жилая или коммерческая недвижимость

Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован от кризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлении недвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретать жилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написаны зарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и дохода от сдачи помещения в аренду.

окупаемость и доходность недвижимости формула

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество у коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся денежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи, расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

важно

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой счет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги на ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке. 

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.  

Налоги

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения. 

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Итак, подводим итоги:

Критерий Жилая недвижимость Коммерческая недвижимость
Доходность и окупаемость +
Ликвидность +
Эксплуатационные расходы +
Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей. +
Дополнительные расходы +
Налоги + +

Таким образом, считаю выбор между жилой или коммерческой недвижимостью очевиден. Главное правильно подобрать объект инвестирования. Об основных критериях выбора коммерческого помещения читайте в статье Как выбрать и купить коммерческую недвижимость без риелтора. 7 шагов.

А о том, как быстро найти арендатора читайте в моей книге Как сдать в аренду коммерческую недвижимость.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *