Какие документы на недвижимость нужно проверить перед покупкой

Для того чтобы получить полную информацию о приобретаемом объекте коммерческой недвижимости перед сделкой запросите у продавца и изучите следующие документы:

Свидетельство о регистрации права на объект (выписка из ЕГРН);
Свидетельство о регистрации права на земельный участок;
Выписку из технического паспорта (при наличии);
Договор аренды (если объект продается с арендатором).

Свидетельство о регистрации права на объект (выписка из ЕРГН)

С 15 июля 2016 года Свидетельства о государственно регистрации права собственности не выдаются. В настоящее время основным правоподтверждающим документом является выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости). Она объединяет кадастровые и регистрационные данные.

В выписке содержится основная информация об объекте недвижимости. Обратите внимание на разделы об обременении, назначении объекта (возможном использовании), кадастровой стоимости, документах на основании которых возникло право собственности.

Под обременением понимают ограничения, препятствующие собственнику распоряжаться своим имуществом. Если недвижимость находится в обременении у банка, любой кредитной организации или других третьих лиц продажа недвижимости возможна только с согласия стороны, в обременении которой находится недвижимость. В этом случае, продажа осуществляется после снятия обременения и перевода долга на покупателя, что как правило является ресурсозатратным и малоинтересным мероприятием.

Лучшее назначение объекта – нежилое помещение свободного назначения. В этом случае у вас не будет каких-либо ограничений в его использовании. Не рассматривайте к покупке объекты, в назначении которых фигурирует слово «техническое». Также существенно ограничивают возможное использование формулировки «складское», «подсобное» и прочие.

От кадастровой стоимости зависит величина налога на объект недвижимости.

Документы основания подтверждают право собственности на объект недвижимости. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия, договор дарения и прочие.

Получить выписку из ЕГРН на интересующий вас объект недвижимости можно online на официальном сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site/fiz/poluchit-svedeniya-iz-egrn/

Свидетельство о регистрации права на земельный участок

В нем содержится информация:

О документах основаниях возникновения права собственности;
Кто является субъектом права – им должен быть собственник недвижимости, находящейся на этом земельном участке;
Вид права – находится земельный участок в аренде или собственности. Право собственности безусловно лучше любой долгосрочной аренды;
Объект права – описание самого участка с его назначением и возможным использованием;
Кадастровый номер. Используя сервис Росреестра — Публичная кадастровая карта https://pkk5.rosreestr.ru/ вы сможете сверить границы земельного участка с информацией, заявленной продавцом.
Раздел об ограничениях права раскрывает информацию о существующих обременениях и прочих ограничениях в отношении земельного участка.

Выписка из технического паспорта (техпаспорт)

Выписка из технического паспорта содержит информацию о технических данных объекта:

Назначение объекта;
Год постройки;
Этажность;
Информацию о материалах стен и типах перекрытий;
План помещений с размерами и площадью;
Местоположение (адрес).

Договор аренды (если объект продается с арендатором)

В случае, если помещение продается с действующим арендатором, важно обратить внимание на следующие условия договора аренды:

Срок действия договора, условия его продления и досрочного расторжения;
Коммерческие условия (размер арендной платы, порядок ее индексации, компенсация коммунальных расходов и прочее);
Авансовые и депозитные платежи;
Уступка прав и возможность субаренды;
Штрафы, пени, компенсации;
Текущий ремонт и обслуживание;
Ответственность сторон и освобождение от нее;
Гарантии и поручительства;
Виды разрешенного использования;
Порядок и возможность осуществления СМР;
Страхование ответственности.