Для того, чтобы найти лучший вариант из всего многообразия объектов на рынке коммерческой недвижимости, рассмотрим основные источники получения информации. А также некоторые «лайфхаки» при работе с ними.
Сайты агрегаторы объявлений (Avito.ru, Cian.ru и прочие).
На одном только ресурсе Avito.ru размещено 84 525 объявлений о продаже коммерческой недвижимости в России (по данным на 19.11.2019).
Для собственника – это наиболее дешевый и простой способ разместить информацию о подаваемом объекте недвижимости. Сайты агрегаторы имеют удобные фильтры поиска недвижимости по виду объекта, площади и цене, а также возможность поиска в заданной на карте локации.
Все это обеспечивает популярность и востребованность данных ресурсов. Здесь размещают объявления собственники, агентства недвижимости и застройщики.
При изучении информации на сайтах объявлений смотрите не только раздел «Продам», но и раздел «Сдам в аренду». Если вы найдете в нем интересный объект, посмотрите, как долго размещается объявление. Возможно, собственник не может сдать объект в аренду (по причине «не продающего» текста объявления, некачественных фотографий, либо просто отсутствия времени для продажи), и он согласится продать помещение вам.
Так же вы можете сами разместить объявление в разделе «Куплю», указав критерии (бюджет покупки и характеристики) по которым вы выбираете объект коммерческой недвижимости. Как правило, эффективность таких объявлений не высокая. Но случаются звонки и по ним с интересными предложениями от продавцов недвижимости.
Компании застройщики
Новостройки занимают существенную долю рынка недвижимости. По предложению квартир на сайте Avito.ru она составляет 24,59 %. В части коммерческих помещений доля новостроек еще выше, т.к. застройщики в большинстве случаев первый этаж отводят под коммерцию, в отличие от домов «советской» постройки.
При этом, как мы говорили ранее, коммерческая недвижимость в новостройках имеет ряд преимуществ. Объекты строятся в соответствии с актуальными требованиями пожарных служб и лицензирующих органов. А так же с характеристиками, важными бизнесу – витражным остеклением, высокими потолками, входом с уровня земли и прочими.
В связи с этим, сегменту новостроек, я рекомендую уделить особое внимание.
Не стоит ограничиваться изучением сайтов застройщиков и телефонным звонком с уточнением ассортимента и цен.
Обязательно придите в отдел продаж компании застройщика. Помимо базовых предложений которые размещены на сайте компании вы сможете узнать:
- Информацию о комплексах которых сейчас нет в продаже, но строительство которых компания планирует начать в ближайшее время. Уточните сроки и отслеживайте информацию, чтобы первым быть в курсе о новых интересных объектах;
- Возможные варианты оплаты, программы trade-in, условия рассрочек, систему скидок и другие программы лояльности;
- Информацию об объектах вторичного рынка коммерческой недвижимости, принятых в зачет. Иногда застройщики в счет оплаты за свой объект недвижимости принимают в зачет объект клиента. Как правило такие объекты принимаются с дисконтом. Плюс, когда застройщик долго не может реализовать зачетный объект, он готов предоставлять дополнительные скидки. Это позволяет приобрести объект по цене ниже рынка;
- Информацию о помещениях которые продают клиенты компаний застройщиков по договорам уступки. Это клиенты которые, купили помещения с целью перепродажи, или они хотят купить другой объект коммерческой недвижимости или квартиру;
- Информацию об объектах, которые были куплены инвесторами с целью сдачи в аренду. Как правило, такие клиенты просят передавать их контакты потенциальным арендаторам. Вы можете взять контакты у застройщика и предложить инвестору продать вам помещение – возможно именно сейчас ему нужны деньги, и он примет ваше предложение;
Попросите, чтобы вас добавили в рассылку с информацией о новых жилых комплексах и акционных предложениях по объектам коммерческой недвижимости. Заведите для этого отдельный почтовый ящик, чтобы ограничить себя от спама и периодически проверяйте его на предмет интересных предложений.
Наружная реклама
Это те самые красные банеры с белым текстом «Продажа», которые собственник размещает на объекте недвижимости.
Эстет внутри меня всегда негодует при их виде, но ничего не поделаешь — сочетание красного и белого цветов наиболее заметно и лучше привлекает внимание к информации.
К наружной рекламе также относятся листовки в окнах, информирующие о продаже помещения, билборды, светодиодные экраны и прочее.
Когда вы зададитесь вопросом покупки помещения, взгляд и внимание будет автоматически акцентироваться на этой информации. Не забывайте также обращать внимание на баннеры «Аренда». Мы говорили ранее, что там, где звучит слово аренда не исключен и вариант продажи помещения.
Агентства недвижимости
Вне зависимости от вашего отношения к агентствам недвижимости, а также от того планируете ли вы воспользоваться их услугами при выборе и покупке коммерческой недвижимости, нужно понимать, что агентства могут быть ценным источником информации об имеющихся на рынке объектах коммерческой недвижимости.
Вы можете получить информацию об объектах находящихся в «закрытой продаже». Когда продавец не хочет афишировать информацию о продаже (в том числе для надзорных и налоговых органов), и размещать ее в открытых источниках, он передает задачу по реализации объекта доверенному агенту. Так же при закрытой продаже проще занизить стоимость помещения, что делается для уменьшения налогооблагаемой базы.
Закрытые чаты риелторов – инструмент которым пользуются агенты по недвижимости для обмена информацией о имеющихся на рынке объектах недвижимости. Агентам проще закрыть сделку по реализации или подбору помещения, когда с другой стороны сделки также работает агент. С ним можно договорится, а также совместно продумать стратегию формирования решения для продавца и покупателя.
Базы контактов собственников недвижимости. Если агентство недвижимости не первый год работает на рынке – у него сформировался список контактов собственников (в идеале с разбивкой по локациям, площади и другим характеристикам помещений), с которыми у них были сделки или переговоры. Возможно среди них вы найдете нужное помещение и нужный контакт.
Управляющие и администраторы БЦ и ТРЦ
Вы можете напрямую обратится в отдел аренды или администрацию БЦ и ТРЦ. В основном помещения реализуются в бизнес-центрах. Торгово-развлекательные центры редко рассматривают продажу помещений, для сохранения общей концепции объекта.
В бизнес-центрах часто можно приобрести коммерческую недвижимость с арендатором. Что упростит расчет окупаемости и доходности и снизит инвестиционные риски.
Если в бизнес-центре на данный момент нет помещений для продажи, оставьте ваше коммерческое предложение, с указанием необходимых характеристик и бюджетом покупки. Безусловно лучше получить контакт и передать его собственнику БЦ.
Арендаторы торговых точек
Если вам понравился объект коммерческой недвижимости, который не пустует, а именно так чаще всего и бывает – вы можете узнать контакты собственника у действующего арендатора.
Разумеется, не нужно говорить, что вы хотите предложить собственнику выкупить помещение. Так вы контакт вряд ли получите. Скажите, что у вас вопрос по обслуживанию здания или по какой-либо коммунальной тематике. Как правило — это зона ответственности арендодателя и арендатор охотно передаст контакт, чтобы не вникать в вопрос, который скорее всего потребует финансовых затрат и на решение которого у него просто нет полномочий.
Отделы развития торговых сетей
Федеральные сети продуктовых магазинов, аптек, пекарен и других сфер бизнеса в структуре компаний имеют отделы развития или специалиста по развитию сети. В обязанности которых входит поиск и открытие новых торговых точек.
Так как торговые сети в подавляющем большинстве случаев не рассматривают приобретение коммерческой недвижимости в собственность, отделы развития ограничены в выборе объектов коммерческой недвижимости, рассматривая только варианты помещений которые сдаются в аренду.
При этом, у них есть контакты собственников, которые продают объекты коммерческой недвижимости и в помещения которых они готовы арендовать.
Таким образом вы можете найти объект коммерческой недвижимости с надёжным арендатором. И до покупки помещения договорится по условиям договора аренды, которые будут устраивать вас и арендатора.
Печатные издания
Да, журналы и газеты объявлений еще существуют. В небольших провинциальных городах, их читают. Они имеют меньший охват, чем сайты объявлений, но через журнал или газету можно также найти объект для покупки.
Кроме журналов и газет с объявлениями, к этому источнику отнесем профессиональные журналы о недвижимости, а также журналы, ориентированные на предпринимателей и бизнес. Это такие издания как CRE, Коммерсант, Эксперт и прочие.
Сайты государственных торгов
Покупка коммерческой недвижимости обанкротившихся предприятий и физических лиц на торгах – отдельная большая тема. Существует даже отдельная специальность – агент торгов по банкротству.
В рамках этой книги мы разбирать её не будем. В интернете в найдете большое количество вебинаров, публикации и литературы по этому вопросу.
Мы рассмотрели 9 источников получения информации об имеющихся на рынке объектах коммерческой недвижимости. Вы можете также найти информацию в социальных сетях, посмотреть объекты железных дорог и Сбербанка на их официальных сайтах. Кроме того, когда вы будете искать объекты коммерческой недвижимости для покупки, вас постоянно будет догонять контекстная и третированная реклама в интернете с предложениями различных помещений.
Используя даже часть из рассмотренных выше источников вы соберете большое количество потенциальных объектов для покупки. О том, как их сравнить и выбрать лучший вариант читайте в следующей статье.
Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?
Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость
