В этой статье рассмотрим источники получения информации об объектах коммерческой недвижимости, а также полезные советы при работе с ними.

Сайты объявлений

На одном только ресурсе Avito.ru размещено 90 556 объявлений о продаже коммерческой недвижимости в России (по данным на 31.08.2024). Из них 28 508 по Москве и Московской области.

Для собственника это простой и дешевый способ разместить информацию о продаваемом объекте недвижимости. На сайтах объявлений, также их называют классифайдеры или агрегаторы, удобные фильтры поиска недвижимости по виду объекта, площади и цене, плюс возможность поиска в заданной на карте локации.

Все это обеспечивает популярность и востребованность таких ресурсов. Здесь размещают объявления собственники, агентства недвижимости и застройщики.

При изучении информации на сайтах объявлений смотрите не только раздел «Продам», но и раздел «Сдам в аренду». Если найдете в этом разделе интересный объект, посмотрите, как долго размещается объявление. Возможно, собственник не может сдать объект в аренду по причине «не продающего» текста объявления, плохих фотографий или просто отсутствия времени для продажи. И согласится продать помещение вам.

Также можно самим разместить объявление в разделе «Куплю», указав критерии по бюджету покупки и характеристикам, по которым вы выбираете объект коммерческой недвижимости. Как правило, эффективность таких объявлений низкая, но случаются звонки и по ним с интересными предложениями от продавцов недвижимости.

Компании застройщики

Как мы говорили ранее, у коммерческой недвижимости в новостройках ряд преимуществ. Объекты строятся в соответствии с актуальными требованиями пожарных инспекций и лицензирующих органов. А также с учетом характеристик важных бизнесу – витражным остеклением, высокими потолками, входом с уровня земли и другими.

Поэтому сегменту новостроек я рекомендую уделить особое внимание.

Не стоит ограничиваться изучением сайтов застройщиков и телефонным звонком с уточнением ассортимента и цен.

Придите в отдел продаж компании-застройщика. Помимо базовых предложений, которые размещены на сайте компании, вы узнаете:

• Информацию о комплексах, которых сейчас нет в продаже, но строительство которых компания планирует начать в ближайшее время. Уточните сроки и отслеживайте информацию, чтобы первым быть в курсе о новых интересных объектах;
• Возможные варианты оплаты, программы trade-in, условия рассрочек, систему скидок и другие программы лояльности;
• Информацию об объектах вторичного рынка коммерческой недвижимости, принятых в зачет. Иногда застройщики в счет оплаты за свой объект недвижимости принимают в зачет объект клиента. Как правило, такие объекты принимаются с дисконтом. Плюс, когда застройщик долго не может реализовать зачетный объект, он готов предоставить дополнительную скидку. Это позволяет приобрести объект по цене ниже рынка;
• Информацию о помещениях, которые продают клиенты компаний-застройщиков по договорам уступки. Это клиенты, которые купили помещения для перепродажи или хотят купить другой объект коммерческой недвижимости или квартиру, а застройщик помогает в реализации их объекта;
• Информацию об объектах, которые купили инвесторы для сдачи в аренду. Как правило, такие клиенты просят передавать их контакты потенциальным арендаторам. Возьмите контакты у застройщика и предложите инвестору выкупить помещение – возможно сейчас ему нужны деньги, и предложение будет принято.

Попросите, чтобы вас добавили в рассылку с информацией о новых жилых комплексах и акционных предложениях по объектам коммерческой недвижимости. Заведите для этого отдельный почтовый ящик, чтобы ограничить себя от спама, и периодически проверяйте его на предмет интересных предложений.

Наружная реклама

Это те самые красные баннеры с белым текстом «Продажа», которые собственник размещает на объекте недвижимости. К наружной рекламе также относятся листовки в окнах, информирующие о продаже помещения, билборды, светодиодные экраны и прочее.

Когда вы зададитесь вопросом покупки помещения, взгляд будет автоматически «цепляться» за эту информацию. Не забывайте также обращать внимание на баннеры «Аренда». Как мы говорили ранее, там, где звучит слово аренда, не исключен и вариант продажи помещения.

Агентства недвижимости

Вне зависимости от вашего отношения к агентствам недвижимости, нужно понимать, что это дополнительный источник информации об имеющихся на рынке объектах.

Во-первых, в агентстве можно получить информацию об объектах, находящихся в «закрытой продаже». Когда продавец не хочет афишировать информацию о продаже (в том числе для надзорных и налоговых органов) и размещать ее в открытых источниках. В этом случае собственник передает задачу по реализации объекта доверенному агенту. Также при закрытой продаже проще занизить стоимость помещения, что делается для уменьшения налогооблагаемой базы.

Во-вторых, если агентство недвижимости не первый год работает на рынке – у него сформировался список контактов собственников, с которыми были сделки и велись переговоры. В идеале с разбивкой по локациям, площади и другим характеристикам помещений. Возможно, среди них вы найдете нужное помещение и нужный контакт.

В-третьих, в ряде случаев агентам проще закрыть сделку по реализации или подбору помещения, когда с другой стороны сделки также работает агент. С ним можно договориться, а также совместно продумать стратегию формирования решения для продавца и покупателя.

Подробнее о том, в каких случаях лучше работать с агентством недвижимости и как правильно выбрать брокера, в статье Покупка коммерческой недвижимости с риелтором или самостоятельно.

Кроме того, брокер может поделиться ссылкой на профессиональные чаты и каналы в мессенджерах, где публикуется информация о продаже коммерческой недвижимости в вашем городе или регионе.

Чаты и каналы в мессенджерах

Инструмент, которым пользуются профессиональные участники рынка недвижимости для обмена информацией об имеющихся на рынке объектах.

Например, чат в Телеграме, в котором состоят более 53 000 брокеров и участников рынка недвижимости Москвы и Московской области: https://t.me/mossdelka

Или канал, в котором публикуется информация о планах застройки Москвы и информация о старте продаж новых жилых комплексов: https://t.me/startyprodazh  

Чтобы находить полезную информацию в таких чатах и каналах – пользуйтесь поиском и хэштегами.

Управляющие и администраторы БЦ и ТРЦ

Можно напрямую обратиться в отдел аренды или администрацию БЦ и ТРЦ. В основном помещения реализуются в бизнес-центрах.  Торгово-развлекательные центры редко продают помещения, так как стремятся обеспечить управление в одних руках для сохранения общей концепции объекта.

Если в бизнес-центре на данный момент нет помещений для продажи, оставьте коммерческое предложение с указанием необходимых характеристик и бюджетом покупки. Постарайтесь получить у менеджера контакт собственника бизнес-центра, чтобы передать запрос напрямую. Это лучше, чем взаимодействовать с менеджером по аренде, который может быть замотивирован только на сдачу помещений, да и может просто уволиться в любой момент.

Арендаторы торговых точек

Если вам понравился объект коммерческой недвижимости, который не пустует, а именно так чаще всего и бывает, узнайте контакты собственника у действующего арендатора.

Разумеется, не говорите, что хотите предложить собственнику выкупить помещение. Так контакт вы вряд ли получите. Скажите, что у вас вопрос по обслуживанию здания или по какой-либо коммунальной тематике. Как правило, за это отвечает собственник, и арендатор охотно передаст контакт, чтобы не вникать в вопрос, на решение которого у него просто нет полномочий.

Отделы развития торговых сетей

Федеральные продуктовые сети, аптеки, пекарни и другие сферы бизнеса в структуре компаний имеют отделы развития или специалиста по развитию сети. В обязанности которых входит поиск и открытие новых торговых точек.

Так как торговые сети в основном не приобретают помещения в собственность, отделы развития рассматривают только объекты, которые сдаются в аренду. При этом, в отделе развития есть контакты собственников помещений, в которые сеть готова заехать, или помещений, которые она уже арендует.

Таким образом можно найти объект коммерческой недвижимости с надёжным арендатором. И еще до покупки помещения договориться по условиям договора аренды, которые будут устраивать вас и арендатора.

Контакты отделов развития торговой сети Пятерочка: https://www.x5.ru/ru/real-estate/offer-real-estate/

Контакты отдела развития сети аптек Апрель: https://apteka-april.ru/investment

Контакты отделов развития других федеральных сетей можно найти на официальных сайтах компаний.

Сайты торгов по банкротству

Покупка коммерческой недвижимости обанкротившихся предприятий и физических лиц на торгах – отдельная большая тема. Существует даже отдельная специальность – агент торгов по банкротству.

В рамках книги разбирать эту тему не будем. В интернете большое количество вебинаров, публикаций и литературы по этому вопросу.

 

Мы рассмотрели 9 источников получения информации об имеющихся на рынке объектах коммерческой недвижимости. Можно также найти информацию в социальных сетях, посмотреть объекты железных дорог и Сбербанка на их официальных сайтах. Кроме того, когда вы будете искать объекты коммерческой недвижимости для покупки, вас постоянно будет догонять контекстная и таргетированная реклама в интернете с предложениями различных помещений.

Используя даже часть из рассмотренных выше источников, вы соберете большое количество потенциальных объектов для покупки.

Больше полезной и актуальной информации по теме коммерческой недвижимости в моем Телеграм канале.

А в моей книге Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость по шагам разобраны все этапы процесса выбора и покупки объекта коммерческой недвижимости – от теоретической подготовки до конкретных практических действий.