рассрочка или скидка

Рассрочка или скидка. Что выбрать при покупке коммерческой недвижимости в новостройке.

Покупка коммерческой недвижимости в строящихся жилых комплексах напрямую от компании-застройщика интересна по ряду причин:

  • Вы зарабатываете на увеличении стоимости помещения после завершения строительства;
  • Коммерция в новостройке – это помещение с потолками свыше трех метров и новыми инженерными коммуникациями;
  • Жители новых микрорайонов – платежеспособная аудитория;

А если помещение на первой линии дороги с высоким автомобильным и пешеходным трафиком, то это просто находка.

Ко всем преимуществам покупки коммерческой недвижимости в новостройке добавляется возможность приобретения помещения в беспроцентную рассрочку до конца строительства. Такой способ оплаты предоставляют практически все застройщики. А в случае единовременной оплаты компания – застройщик сделает скидку от базовой стоимости объекта. Ее размер зависит от маркетинговой политики компании, объекта строительства и стадии его готовности. Как правило размер скидки за единовременную оплату составит от 2 до 5 %.

Даже если у покупателя имеется вся сумма, необходимая для покупки, часто возникает вопрос — что выбрать? Оплатить всю сумму сразу и получить скидку или воспользоваться беспроцентной рассрочкой. При этом можно положить свободные денежные средства на сберегательный счет в банке или использовать их на развитие бизнеса и получить дополнительный доход.

В статье мы разберем как определить какой способ оплаты лучше в каждом конкретном случае и насколько он будет выгоднее альтернативных вариантов.

 

Что такое ставка дисконтирования и почему ее учитывают при сравнении способов оплаты.

Для корректного расчета финансовые показатели, в том числе стоимость объекта рассчитываются с учетом ставки дисконтирования. Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени.

Другими словами, отсрочка платежей позволяет использовать свободные денежные средства для получения дополнительного дохода, так как нет необходимости капитализировать сразу всю сумму необходимых инвестиций.

Например, вы покупаете объект недвижимости стоимостью 5 млн. руб., при этом есть возможность внести 2 млн из этой суммы не сразу, а через 12 месяцев. В этом случае вы можете 2 млн. руб. положить на банковский депозит с доходностью 10 % годовых и получить дополнительный доход 0,2 млн. руб. Таким образом дисконтированная стоимость объекта недвижимости составит 4,8 а не 5 млн. руб.

Дисконтированная стоимость объекта недвижимости (NPK) рассчитывается по формуле:

где:
r – ставка дисконтирования;
Кj – сумма оплаты за объект недвижимости в j-й месяц его реализации.

 

Расчет дисконтированной стоимости помещения на конкретном примере.

У инвестора имеются свободные денежные средства в размере 5 700 000 рублей, которые он планирует вложить в коммерческую недвижимость с целью последующей сдачи в аренду. Инвестор — собственник бизнеса, который приносит стабильный доход в размере 16 % годовых. В качестве объекта инвестирования он выбирает один из двух вариантов.

ecolife 2Вариант 1:
Торговое-офисное помещение, площадью 82 кв.м. в ЖК EcoLife. Дом сдан. Стоимость Помещения 5 680 000 руб. При единовременной оплате застройщик готов сделать скидку 2,5 %, либо предоставить рассрочку на 6 месяцев с первоначальным взносом не менее 50 %.

 

 

оушен ситиВариант 2:
Офисное помещение, площадью 56 кв.м. в ЖК Ocean city. Сдача дома – через 17 месяцев. Стоимость помещения – 5 120 000 руб. При единовременной оплате застройщик готов сделать скидку 3 %, либо предоставить рассрочку на 15 месяцев с минимальным первоначальным взносом не менее 30 %.

 

 

Необходимо определить наиболее предпочтительный способ оплаты для каждого варианта на основании дисконтированной стоимости объекта.

Расчет дисконтированной стоимости объекта для первого варианта:

Единовременная оплата:

5 680 000 ₽ — 2,5 % = 5 538 000 ₽

Рассрочка:

расчет дисконтированной стоимости объекта. рассрочка
На основании расчетов делаем вывод, что единовременная оплата выгоднее рассрочки на 13 978,59 рублей.

 

При длинной рассрочке, как во втором варианте, расчеты становятся более трудоемкими:

Единовременная оплата:

5 120 000 ₽-3 %=4 966 400 ₽

Рассрочка:расчет дисконтированной стоимости объекта
В данном случае рассрочка становится выгоднее единовременной оплаты на 202 593,62 рубля.

Избежать долгих вычислений можно используя калькулятор в excel, сделанный специально для расчета дисконтированной стоимости объекта недвижимости.

Вы задаете базовую стоимость объекта, размер скидки за единовременную оплату, ставку дисконтирования, а также параметры рассрочки. И в результате получаете значения стоимости объекта при единовременной оплате, дисконтированную стоимость объекта при рассрочке, а также значение на сколько один способ оплаты выгоднее другого.

Определение дисконтированной стоимости объекта. Калькулятор

 

Скачать калькулятор. Кнопка.

 

Чтобы глубже разобраться в методологии оценки привлекательности объекта недвижимости, читайте статью на тему «Как рассчитать доходность и окупаемость недвижимости»

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *