связанный с ростом числа жителей останавливается.

Или продажу можно запланировать перед серьезными капитальными вложениями в объект. Например, когда вы понимаете, что через год – два потребуется капитальный ремонт кровли. Который на объекте в 500 квадратных метров может обойтись более чем в миллион рублей.

В такие периоды нужно планировать продажу, чтобы фиксировать прибыль и перекладывать средства в новый — более перспективный проект.

Но даже если при покупке объекта вы не думаете о будущей продаже – все равно важно определить горизонт, то есть временные рамки инвестиции. Так как любая инвестиция должна иметь срок, чтобы можно было сравнить ее эффективность в цифрах и показателях с другими альтернативными вариантами сохранения и приумножения капитала.

Большой горизонт обуславливает дополнительную сложность и погрешность в прогнозировании на длительный срок. Например, сложно с уверенностью сказать какая ставка инфляции будет в стране через пять — десять лет. Какие будут процентные ставки по кредитам, и какая ситуация будет на рынке недвижимости.

Поэтому, перед покупкой объекта важно построить финансовую модель, которая будет учитывать изменения макро и микроэкономических условий. Также важно предусмотреть возможность внесения уточнений и корректировок в модель во время всего периода инвестиционного проекта.

В рамках этой книги процесс создания финансовых моделей мы разбирать не будем, так как это очень объемная тема. Если вам интересен вопрос создания финансовых моделей, вы можете изучить его в моем отдельном курсе «Финансовое моделирование в недвижимости».

Вторая особенность – большое количество входных условий

Чтобы корректно оценить эффективность инвестиции по стратегии долгосрочной сдачи объекта в аренду нужно учитывать большое количество переменных. Особенно когда анализируется проект на длительном периоде.

Это такие макроэкономические показатели как инфляция, ставка капитализации (ставка, по которой определяется справедливая стоимость объекта – подробнее о ней в Приложении 2), процентные ставки по банковским кредитам, налоги и так далее.

Также нужно учитывать множество информации по самому объекту. Кроме очевидных данных о стоимости и площади объекта важно также учитывать кадастровую стоимость, стоимость коммунальных и эксплуатационных расходов, расходов на текущий и капитальный ремонт и так далее.

А также данные и условия по договору аренды. Кроме ставки аренды, это условия по компенсации коммунальных и эксплуатационных платежей, арендные каникулы.

И третья особенность – помимо большого количества входных условий – их сложная структура

Бывает, что приобретаемый объект состоит из нескольких помещений каждое из которых занимает отдельный арендатор с разными условиями по ставкам аренды, возмещению коммунальных расходов. Например, в одном договоре коммунальные платежи включены в стоимость аренды, а по другому договору их оплачивает арендатор. Или разными условиями возмещения ремонтных работ по помещению.

Посмотрим на сильные и слабые стороны этой инвестиционной стратегии, угрозы и возможности, которые она имеет через SWOT анализ.

SWOT анализ инвестиционной стратегии покупки готового объекта с целью долгосрочной сдачи объекта в аренду

Сильные стороны ·       Арендный доход начинает поступать сразу, если объект с арендатором. Или через 2-3 месяца, которые потребуются на подбор арендатора, если покупается пустующее помещение; ·       Сразу понятен пешеходный и автомобильный трафик, плотность застройки, инфраструктура в окружении проекта; ·       Не требует активного вовлечения в проект, в отличие от стратегий флиппинга и строительства собственного объекта недвижимости.

Слабые стороны ·       Большой горизонт и сложность учета всех факторов, влияющих на эффективность инвестиции; ·       Невысокая доходность, которая составляет в среднем 7-10% годовых; ·       Ограничения в использовании заемных средств из за высоких ставок по кредитам на вторичном рынке недвижимости.

Возможности Возможность найти недооцененный объект с потенциально высокой доходностью (как правило, в случае покупки пустующего помещения); ·       Возможность договорится с продавцом о скидке при единовременной оплате наличными или за быстрый выход на сделку. ·       Возможность улучшить финансовые показатели, поменяв арендатора или улучшив коммерческие условия по договору аренды; ·       Возможность улучшить финансовые показатели не только за счет арендных платежей, но и за счет роста стоимости объекта недвижимости.

Угрозы ·       Юридические риски при покупке объекта (недобросовестный продавец, обременения и другие юридические проблемы с объектом недвижимости); ·       Риск непредвиденных капитальных расходов на объект (ремонт кровли, замена инженерных коммуникаций и прочее); ·       Ужесточение налогового законодательства (увеличение налогов), которое ухудшит финансовые показатели проекта; ·       Замедление темпов развития экономики и снижение покупательной способности, которое отрицательно скажется на деятельности арендатора и его способности своевременно и в полном объеме платить аренду.

Покупка строящегося объекта для перепродажи

Вторая инвестиционная стратегия – покупка строящегося объекта для перепродажи после завершения строительства.

Разберем преимущества и недостатки этой стратегии.

Преимущества покупки строящегося объекта недвижимости для перепродажи.

1. Большое количество строящихся жилых комплексов и объектов коммерческой недвижимости.

Инвестору есть из чего выбрать. Конкуренция заставляет застройщиков внедрять инновации в проектные и строительные решения. И делать каждый следующий проект интереснее предыдущих в техническом и архитектурном плане. А маркетинговые материалы, от буклетов и макетов до VR туров, позволяют покупателю во всех деталях получить представление о проекте.

2. Отсутствие дополнительных вложений.

Здесь имеется ввиду отсутствие расходов на дизайн, чистовую отделку и техническое оснащение квартиры или коммерческого помещения. Эти расходы не только сложно точно рассчитать и спрогнозировать, также эта работа отнимает много времени, сил и энергии. По этой инвестиционной стратегии объект продается в том состоянии, в котором был куплен.

3. Низкие риски.

В 2019 году российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов. При такой форме расчетов покупатель перечисляет денежные средства за объект недвижимости на свой эскроу-счет, деньги лежат на нем до окончания строительства, а застройщику эти средства перечисляются только после ввода объекта в эксплуатацию. И в случае, если по каким-либо причинам проект не будет реализован, деньги с эскроу счета вернутся покупателю на личный счет, который он указал при открытии счета эскроу.

4. Низкие налоги при продаже до ввода объекта в эксплуатацию.

Если инвестор продает объект недвижимости по договору уступки до оформления на него права собственности, налог платится с разницы от суммы продажи к сумме покупки у застройщика. В отличие от ситуации, когда объект продается по договору купли-продажи и которым инвестор владеет менее 5 лет – в таком случае налог рассчитывается от общей суммы объекта.

5. Возможность найти объект с высоким потенциалом роста цены, который обеспечит доходность от 20 % годовых и более.

Как мы сказали ранее — средняя доходность по стратегии инвестирования в строящиеся объекты с целью перепродажи – невысокая. Она составляет от 7 до 12 % годовых. Но при грамотном подходе и анализе можно найти объекты, которые принесут доходность в два и более раза выше средних значений по рынку. Подробно порядок действий по выбору объектов мы разберем во второй части книги.

6. Возможность использования программ кредитования с государственной поддержкой.

Процентные ставки по ипотеке с государственной поддержкой в два и более раза ниже среднерыночных. А использование кредитного плеча под низкий процент повышает доходность инвестиции и позволяет заходить в проект, имея ограниченную сумму собственных средств.

Далее посмотрим на недостатки этой стратегии инвестирования.

1. Низкая доходность.

Доходность инвестиций напрямую связана с риском. Так как риск в анализируемой стратегии инвестирования небольшой, то и на высокую доходность рассчитывать не приходится.

2. Мало возможности для торга и снижения реальной цены покупки от цены экспозиции.

Когда приобретается объект недвижимости на вторичном рынке, и продавцу срочно нужно продать объект — проще договориться о дисконте при быстром выходе на сделку и оплате. А программы лояльности застройщиков позволяют рассчитывать на скидку максимум в размере двух – пяти процентов в зависимости от формы оплаты.

3. Высокая конкуренция при продаже объекта.

Перед вводом дома в эксплуатацию появляются в продаже квартиры или офисы (если вы инвестируете в коммерческую недвижимость) от других инвесторов, которые перепродают объекты с целью заработать и стремятся успеть совершить сделку до регистрации права собственности, чтобы не платить подоходный налог со всей стоимости квартиры или офиса. Плюс предложение инвесторов дополняют непроданные лоты от застройщика.

Таким образом, при избыточном предложении продавцы вынуждены дисконтировать и снижать цены, чтобы сократить срок реализации объекта недвижимости.

4. Риск задержки срока ввода в эксплуатацию.

Застройщик может задержать срок ввода дома в эксплуатацию, что отодвинет продажу и приведет к увеличению горизонта инвестирования, а следовательно, повлияет на расчетные значения финансовых показателей.

Сведем в тезисы перечисленные преимущества и недостатки покупки строящегося объекта недвижимости для перепродажи.

Сильные стороны •       Разнообразие выбора строящихся проектов для инвестиций; •       Отсутствие дополнительных вложений в объект; •       Низкие риски при оформлении сделки через эскроу счета; •       Низкие налоги при продаже объекта до РНВ.	Слабые стороны •       Низкая доходность; •       Фиксированные цены, низкая возможность для торга.
Возможности •       При правильном анализе рынка возможно найти объект с доходностью до 20 % годовых; •       Возможность использования кредитного плеча под низкий процент; •       Возможность использования программ рассрочки от застройщиков.	Угрозы •       Высокая конкуренция при продаже объекта; •       Риск задержки срока ввода объекта в эксплуатацию; •       Замедление темпов развития экономики и снижение покупательной способности.

Флиппинг

Флиппинг – это покупка объекта недвижимости (дом, квартира или коммерческое помещение), его преобразование, которое, как правило, заключается в ремонте и меблировке, и продажа по более высокой цене через короткий срок.

Флиппинг появился в конце 1980-х годов в США. Слово произошло от английского глагола to flip – переворачивать. В то время инвесторы в Соединенных Штатах начали активно покупать старые дома, ремонтировать их и продавать по более высоким рыночным ценам. И эта стратегия имела успех, так как в то время Америка преодолела серьезный экономический кризис, и отремонтированные под ключ и меблированные дома пользовались высоким спросом.

В России сейчас модель флиппинга, как правило, реализуется через покупку и перепродажу квартир. Одни инвесторы покупают «убитые» квартиры в старых домах с большим дисконтом, ремонтируют и перепродают по рыночной стоимости. Другие — покупают квартиры без отделки в новостройках, делают в них чистовую отделку, оснащают техникой и мебелью и продают с премией к рынку.

При любом случае процесс флиппинга проходит три этапа.

1. Выбор объекта;
2. Его преобразование.
3. Продажа.

При этом срок реализации проекта составляет от двух до восьми месяцев.

Далее рассмотрим преимущества и недостатки этой инвестиционной стратегии.

Преимущества флиппинга

1. Короткий срок инвестиции.

Как мы сказали ранее, срок реализации проектов по стратегии флиппинга не превышает одного года, что позволяет точно учесть основные рыночные факторы, такие как ставки по депозитам и кредитам, оценить баланс спроса и предложения и спрогнозировать стоимость реализации объекта. А также точно понимать, какие возникнут налоги при реализации проекта.

2. Потенциально высокая доходность.

Доходность по флиппингу может быть существенно выше доходности по стратегии покупки и перепродаже объекта в строящемся объекте или при долгосрочной сдаче объекта в аренду. И может достигать 30 – 60 % годовых.

3. Возможность создания добавленной стоимости за счет вкуса и дизайна.

Сделать ремонт, который будет востребован целевой аудиторией и при этом будет выглядеть дороже потраченных на него средств – ключевая компетенция при работе по стратегии флиппинга.

Этот навык позволяет получить конкурентное преимущество, поэтому инвестор должен не жалеть сил и времени на изучение профильных ресурсов по дизайну интерьеров для того, чтобы повысить чувство вкуса и «насмотренность». Также важно тщательно подбирать подрядчиков для работы по дизайну и меблировке.

В соответствии с теорией инвестирования, потенциально высокая доходность стратегии флиппинга не может достигаться без наличия рисков и слабых сторон.

Недостатки флиппинга

1. Необходимость активного вовлечения в проект.

В отличие, например, от покупки строящегося объекта с целью перепродажи, где инвестор затрачивает время только на этапе выбора объекта и позже на его продажу, во флиппинге необходимо полное погружение в проект на протяжении всего периода его реализации.

Здесь нужно активно сопровождать и контролировать процесс преобразования объекта. Работать с дизайнерами и подрядчиками по отделке, заниматься меблировкой. Потому что от того, насколько качественно, в рамках запланированного бюджета и в предусмотренный срок будет выполнено преобразование объекта недвижимости, напрямую будут зависеть значения финансовых показателей, которые инвестор получит при реализации проекта.

2. Сложность оценки реальной стоимости ремонтных работ и необходимых вложений в помещение.

Ни для кого не секрет, что при ремонте возникают нюансы, которые не были учтены изначально, и итоговая стоимость сметы на отделку всегда получается выше первоначальной. Особенно при флиппинге квартир в старых домах.

Поэтому в расчетах финансовых моделей лучше сразу закладывать этот риск и применять повышающий коэффициент к суммам на ремонт. Или вводить дополнительную строку – «непредвиденные расходы» при формировании денежного потока по проекту.

3. Высокие ставки по кредитам и ипотеке на вторичном рынке.

Здесь не получится воспользоваться программами государственной поддержки и программами льготного кредитования, которые есть в работе со строящимися объектами. А соответственно, дорогое кредитное плечо может сильно ухудшить финансовые показатели, особенно в случаях, когда «затягивается» реализация проекта.

4. Ошибка с выбором локации.

Так же как есть возможность найти недооценённую локацию и объект с большим потенциалом к увеличению цены, существует и риск допустить ошибку и выбрать объект, который даже за короткий промежуток времени, пока реализуется проект, может потерять в цене.

Например, администрация города подпишет постановление, что рядом с домом пройдет автомагистраль, на которую будут выходить окна квартиры. Или обнаружится скрытый дефект в самом доме, связанный с конструктивом, например, трещина в несущей стене. Или возникнет необходимость замены коммуникаций. Или обнаружится наличие в доме или квартире плесени или муравьев, которых трудно вывести. В общем — скрытых дефектов множество, особенно в старых домах.

5. Риск не уложиться в сроки ремонтных работ.

А увеличение сроков, особенно если в проекте участвуют заемные средства, приводит к серьезному ухудшению финансовых показателей.

6. Риск увеличения срока реализации объекта.

Если объект продается дольше, чем планировалось – это, во-первых, само по себе ухудшает расчетные показатели эффективности инвестиции. Но также может потребовать дополнительного дисконтирования в цене, что еще сильнее занизит финансовый результат проекта.

7. Юридические риски.

Также не забываем о юридических рисках, которые особенно актуальны при покупке квартиры в старых домах, где часто встречаются сделки с детскими долями, залогами, долгами по коммунальным платежам и так далее. Поэтому важно детально проверять все документы перед каждой сделкой.

SWOT анализ флиппинга

Сильные стороны •       Короткий срок инвестиции, позволяет точнее определить входные условия (допущения) модели; •       Потенциально высокая доходность.

Слабые стороны •       Требует активного вовлечения в проект; •       Иногда сложно оценить реальную стоимость ремонта и необходимых вложений в проект; •       Высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке и дорогой кредит на ремонт.

Возможности •       Возможность найти недооцененный объект; •       Создать большую добавленную стоимость за счет чувства вкуса и дизайна.

Угрозы •       Риск ошибиться с выбором локации; •       Риск повреждения коммуникаций в старых домах, насекомые; •       Риск не уложиться в прогнозируемые сроки ремонтных работ; •       Увеличение срока реализации объекта; •       Юридические риски при покупке квартиры с дисконтом (залоги, прописанные, признание сделки недействительной если продавец проходит процедуру банкротства); •       Ошибка с расчетом потенциала цены продажи; •       Снижение покупательной способности.

Таким образом SWOT анализ флиппинга подтверждает прямую взаимосвязь потенциально высокой доходности по этой стратегии инвестирования с большим количеством рисков и большим личным вовлечением в проект.

Строительство собственного объекта недвижимости

Как и по предыдущим стратегиям инвестирования выделим преимущества и недостатки этой инвестиционной стратегии.

Преимущества строительства собственного объекта недвижимости

1. Короткий строк инвестиции.

Как правило, цикл реализации проекта при строительстве объекта площадью до 1000 кв.м. занимает не более года, что позволяет достаточно точно определить и рассчитать изменения входных условий и соответственно получить более точные значения рассчитываемых финансовых показателей.

2. Потенциально высокая доходность.

Строительство собственного объекта недвижимости, особенно при продаже объекта после завершения строительства с арендаторами (как готовый арендный бизнес) позволяет рассчитывать на внутреннюю норму доходности 40 — 60 % и даже выше, в случае успешной реализации проекта.

3. Возможность создать объект, которого нет на рынке.

Особенно это актуально сейчас, когда хороших объектов коммерческой недвижимости на экспозиции мало, и доходности по ликвидным помещениям постоянно снижаются.  В этой ситуации создание собственного объекта позволяет получить финансовый результат, который нельзя получить на рынке готовых объектов недвижимости.

4. Возможность создать добавленную стоимость за счет правильного подбора арендаторов.

Покупателю – инвестору интереснее купить помещение с федеральным оператором, такими как Пятерочка, Монетка, с федеральной аптекой или пекарней, чем с местным арендатором финансовая устойчивость и платежеспособность которого вызывает сомнения.

5. Из этого вытекает следующая возможность – продать объект, как готовый арендный бизнес.

Помещение с арендатором, которое уже приносит доход стоит дороже свободного помещения.  А при стратегии строительства собственного объекта недвижимости можно создать готовый арендный бизнес с ноля.

Далее сложности и слабые стороны этой стратегии инвестирования

1. Первая серьезная слабая сторона – это высокий порог входа.

Для реализации проектов по строительству собственных объектов недвижимости даже небольшой площади нужно обладать существенным капиталом. Например, строительство коммерческого объекта площадью 500 — 600 квадратных метров потребует инвестиций в 40 — 50 миллионов рублей.

2. Активное вовлечение в проект.

Даже если найти хорошего управляющего, который возьмет на себя основную координацию и управление проектором, все равно необходимо контролировать процесс, проверять и согласовывать сметы, следить за соблюдением сроков чтобы финансовый результат получился в рамках прогнозируемых значений.

3. Необходимость компетенций.

Для реализации проектов по строительству собственных объектов недвижимости нужны компетенции в области строительства, оформления документов, взаимодействия с органами власти, умение договариваться и находить нестандартные решения. От наличия и уровня таких компетенций будет напрямую зависеть финансовый результат проекта.

4. Необходимость наличия связей и контактов с федеральными сетями.

Это важно, так как от качества подобранных арендаторов, коммерческих условий по договорам аренды, будет зависеть месячный арендный поток, а значит и стоимость, по которой можно будет продать объект. А связи и контакты с федеральными сетями (потенциальными арендаторами) нарабатываются в процессе работы в сфере недвижимости на протяжении времени.

5. Риск выйти за рамки изначальной сметы на строительство или не уложиться в установленные сроки.

Срок реализации проекта и стоимость строительно-монтажных работ — это две ключевые составляющие финансовой модели по стратегии строительства, которые в наибольшей степени влияют на финансовый результат.

Уменьшить этот риск помогут:

Во-первых — тщательный выбор подрядчика, который будет выполнять строительно-монтажные работы.

А во-вторых — ужесточение условий договора в части ответственности за соблюдение сроков и ограничения в корректировке стоимости работ.

6. Юридические риски при покупке земельного участка.

Помимо юридической чистоты продавца важно проверять все документы на землю: обременения, целевое назначение, документацию по технологическим условиям и прочее.

SWOT анализ строительства собственного объекта

Сильные стороны •       Короткий срок инвестиции, позволяет точнее определить входные условия (допущения) модели; •       Потенциально более высокая доходность по сравнению с другими стратегиями инвестирования в недвижимость.	Слабые стороны •       Высокий порог входа; •       Требует активного вовлечения в проект; •       Требует компетенций в строительстве, оформлении и согласовании необходимых документов; •       Требуется наличие контактов и связей с потенциальными арендаторами.
Возможности •       Возможность создать объект, которого нет на рынке; •       Создать большую добавленную стоимость за счет правильного подбора арендаторов; •       Продать как готовый арендный бизнес.	Угрозы •       Риск не уложиться в прогнозируемые сроки и стоимость строительно-монтажных работ; •       Юридические риски при покупке земельного участка; •       Ошибка с расчетом потенциала цены продажи.

Мы рассмотрели четыре основные стратегии инвестирования в недвижимость: покупка строящегося объекта для перепродажи, покупка готового объекта с целью долгосрочной сдачи в аренду, флиппинг и строительство собственного объекта недвижимости.

Анализ этих стратегий подтверждает главное правило инвестирования – высокая доходность напрямую зависит от рисков и ресурсов (финансовых, трудовых и временных) которые в разной степени требует каждая инвестиционная стратегия.

Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости, а также книга в подарок «Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость» в моем Телеграм канале.