Квартира или коммерческая недвижимость. Во что инвестировать в 2023 году?

окупаемость и доходность недвижимости формула

Чтобы получить точные значения показателей нужно учитывать дополнительные факторы и переменные. Такие как ставка дисконтирования, изменение стоимости объекта и эксплуатационных расходов во времени, налоги и прочее. Подробно расчет окупаемости и доходности описан в статье: Оценка инвестиций в недвижимость.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 8 — 10% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 10 — 12 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 4 — 6%. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 19 лет.

По критериям окупаемости и доходности коммерческая недвижимость интереснее жилой.

Смотрим далее.

Ликвидность помещения

Ликвидность недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или продать объект, если вам понадобятся денежные средства.

Скорость продажи.

Жилая недвижимость в целом ликвиднее коммерческой. Это объясняется тем, что объем рынка жилой недвижимости существенно больше и средняя стоимость квартиры ниже стоимости коммерческого помещения.

Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже панельного дома советской постройки на окраине города будет менее ликвидна торгового помещения площадью 50 квадратных метров на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Срок поиска арендатора и заключение договора.

При покупке строящегося объекта коммерческой недвижимости есть возможность за полгода – год до ввода объекта в эксплуатацию заключить предварительный договор с будущим арендатором, чтобы исключить период простоя помещения после сдачи объекта. Операторы торговых сетей охотно идут на согласование коммерческих условий и подписание договора до ввода объекта в эксплуатацию, чтобы занять лучшие локации и не отдать объект конкуренту.

В жилой недвижимости, к сожалению, нет такой возможности. Арендатор готов подписать договор только тогда, когда сделан ремонт, установлена мебель, техника и квартира готова к заезду.

По готовым объектам срок подбора арендатора на квартиру меньше, хотя повторюсь что многое зависит от площади объекта, характеристик и локации.

Вложения в объект перед сдачей в аренду

При покупке квартиры или коммерческой недвижимости в новостройке, помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 10 000 — 17 000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей — сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

Коммунальные платежи

Тариф на обслуживание коммерческих помещений в составе многоквартирных жилых домов не отличается от тарифа жилой недвижимости. Он рассчитывается по площади помещения или квартиры и оплачивается напрямую управляющей компании или ТСЖ. Собственники коммерческих помещений вынуждены также оплачивать расходы на администраторов, обслуживание лифтов и уборку мест общего пользования, хотя по факту они не пользуются этими услугами.

Стоимость электроэнергии, водоснабжения и тепла по коммерческим помещениям выше. Собственники нежилых помещений должны заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по повышенным тарифам, в отличие от собственников квартир.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес-центров и торговых центров. Коммунальные расходы по таким объектам могут достигать 20% от суммы арендных платежей. Это связано с тем, что между собственниками дополнительно распределяются расходы на эксплуатацию и содержание более сложных инженерных систем здания, охрану и администрирование, уборку мест общего пользования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любая квартира или коммерческое помещение требует вложений в ремонт.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

Арендаторы коммерческой недвижимости после приёмки помещения, как правило делают ремонт сами, в соответствии с спецификой бизнеса и фирменным стилем. А срок ремонтных работ, порядок проведения и размер компенсации прописываются в договоре аренды.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность опдлаты арендных платежей

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости – преимущественно юридические лица. Они берут в пользование помещение для ведения бизнеса, имея долгосрочные планы развития. Сетевым федеральным операторам интересна аренда сроком от 5 лет и более.

Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер, поэтому собственник может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей.

В процессе эксплуатации помещения арендатор как правило напрямую взаимодействует с управляющей компанией, тем самым экономя время собственника.

Арендаторы квартир – преимущественно физические лица, для которых аренда всегда носит временный характер. Поэтому вероятна частая смена арендаторов по причинам переезда в другой город, смены места работы, покупки собственного жилья и прочее.

Арендная плата индексируется редко.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина и срочно нужны деньги на ее ремонт и так далее.

При сдаче квартиры в аренду собственник напрямую взаимодействует с арендатором, решая все его вопросы.

Налоги

Собственник недвижимости платит 2 вида налогов:

Налог на имущество;
Налог на доходы, полученные от сдачи помещения в аренду.

Налог на имущество

Рассчитывается от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Налоговые ставки регионы устанавливают сами, в рамках заданного диапазона, определенного федеральными органами власти.

Ставки налога на имущество в 2022 году:

Жилая недвижимость – от 0,1 до 0,3 %.
Коммерческая недвижимость – от 1,2 до 2 %.

Налог на доходы

Налог на доходы полученные от сдачи недвижимости в аренду, не зависит от вида недвижимости. Ставка зависит от того, как вы подаете декларацию (как физическое лицо, индивидуальный предприниматель или организация).

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13% от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6% с доходов по упрощенной системе налогообложения или пробрести патент.

Подробно тема налогообложения раскрыта в статье «Налоги на недвижимость. Как не платить налог на имущество»

Сравнение жилой и коммерческой недвижимости

Для наглядности сравнения сильных и слабых сторон коммерческой и жилой недвижимости, сведем информацию в таблицу.

Критерий	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость		+
Ликвидность	+
Вложения в объект перед сдачей в аренду		+
Коммунальные платежи	+
Расходы на текущий и капитальный ремонт		+
Срок аренды		+
Надежность арендатора и своевременность оплат		+
Налоги	+

Таким образом с результатом 5:2 преимущество за коммерческой недвижимостью, в том числе по главному критерию – доходности и окупаемости.

SWOT Анализ

Для полноты картины дополним анализ сильных и слабых сторон жилой и коммерческой недвижимости анализом угроз и возможностей.

SWOT анализ жилой недвижимости

Сильные стороны:

— Разнообразие выбора жилых проектов для инвестиций;

— Самостоятельный выбор квартиры и оценка ее характеристик без детального погружения в рынок жилой недвижимости;

— Самостоятельный поиск арендатора (много доступных ресурсов от ЦИАН до Теlеgrаm-каналов);

— Сравнительным методом легко определить потенциальный размер арендного потока;

— Низкие налоги и коммунальные платежи;

Слабые стороны:

— Низкая доходность;

— Как правило, необходимы вложения перед сдачей квартиры в аренду;

— Платежеспособность арендатора узнается по факту сдачи квартиры в аренду

— Как правило индексация арендной ставки жилой недвижимости происходит редко

— Постоянное вовлечение и общение с арендатором.

Возможности:

— Увеличение потенциального размера арендной платы за счет выполненного качественного ремонта и удачно выбранной локации проекта;

— При покупке на стадии строительства возможен рост стоимости недвижимости до 20-25%

Угрозы:

— Дополнительные затраты (износ предметов мебели, поломка сантехники, косметический ремонт);

— Частая смена арендаторов (причина: переезд в другой город, смена работы и т.д.);

— Снижение арендного потока из-за высокой конкуренции на рынке аренды жилья;

— Рост спроса на загородную недвижимость и снижение спроса на квартиры.

SWOT анализ коммерческой недвижимости

Сильные стороны:

— Высокая доходность;

— Низкая конкуренция среди инвесторов на рынке коммерческой недвижимости;

— Долгосрочные отношения с арендатором (средний срок аренды от 5 лет);

— Расходы на текущий ремонт берет на себя арендатор;

— Арендатор напрямую взаимодействует с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями;

— Прогнозируемый доход от сдачи в аренду: в договоре зафиксированы суммы арендной платы и индексация на весь срок аренды

Слабые стороны:

— Ограниченные знания у частных инвесторов о рынке коммерческой недвижимости;

— Для поиска ликвидного коммерческого помещения и надежного арендатора требуется погружение в рынок коммерческой недвижимости и помощь консультанта, что приводит к дополнительным расходам;

— Высокие налоги и коммунальные платежи.

Возможности:

— При покупке на стадии строительства и при изменении транспортной сети и плотности жителей возможен рост стоимости недвижимости до 45%;

— При покупке на стадии строительства появляется время на поиск арендатора заранее, что сократит время простоя помещения после ввода объекта в эксплуатацию;

— Есть возможность проверить арендатора но платежеспособность заранее (оценка по финансовой деятельности)

Угрозы:

— Нестабильная внешнеполитическая ситуация, санкции, отказ западных компаний от работы в России;

— Замедление темпов развития экономики и снижение покупательской способности.

Подводим итоги — коммерческая или жилая недвижимость?

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость имеют свои свои сильные и слабые стороны, свои риски и возможности.

При этом, по самому важному критерию для инвестора — окупаемости и доходности преимущество с перевесом в два раза за коммерческой недвижимостью.

Таким образом, считаю выбор в пользу коммерческой недвижимости очевидным. Главное правильно подобрать объект инвестирования и минимизировать возможные риски. О том, как это сделать вы можете узнать из моей книги Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость.

Доходность и окупаемость